一直有意見認為重建高齡公共屋邨長遠而言或可增加公屋供應，透過放寬地積比，釋放高齡公共屋邨的發展潛力，既能協助解決公屋供應嚴重不足的問題，亦可解決現時部分老舊公屋失修損壞，保養費用高昂，以及部分住戶居住不安全等問題。
行政長官李家超於2022年發表上任後首份《施政報告》，強調解決「住」的問題，是現屆政府施政重中之重。關於重建高齡公共租住屋邨（公共屋邨）的政策，《施政報告》建議房委會在目前正進行及規劃中的10個重建項目外，選出多一個公共屋邨展開重建研究 ，加快解決本港房屋問題。
香港房屋委員會（房委會）定期為高樓齡公共屋邨進行評估，確保其樓宇狀況安全和適合居民居住。房委會曾於2011年，為屋邨重建定下清晰路向，指出決定是否重建時會考慮的四個因素，包括：一、樓宇的結構狀況；二、樓宇維修保養的經濟效益；三、有足夠及合適的公屋單位接收受重建影響的住戶；四、重建後有合理的公屋單位數目增幅 ，並按實際情況審慎考慮是否有重建個別屋邨的可能性。
根據以上原則，房委會已在過去十年完成了 12 項舊屋邨重建項目 ，包括現正推展的白田邨（較舊部分）、美東邨（較舊部分）及華富邨的重建項目。
長遠增住房供應
重建高樓齡公共屋邨，房委會一直按上述的四個基本原則，就實際情況謹慎考慮是否重建個別公共屋邨。房委會於 2005 年展開第一輪的「全面結構勘察計劃」，為樓齡接近或超過 40 年的公共屋邨進行詳細勘察，以確定樓宇結構的安全性，並評估持續保存該些樓宇所需的修葺方案和其成本效益。計劃涵蓋 42 個公共屋邨，已於 2018 年完成。勘察結果顯示相關屋邨結構安全，經過結構修葺工程後，該批樓宇在結構上可持續保存至少15 年。
當局表示政府有決心解決房屋問題，並認為積極覓地建屋是增加房屋供應的最根本方法。
2014年公布的《長遠房屋策略》指出，在目前公屋需求殷切的情況下，大規模重建計劃只會凍結大量本來可編配予正在輪候公屋有需要人士的公屋單位。由於重建公共屋邨對公屋的平均輪候時間即時造成負面影響，有關當局認為在增加公屋供應方面，重建公共屋邨或許只能扮演輔助角色。房屋局局長何永賢於立法會回應議員就重建高樓齡公屋提出的議案時強調，基於公屋資源須公平分配的考慮，當局認為正在輪候公屋人士的住屋需要，比較起已居於公屋的住户更加迫切。
坊間亦有意見認為，高樓齡公共屋邨室內樓宇狀況老化，有潛在的安全風險，因此重建這些高樓齡屋邨除了可節省維修成本外，亦可真正改善居民生活環境。以瀝源邨為例，立法會前議員劉江華及當年多位沙田區區議員曾表示，瀝源邨已有35年歷史，樓宇飽歷風霜，而且部分大廈沒有電梯，長者難於出入，希望當局分階段清拆重建。然而，當時的運輸及房屋局表示房屋署在勘察包括瀝源邨在內的12個屋邨後，認為保留該12個屋邨符合經濟效益，稍作維修可把樓宇壽命延長15年，因而毋須清拆重建有關公共屋邨。
需時釐清地契業權
本土研究社曾於本年3月發表一份研究報告，指領展作為眾多屋邨非住宅物業的大業主，似乎有權單方面否決重建計劃，因為一些公共屋邨的設施已落入領展等財團手中，即使當局決定重建屋邨，仍須得到其他持份者同意。然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領展及房委會皆能接受的重建模式」。的確，房委會曾於2014年表示，已拆售屋邨乃領展（或第三方業權人）及房委會是分別擁有業權的，因此必須得到領展（或第三方業權人）的同意，一起檢視相關的地契、公契及業權等問題，擬定一套雙方皆能接受的重建模式，然後才可推展重建。
曾有傳媒引述消息人士透露，領展於2014年已完成一項關於重建舊商場、停車場及冬菇亭等商業物業組合的可行性研究，物色可與房委會舊屋邨一併規劃及重建的潛力項目，並曾把有關方案向政府「敲門」，但並未獲得政府當局的正面回應。當時的運輸及房屋局指房委會正研究已拆售公共屋邨重建潛力所涉及的地契和業權問題，同步亦會就個別屋邨的特性，及其周邊可發展的範圍進行初步研究，並與政策局及其他政府部門作初步探討。然而，領展雖於2023年初重申對重建公屋商場及停車場持開放態度，並願意配合政府政策，繼續與政府及其他持份者共同探討可行的方案，但當局至今仍未就上述議題提出具體後續的回應。
五年建造3萬簡屋
過去兩年，劏房問題除了引起本港社會各界關注，亦受中央政府高度注視。2021年7月，全國政協副主席、港澳辦主任夏寶龍在一個研討會致詞時，表示希望香港「告別劏房及籠屋」。去年《施政報告》行政長官李家超提到，縮減公屋輪候時間是現屆政府的首要工作。為解決短期內公營房屋供應短缺的問題，他提出推出全新「簡約公屋」，和傳統公屋總供應量結合，預計可於未來5年（2023/24 至2027/28 年度）公營房屋總建屋量較上一個5年（2022/23 至2026/27 年度）大幅增加約五成（由10.5萬增至15.8萬），當中包括在未來5年建造約3萬個簡約公屋單位。
為達致上述目標，盡快幫助有迫切需要改善居住環境的市民及平衡各方的需要，房屋局表示簡約公屋的發展時間表非常緊迫。因此，房屋局正全速推行簡約公屋，除改善現居於不適切居所住戶的生活環境，亦期望可把公屋輪候時間從現時的6年縮至4.5年。
雖然重建高樓齡公共屋邨（包括已拆售及非拆售高齡公共屋邨）長遠而言或可增加公共租住房屋供應，但短期內會減少可供編配的公屋單位數量，使房委會在維持平均輪候時間為約3年的目標方面，承受更大壓力。因此，雖然何永賢曾於去年表示房委會將於今年中公布開展針對另一個高齡公共屋邨就重建進行可行性研究，但直至9月，房委會仍未向公眾提及有關計劃的詳情。
去年《施政報告》提出為新落成公營房屋制定「幸福設計」指引，締造更舒適的公共空間、設施及屋邨環境。房屋局會推行三項計劃測試指引的可行性，其中「幸福先行·預試計劃」挑選了啟業邨、富山邨、水邊圍邨、澤安邨和美林邨5條樓齡40至45年的屋邨，透過按照幸福設計的概念實行較大規模的改善措施優化公共空間、設施及環境，在5年內分階段研究和落實進一步改善措施，從而制定「幸福設計指引」優化其他高齡公共屋邨。
當局將用未來5年時間制定「幸福設計指引」優化高齡公共屋邨締造更舒適屋邨環境，因此普遍認為政府在未來5年透過重建改善高齡公共屋邨公共空間的機會不大。
筆者同意重建高齡公共屋邨長遠而言或可增加公屋供應，釋放發展潛力，但由於大規模重建計劃會凍結大量本來可編配予正在輪候公屋有需要人士的公屋單位，不利政府達到「全力提量、提速、提效、提質推高公營房屋的供應量」的施政目標。與此同時，房屋局正准備花約268億元全速推行簡約公屋政策以縮短公屋輪候時間，因此大規模重建高齡公共屋邨計劃，短期內不會是政府考慮的優先工程。
締造幸福居住環境
政府一直強調房委會的高樓齡屋邨樓宇結構安全，可透過一系列的措施改善高齡公共屋邨的樓宇結構安全。政府亦在未來5年透過「幸福先行·預試計劃」挑選了5條樓齡40至45年的屋邨作先導計劃，按照幸福設計的概念實行較大規模的改善措施優化公共空間、設施及環境，看來當局是不會迫切地進行大規模重建高齡公共屋邨的。
至於重建已拆售的高齡公共屋邨，所涉及的地契、公契及業權等問題，一直是房委會檢視該等公共屋邨重建潛力的關注點，但這些都是在技術和法律層面上不難解決的。房委會亦會同步就個別屋邨的特性，及其周邊可發展的範圍進行一併研究，並與政策局及其他政府部門作初步探討，公眾是熱切期盼這些研究結果，從而了解整體重建高齡屋邨的時間表。
目前政府斥巨資興建簡約公屋，是以金錢換取時間去盡快安置不適切住房住戶上樓的安排。但筆者認爲，這只應是個短期的權宜之計。重建高齡公共屋邨的優次及時間表，應以衡工量值原則釐定，更不應爲求短期內能快速縮短輪候公屋時間而延誤一些急於重建的高齡屋邨，而以不符合經濟效益的維修取代；至於屋邨是否已拆售的性質，更不應是重要考慮因素。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
