在去年10 月16 日、11 月3 日和11 月24 日的《明報》文章，筆者已解釋：若無政府適時適量的有效政策，香港樓價可能須從歷史高位累挫60%至75%才有望止跌回穩；並在其中第二篇文章解釋，坊間之所以未能認識和接受如此大的樓價跌幅推算，主因是他們未能看到筆者已看到的如下情况──當樓價跌多過三四成，就會出現銀行和金融危機、多個向下惡性循環、大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員……
筆者之所以能推算出和預見到上述大部分人看不到的情况，除了有深厚的經濟理論基礎、對經濟政策的天份及數十年鑽研心得、和豐富的金融工作經驗等，等和數十年成功投資曆煉的輔助（新加坡《聯合早報》曾特意就筆者的投資曆煉和理念做過專訪）
最重要的還是過去20多年對資產泡沫的形成、爆破及後續金融風暴，做了相當系統及仔細的研究和分析。因此就後續樓市、金融和經濟走勢，筆者還是能提醒讀者和港府許多其未必能預見，但需預先準備和處理的問題。
樓市和經濟形勢不容樂觀
隨着近期樓價的持續急速下調，市場已開始認識到此輪樓價累積跌幅非同小可，亦開始意識到未來數年的經濟、企業經營環境和港府財政赤字會相當惡劣，並會在日後逐步意識到就業情况也會日趨嚴峻。
在耐心等候社會和政府開始意識到問題的嚴重性，也是時候建議部分適時適量的有效政策，以阻止樓價累跌60%至75%的推算成為現實。由於建議未必會被採納，讀者可考慮如下操作:
1. 「若筆者建議未被採納，宜把樓價須累跌60-75%的推算、與及其所意味的經濟、金融、企業和就業環境，作為其中一個可能情景(scenario)，然後因應自己情況作出選擇，並為自己的選擇負責。
2. 若筆者建議大部分被採納，與及港府能仿效疫情時期的做法，邀請筆者加入專為應對樓市泡沫爆破而設的「經濟及金融穩定委員會」，則可考慮筆者或有能力助港府降低樓價的累跌幅度、及其所造成的殺傷力。
撤辣宜留後用
首先，政府不宜按地產代理界要求，在現階段完全撤辣。原因是在現今樓價仍然嚴重偏高及樓價續跌趨勢明顯的情况下，撤掉餘下的7.5%額外買家印花稅，其對樓價的幫扶作用將甚微；更重要的是，此舉將可能使市場認為「利好出盡」和港府已「無險可守」。
相反，若留此招後用，將使市場相信港府至少還有一招可用。更重要的是，當樓價跌得夠低時，亦即「利空出盡」和樓價低於長遠水平時，宣布完全撤辣將能夠吸引足夠買家「撈底」，並透過「政策宣示效應」造成約8%至10%反彈。比如說，當樓價累跌60%時宣布完全撤辣，或能造成樓價即時反彈10% ，使樓價累跌幅度迅速由60% 縮至56%（＝60%-10%×40%），從而使最痛苦的累跌60%時刻只屬未及感受的極短暫時刻。
為何不在樓價累跌50% 、40% 或30% 時完全撤辣？原因是累跌30%的樓價，仍屬托不住的偏高水準，此時撤辣將不足以吸引足夠買家「撈底」和造成上述反彈；一旦如此，港府和樓市將陷上述「無險可守」的困境，並容許地產界將其過往所造的孽，轉嫁成港府官員的無能。考慮到此招推出時「只許成功、不許失敗」，以及筆者的系統性研究顯示，日後將會久不久出現一些讀者還未能預見的重大壞消息，若無其他極有效措施，最穩妥的撤辣時機應是樓價累跌六成之時。當然，若下面的政策建議能被採納，則可大幅收窄樓價的累跌幅度。
銀行界宜盡早集資 提高其資產充足比率
此建議其實已在上述第三篇文章簡略提過：除建議工商界、各大企業、投資者、金融機構和地產業者宜多留現金，降低借貸和槓桿率，暫緩大額投資及減省不必要開支，以預防未來巨大衝擊，該文更建議各大銀行發行新股集資，以大幅提高其資本充足比率。
為何此建議重要？原因是樓價累跌60% 至75%推算的第二個假設是，稍後的經濟、金融和就業情况會遠差於現在：當樓價跌多過三四成，就會出現銀行和金融危機、多個向下惡性循環、大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員……
雖然大部分上述情况惡化將難以避免，但若能夠阻止銀行出事及其後的金融危機，將可大幅降低累積樓價跌幅。另，一旦能夠避免銀行及金融危機，上述的其他情况惡化亦有望大幅減少。
儘管現在一些本地銀行（如恆生、中銀香港和東亞）的股價已由2020年高位下跌近半或過半，但若現在不忍痛以5% 至7% ，甚至8%至12%折扣集資，以大幅提高其資本充足比率（最好能達15%），往後的樓價續跌、企業和經濟環境惡化，將迫使銀行做大量撥備和引發「銀行資本不足」恐慌，屆時股價跌幅將更大。
相反，若有相關銀行現在肯忍痛集資，當日後兵慌馬亂之時，還可告訴市場其資本充足比率已因早前集資而仍處安全水平，並可以極低殘價格收購那些因未有集資而出事的銀行。
財政赤字的長短期解決方案
針對財政赤字的擔心，筆者的理解是，港府或會以發債來支援部分財政支出，只是不便說得太白。無論是否如此，筆者認為以發債作為應對財赤的短期解決方案，是港府的必由之路，而且應透過海量的北部都會區和可售公營房屋建設，以抵消上述樓市泡沫爆破對GDP（本地生產總值）和就業的巨大負面影響。重點是發債時須列明，該支出能夠帶來足夠的土地收入以償還債息和本金。
港府可重啟建造檔次較居屋為高的「夾心階層住屋」建造，並將長遠房策由「居屋為主，公屋為輔」再微調至「夾屋和居屋為主，公屋為輔」；然後發債籌集資金，以建造大量夾屋和居屋予合資格市民認購，並從這些出售公營房屋中收取至少每平方呎二三千元的地價或「土地開發費＋稅收」，從而確保這些收入足以償還債息和本金，並有餘錢撥入政府收入。
與此同時，港府亦應把這些公營房屋的相關基建和開發費用，由過往的「財政支出」帳項轉撥至上述發債項目中的土地開發費，從而大幅降低日後公布的財政支出和赤字。
上述做法一方面可告訴市場，發出的債券均有土地收入為後盾，從而增強市場對該等債券和政府財政健康度的信心；另一方面則可以海量的夾屋和居屋建造，抵消樓市泡沫爆破對未來GDP和就業的負面影響。
由於市民對定價合理的夾屋和居屋需求極為龐大，而長遠來說港府亦不宜過度依賴售予私人發展商的賣地收入，夾屋和居屋的地價收入應是解決香港財政問題的主要長遠方案。
筆者同意現在不宜開徵一些會削弱經濟景氣的稅種，但宜在最近的輸入外勞新政中加入「外勞稅」，一方面以此稅確保本地勞工有優先就業機會，另一方面以此稅增加財政收入。儘管收入不會太多，唯至少是一個可增加稅種、擴大稅基和財政收入的長遠輔助方案。
原刊於《明報》，本社獲作者修繕後授權轉載。
