封面圖片：大埔工業村（Wikimedia Commons）
香港不是沒地建屋，主要是規劃問題，且近幾十年傾向建大樓盤。無論公屋、居屋、私人屋苑都如此。或許這方便規劃，地積率的利用可能更有效，私人屋苑因全盤規劃可加上不少配套設施，提升樓價，連舊區重建也走大樓盤的模式。
發展大埔鳳園
這樣的大樓盤發展，在現有市區與郊野公園連接的情況下，不易再找大幅土地，且收地或平整土地、規劃、建造，以至交通接駁等都在在需時。以香港現時的治理效率，逾期與超支比比皆是，私人屋苑稍佳，也只是少了政府拖延的因素。大型屋苑的另一個問題是屋宇與設施規劃標準化，缺乏特色，且居民社會背景相同，產生出來的社區也缺多元化的融合，在發達國家的城市規劃裏已成不可取的方法。
香港現時住房問題嚴重，政府找大幅土地不易，侵佔郊野公園和填海都未必是最佳和最有效的政策選擇。與此同時，政府在市區內外有不少中小面積的土地閒置，與其讓寶貴的土地一、二十年或更長地閒置浪費，倒不如開發起來，建設中小型公屋，應對社會的急迫需求。
我日前提及興建東鐵複線的吐露港沿岸鐵路，從大埔工業邨接上大圍。大埔工業邨附近實際上有不少土地可供發展，例如鳳園已有地產商的項目，但還可進一步拓展。大埔工業區旁有高爾夫球場，也應是發展公屋的選擇。甚至在工業邨內提高地積比，從傳統工廠形式轉向生產服務業的辦公樓，騰出部分土地作私樓更佳，建議的鐵路甚至可伸延至鳳園。
開發大埔工業邨
大埔工業邨毗鄰不少土地可供住屋發展。除工業邨東邊的珀麗高爾夫球場外，北邊大華街（北）停車場面積也不小，且可連接往鳳園。鳳園現有私人樓宇項目面向中產階級，若在鳳園增建數幢公屋，把大華街（北）停車場改建公屋，十至二十層已可。公屋與私樓混雜便可提供社區的多元性。
大埔工業邨已開始轉型為新聞電視媒體的集聚區。政府進一步採取措施發展，把部分不適宜的老工廠搬走。樓宇的地積比提升，工業邨便可變身為訊息傳媒中心，產出更大的就業機會，也使周邊的公私樓宇居民有就地就業的機會，對個人、家庭、社區都有好處，也減少交通和溫室氣體排放。
我提議的吐露港沿岸鐵路以大埔工業邨為終點站，或伸延至鳳園便足以解決交通需求。
將大埔工業邨兩側的高爾夫球場與停車場改建發展，並可與火車站結合，但最好是改變落後的發展模式：大規模發展地下層的空間，貫通整個工業邨，接入鳳園和周邊的大埔市區。地下空間可以第一層是零售和公共服務行業的空間，第二層是停車場。只要設計得宜，也可參考如東京等國外先進經驗，這裏便可發展出具特色的市區副中心和健康多元的社區。不僅提供額外住房供應市場，還可改造整個區域，不需像東大嶼山那樣勞師動眾，耗資巨大，還牽涉眾多生態、社會問題。
以上提議只是概念，若我們就每個區都積極思考，開創新局，香港的發展機會無限。
原刊於《東方日報》，獲作者授權發表。
