凡此種種的扭曲，加起來到底到底有可觀？社會上哪個階層損失最大？搞了十幾年，對香港到底是否利大於弊？辣招到底是個護身符，還是有害身體的香灰水？這個研究題目，吃力而未必討好，但願有專家會在將來找出答案。
在今天的房屋政策下，想發達靠務必先租公屋後炒居屋，躺平甚至刻意不升職，力保輪候公屋資格，變成致富必由之路，經濟動力從何談起？筆者呼籲政府認真考慮筆者「港式組屋」的建議。
有人批評政府，實際上仍在推行高地價政策，否則為什麼不按市場意願接受的價錢把赤柱豪宅地出售，任由其流標？
房屋局局長何永賢接受本社專訪時表示，她盡量一星期考察一次地盤，觀察到不少年輕員工都感受到這份使命感，希望大家可以保持熱誠、抱持無論困難多大、任務多重，都要繼續做的「方艙精神」。
「學如逆水行舟，不進則退」，老生常談，卻歷久常新。今天的香港，局面大致穩定，穩定是可用於建設與發展一切的。
作為生產要素，人和地是互補的。人去樓空，移民潮當然會減少土地及房屋需求。問題是，今天人才外流是短暫性還是結構性？政府在制定土地及房屋政策時，要先解答這問題。
政府官員要以一個嶄新思考來解決香港房屋問題，千祈唔好以為人口增長緩慢，對房屋需求數量就沒有迫切性，從而沒有積極解決房屋供應的老問題。
政府能尋找大量土地及設法促成更多樓宇單位落成，急市民所急，實在其志可嘉，問題是無特定的目標，效率成疑。
面對新冠疫情爆發第四波，特區應如何抗疫挽回市民對政府的信心？立法會前主席曾鈺成認為，政府在防疫抗疫方面須雷厲風行，雖然施政報告鼓勵年青人到大灣區創業和就業，但未能讓市民感受到融入大灣區的重要性。
《施政報告》一個亮點在解決居住問題方案。民為邦本，本固邦寧。年輕人居住匱乏，他們如何支持這個社會？
為什麼《施政報告》在原定發表前兩天突然宣布押後？按林鄭的解釋，憑特區政府自己的能力，沒法寫出一份提振香港經濟，增強市民信心的《施政報告》。
本屆政府上任以來社會氣氛尚算平靜，但人算不如天算，莫名其妙地要「硬推」逃犯條例修訂，令對立重新出現，矛盾不斷擴大。
假使租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，相信男性和女性就業人口或會分別增至6300人和10400人（增幅分別達1.0 % 和 1.8 %），有望大大減輕本地勞工短缺問題。
不論是將工廈單位、空置校舍、公屋儲物室及空格位改建，還是在閒置的私人及政府土地上，以組合屋等快捷方法興建過渡性房屋，政府都必須加緊進行，全方位為香港市民覓地建屋，緩解現時嚴峻的居住問題。
特區政府在提出新舉措及要求社會投入更多資源的同時，也應提出將來用以衡量這些新舉措是否成功的指標。
要在短期內紓解房屋短缺，香港只須撤除現有規管關卡之一，就是為公營房屋開放出租市場，可立即大為紓解供應短缺的困局，而此舉並不妨礙覓地建屋，但若不從速進行，房屋短缺問題勢將愈趨惡化，難望好轉。
土地不是決定一切，不過不解決土地問題香港的樓市就仍然會好閉翳。
香港房屋土地既患寡亦患不均，大規模填海雖然可以解決「寡」的問題，不過還要推行適切的房屋政策，才能解決「不均」的問題。
土地供應專責小組主席黃遠輝為人厚道，只是點出「刻意製造民意的行為」，沒有指斥刻意破壞諮詢活動的無賴行徑。
香港財政有盈餘，但政府沒有善用。財政司司長的預算案應主動又進取地開拓土地、建設公屋，遏抑地產泡沫。同時建議政府派錢給長者，讓他們可生活在貧窮線上。
若果買了政府未補地價的「房屋產品」，既不能出租、又不能加按，你的機會成本便是完全喪失物業帶來財富效應的機會。
低估離婚與再婚引發之需求增長 離婚與再婚急劇增加，成為香港房屋需求增長的主因，實屬始料不及；大批有意置業或計劃組織家庭的青年人無力購置居所，愈來愈心灰意冷。香港離婚率現已高踞全球第五位，自從中國內地對外開放，兩地居民交往日趨頻繁，跨境婚姻急劇增加，香港的離婚與再婚數字大幅飆升，。只要看看離婚與再婚趨升的統計數字（圖1），便能理解對房屋供應造成的重大壓力。 1976至1995年期間，香港累計婚姻（包括初婚及再婚）總計為803072宗、離婚總數為84788宗、再婚總數為65794宗；隨後自1996至2015年的20年內，累計婚姻為數878552宗、離婚高達323298宗、再婚則增至256066宗。離婚與再婚數字飆升現象既未能預見，更遑論準確預測。這從房屋統計資料可見。 1976至1995年期間，累計新落成住宅樓宇單位總數達1267335個；隨後自1996至2015年的20年內，累計新單位僅得857378個。兩段時期比較，建屋數量減少三份之一，至於單位數目與住戶數目的比例，1976年為0.91，1986年為0.98，1996年為1.08，2006年為1.11；2016年則為1.08，這一比例在1976至2001年期間逐步改善，但期後卻漸走下坡。 離婚與再婚對公營房屋政策影響極大，皆因這些家庭多集中於收入組別中的下半層。換言之，不但「有產階級」的房屋需求有所增加，缺乏經濟條件的「無產一族」也不例外；離婚與再婚數字上升，且其中多為未能負擔不斷漲價的私人樓宇的家庭輪候公屋時間頓然大大延長。 時下不少年輕人不願與父母同住，或有意自組家庭，卻苦於缺乏經濟條件，無法沾手私樓市場。 戶主的婚姻狀況無論屬初婚或再婚，在現行公屋分配政策下並無區別；公屋租戶離婚或再婚，均可重新申請公屋單位，因而暗藏鼓勵缺乏經濟條件租戶離婚及再婚的誘因。除非當局免除此一誘因，否則增建公屋只會助長補貼離婚及再婚，進一步增加對公屋的需求。要真正滿足缺乏經濟條件者與日俱增的房屋需求，必須先行檢討公營房屋政策。 曾蔭權當政時期，為優先照顧貧窮長者，已令公屋輪候時間增長。2011年，本地65歲以上住戶已有近半數正租住公屋；現時在公屋編配方面，長者大致上可算獲得充份照顧，最感不滿的實為年青一眾。 話雖如此，若以增建租住公屋解決房屋短缺問題，則是大錯特錯的政策，決不應令公屋政策變成助長以離婚、再婚方式耗費公帑，房屋政策應以協助住戶置業為主要（縱非唯一）目標，而合資格申請公屋者應只可一生享有一次福利，令已享福利者在家庭破碎前三思而行。 資助自置居所的房屋政策有利於穩定家庭關係、培育子女、促進工作意欲、增強社會凝聚力，並可縮窄不同階層因物業財富差距而產生的政經鴻溝。 政府房屋政策不應只著眼於增建單位，以解決住屋短缺，而必須正視房屋需求日增的一大根源：離婚與再婚。要解決房屋短缺，又避免同時令問題惡化，必需為市民大眾提供自置居所的機會，而非僅僅提供租住單位。 要減少由離婚與再婚帶動的房屋需求，需將現有出租公屋，特別是1997年後建成，與及租者置其屋（租置）計劃內仍未售出的單位，出售給現有租戶，將單位私有化，此舉除可大大消減公屋住戶的離婚意欲，同時亦於減輕經濟分化問題上跨進一大步。 財政預算與社經發展 香港人口正急促老化，一日未能大事改革入境政策，則只能繼續依賴未有增長的勞動人口，去負擔未來數十年不斷增加的長者人口。醫療、社會福利的公共開支，佔本地GDP比例亦只會持續向上。 特區政府近10年來財政盈餘豐厚，但要應付公共開支日增，必須重新檢視現有收入基礎。財政盈餘如此可觀，全賴土地和物業價值大升，對資本收益與經常性收入均大有裨益。然而樓價升勢還能維持多久？即使仍能維持穩定，來自土地與物業的收入漲幅亦有盡時。 另一方面，來自個人薪俸及中小企業的稅收，在整體稅收中的比例不但難望提高，更有收縮之虞。工資增幅有限，相關稅收又怎會大幅增多？從圖2顯示的兩種現象可見一班：一）實質工資增長放緩；二）工資分佈下層的增長率較頂部緩慢。 1976至1996年的20年內，男性實質工資增幅每年平均為4.5至5.5%，而1996至2016年間，增幅則只有1至2%，銳減原因固然與亞洲金融風暴有關，另一要素乃由於在全球邁向知識型經濟的過程中，工作人口中人力資本增長下滑。 同樣值得關注的是，工資增幅與工資水平息息相關，假以時日，形成工資分佈集中於底端的現象，亦即工資低於平均水平者佔較高比例。此一趨勢若在現行稅制下持續（可能性甚高），則本地稅基只會更形狹窄。 投資教育顯然有助於未來持續增長，不過須待一二十年，才能取得實效。政府總開支佔GDP比例勢將有增無已，然而薪俸稅和利得稅收入卻難望增加。要平衡政府財政預算，今後長時期內只會日益依靠土地與物業相關收益。 未來的社經發展有很大程度仍仗賴土地與物業收益，屬合情合理，在普通法制度與亞洲經濟高增長的大好形勢雙重保障下，本港土地的確具相當高的價值。 觀乎近20年來的特區政府開支模式（圖3），社會福利增長速度一直為各類開支之冠，醫療開支亦見增加，但增幅尚算溫和；隨着學齡階段人口減少，教育開支近年略為下降；公共房屋開支則顯著減少，皆因曾蔭權任內政府縮減投放在公屋的資源。值得關注的重點，是整體公共開支佔GDP比重維持穩定，主要因為房屋開支減少。 不過，今後數十年間，這種模式會急劇轉變。醫療開支在人口老化帶動下，將會急促上升，預計至2041年，佔GDP之百份比將倍增，屆時社會福利開支亦將如是。進入學齡階段的人口提升，教育開支亦隨之增加；為提高生產力以促進經濟增長，所作投資亦會增加。未來數十年整體開支的增長規模非同小可，若非一如既往，有雄厚的土地與物業價值作為後盾，財政司司長要平衡財政預算談何容易。 要是欠缺物業價值升幅支持，則財政收益（包括資本收益與經常性收入）佔GDP百份比難望有如過去30年般維持向上。事實上，由於近廿多年來政府均未能妥善改革公共開支的融資安排，公共開支的負擔必會劇增。 預計短期之內，社會福利、教育、醫療融資方式不會轉變成為以用者自負方式承擔部份開支增長，故大部份增幅仍將靠公帑負擔。現行以居者有其屋（居屋）計劃資助出租公屋的融資模式，日後再難發揮作用，因出租公屋建築成本增加，而居屋則礙於工資升勢緩慢、購買力弱，售價難以提升。 是以唯有落實改革公共房屋的融資方式，日後才有望平衡財政預算，提供適度的教育、醫療、社會福利投資，以期帶來更美好的社經發展。過去多年來財政盈餘豐厚，無非是拜物業市道異常暢旺所賜，實不能寄望永遠如是！ 政府一向提供土地，興建租住公屋，租金之低甚至不足以支付每年維修費用。公屋的建造成本以至地價，全由市民大眾資助，住戶縱然得享單位價值，但事實上住戶與政府均未能從地價得益。土地既不能作其他用途，土地價值也就永久流失。有關單位不得在市場放租或轉讓，反觀新加坡的組屋（當地公屋）住戶，則可自由將單位租售。 經過近30年的全球經濟融合與跨境婚姻趨勢，香港無產一族的住屋需求亦劇增，近年房屋佔公共開支比重下調的現象勢將逆轉。樓價高昂，即使中產階級亦難以負擔，無形中被迫成為公帑負擔的一部份。現時申請購買居屋的住戶入息上限為每月50500元，據政府統計資料顯示，全港處於此入息水平以下的合資格申請居屋住戶，比例竟然高達八成。 若能改革現行公營房屋政策，為無產一族提供可以負擔的置業計劃，則無論公屋住戶抑或政府，均能盡享有關土地的價值，而毋須注入額外資源，亦足以平衡未來財政預算，更是為無產一族提供置業機會的唯一可行方案，有關土地價值自然失而復得。 此舉涉及的資源確實非同小可。於2016年第三季度，公屋租住單位（不包括租置計劃）總值高達29500億元，其中以土地價值為主；經過近期樓價升勢，是項總值當更水漲船高。 下星期我將探討如何透過改革公營房屋政策，重新凝聚社會，重拾對本港財政基石的信念，並期以修補政治分歧，免令香港經濟發展停滯不前。 原刊於《信報》，獲作者授權發表。
公屋輪候愈長，劏房問題變本加厲，年輕人望樓興嘆，換樓者未能如願，給繼任人留下的，顯然仍是燙手山芋。
林鄭月娥以「教育新資源、稅務新方向、置業新希望」為主題，公布教育、稅務及置業三方面的政綱。
可以說，香港和新加坡在經濟上最大的分別，就在於勞動人口和非勞動人口的比例。
「收入的貧富差距不能短時間處理，因為要通過教育。但是資產貧富差距，卻能通過改變房屋政策解決。」
馬時亨希望香港能更有效地背靠祖國，但強調背靠不等同於依賴，所以要將經濟多元發展。
