編按：現任房屋委員會委員的麥萃才博士，於2024年6月7日房委會周年特別公開會議上發表致辭，就公營房屋的發展與挑戰進行了深刻剖析。麥博士提到的「三年上樓目標」及過渡性房屋策略等，皆是當前房屋政策中的熱點話題，值得公眾與政策制定者深切關注。
過去一年房委會在公營房屋取得一定的進展，一般公屋申請者的平均輪候時間由2022年3月的6.1年回落至2024年3月的5.7年，雖然距離目標三年仍有一段差距，但已經有了一定程度的改善。
房委會除了繼續興建公屋之外，對於舊單位回收也有一定成效。過去一年收回的公屋單位多達1.5萬多個，較過往的每年約1萬個多出約55%。富戶政策收緊與鼓勵物業管理公司及護衞公司參與舉報獎勵機制，亦加速了公屋單位的收回，增加了可分配的單位供應。
公屋、過渡性房屋及簡約公屋的協調
問題是三年上樓的目標暫時未能達成，怎樣能把這個上樓年期進一步削減呢？過渡性房屋及簡約公屋就能暫緩解決部分市民因財政壓力等因素而需要及早上樓的需求。過渡性房屋及簡約公屋為輪候公屋的人士提供多一項選擇，令公屋申請者有機會可以早日搬離不適切居所。然而，問題是一般過渡性房屋及簡約公屋的土地，原則上是有其他用途的，短期之內可以作為房屋短暫使用，但長遠要歸還土地變回原本用途。因此居住在過渡性房屋或簡約公屋的住戶，如在三至五年後仍能分配到合適公屋，他們有可能要再次搬到其他地方居住。
不理想的狀況有兩種：第一是住戶剛搬進過渡性房屋或簡約公屋，不久之後就收到公屋分配的信件，那麼住戶應該搬不搬呢？俗語有云：「上屋搬下屋，唔見幾籮穀」。雖然各公屋申請者均會有三次揀樓的機會，但如果搬進過渡性房屋或簡約公屋不久之後又要再搬一次，對於住戶來說是不理想的。
第二個情況是，如果住戶選擇搬出過渡性房屋及簡約公屋，有關單位所剩餘可以居住日子便成為一個問題。例如單位所在位置，地皮將在一年內收回，如果只能再居住一年或數月的單位，又應否拿來再分配呢？要解決這些問題，那麼房委會便要與過渡性房屋及簡約公屋作出協調。最理想的是住戶搬進過渡性房屋及簡約公屋，居住一段時間之後，能夠銜接公屋。而幾種房屋申請者及住戶的資料應該能夠互通，讓編配公屋之事，有了充分考慮及能作出合適安排。
房委會的財政考量
根據《長遠房屋策略》，未來香港公營房屋的建屋量會比之前幾年要多。2024-25至2033-34年度的十年期，公營房屋供應目標會分為216000個公屋／「綠置居」單位及92000個其他資助出售單位。如果其他因素不變，這會對於房委會帶來財政壓力。
根據2022至2023年房委會年報顯示，房委會累計現金有六百多億元，對於一般市民來說這是一個天文數字。但考慮到房委會的收支結構，如果收入受阻，這些累計現金可能在短時間用完。
房委會過去五年的收入來源包括：（1）租住房屋運作帳目，以五年平均數計，這個收入只佔房委會運作盈餘6。因為公屋租金是每兩年才檢討一次的，而且每次加幅亦設有10%的限制，所以在過去多年公屋租金的收益有時錄得盈餘，有時也會錄得虧損（如2020/21年度錄得2.59億赤字）。整體來說在公屋營運能夠收支平衡已經是不錯了。畢竟是與二百多萬的公屋居民權益有關。
（2）商業物業運作帳目，主要是商場、停車場、工廠及福利用這樓宇等收益。這個收益也只佔房委會總收入過去五年平均的11.8%。考慮到公屋屋邨的商業物業，通常只是支援屋邨民生所需的用途，所以收取的租金及租金的加幅，要考慮到民生需要，所能產生的收益是有限的。
（3）資助自置居所運作帳目，就是指每年綠置居、居屋、資助性房屋等物業出售的收益。這個收益佔房委會收入約八成，是房委會的主要收入來源。
問題是現時資助性房屋的定價是考慮市民可負擔能力而決定。相比同區私人物業樓價比較，每期資助性房屋的折扣額會不時波動。以過去幾期居屋來說，售價是市價約五成至六成之間。好處是，按照居屋申請家庭入息可負擔能力計算，每期居屋申請市民大部分單位都有能力購買，缺點是房委會在資助性房屋的收益便受到限制，當建築成本不斷上升，定價又缺乏彈性，收益便受到影響。
房委會不是私人牟利機構，為何又要考慮賣樓收益呢？基本原因是興建公屋需要大量資金。根據最近一次興建公屋成本顯示，平均建造一個公屋單位需要92萬元。這沒有計算地價，92萬元只是建築成本。現時平均公屋租金是2000多元，這個租金只能維持公屋的日常營運，那地價及建築成本是沒有及沒法收回的。興建一萬個公屋單位就要92億元，房委會現存的600多億現金只夠興建6萬多個單位。那麼按照長遠房屋策略，未來十年要興建216000個公屋，剩餘那15萬個公屋單位資金缺口又怎樣彌補？2023/24年度房委會修訂預算，綜合運作盈餘126億，但資本開支卻高達229億，其中219億是建築開支。而建築開支在2027/28年度更會升至408億，差不多是2023/24年度的一倍，可以預期房委會現金結餘在未來幾年會迅速下降，財政壓力大增。
按照現時公屋租金定價機制不變來推算，每興建一個新的公屋單位，單位建築成本以及地價便會積壓，減少房委會可用現金。興建單位的數量越多，所值積壓的資金便越大。如果每年興建的公屋數量倍增，建築開支也會隨即增大，那麼房委會的可用資金就愈來愈少，除非政府能夠及時注資，又或者房委會能夠從其他營運帳目取得收益，填補大量興建公屋的工程開支，否則未來房委會的建屋計劃又怎樣持續？要解決資金缺口，當然不能缺乏政府的支持。但當政府也要面對財政緊缺的問題之時，房委會也應該作進一步審慎理財的準備。
