筆者將為香港和中國內地的樓市政策和走勢分析，提供一個全新、嚴謹和正確的經濟理論架構（theoretical framework），繼而以之解釋，「任由市場主導內地和香港樓市」將導致如下的災難性結果：
（1）樓價會升至許多市民負擔不起的水平；
（2）市場力量只會把有限的房屋分配給「有錢」的人，而不是「有需要」的人，以致許多有錢人可以擁有數個、10多個甚至數百個物業，而沒錢的普羅大眾可能連一個很小的單位都負擔不起；
（3）住宅單位面積會以數十年的緩慢速度變得愈來愈小，以香港為例，早期私宅的實用面積尚有600、700平方呎，但每隔10多年就縮減約100呎，至500多呎、400多呎、300多呎，近年更出現只有百多呎的納米樓；
（4）過多社會資源向房地產業傾斜，影響經濟發展；
（5）會造成房市泡沫和其後的泡沫爆破，以及泡沫爆破後的金融災難和歷時頗長的經濟蕭條。
港府可參考星經驗 提高公營房屋比例
筆者亦會解釋，要避免上述災難性的結果，政府介入提供市民可負擔的公營房屋，將至關重要。文章也會以新加坡的經驗，指出多個甚值得內地和香港借鑑的房策。比如說：
（1）以新加坡8：2的公私營房屋比為例，內地和香港的公私營房屋比至少要達7：3，才有機會避免上述災難性的結果。換言之，公營房屋的數量必須很大和夠大，才可解決問題，否則增建公營房屋的政策只會淪為杯水車薪，上述災難性結果與市民蝸居問題仍難以避免。
（2）新加坡經驗亦顯示，內地和香港的長遠公營房策應以「居屋為主、公屋為輔」，原因之一是新加坡的組屋（即香港的居屋），不單止是其房屋制度的主要組成部分，也是其退休制度的一個重要組成部分：退休人士可將其在30至40年前所買下，價錢已跟隨通脹、經濟增長、交通網絡改善和城市發展上升的較大組屋單位，換至較小單位，從而套現一定資金以支持其部分退休生活費用。內地和香港政府也可以此協助完善其退休制度。
第二個原因就是已故新加坡前總理李光耀先生所說的，應盡量滿足市民擁有一個價錢合理的自置居所，這不但使市民感到「安居」，從而專注「樂業」，李光耀先生亦相信市民會用心維護其自置居所，但不會花心思在非其名下的公屋，從而造成組屋和居屋的維修、生活，甚至治安狀況均遠好於公屋。
此外，興建大量公屋將造成極大財政負擔，長遠維修費用亦是一個大問題，但政府卻可用出售居屋的淨收入，支持公屋建造或其他醫療和民生改革的支出。一個居屋單位的淨收入應可支持半個至數個公屋單位的建造費用，視乎居屋售價而定。
坊間用了錯誤分析工具
現解釋為何坊間慣用的供求線分析（supply and demand analysis）並非能夠正確分析內地、香港樓市的理論架構，並很多時候會給出極為錯誤的政策指引和趨勢判斷。
首先，用供求線分析得出「可依靠市場力量主導內地、香港樓市」牽涉如下兩個重要假設。第一個假設是財富和收入相對平均，以致每個家庭均能負擔差不多質量和大小的單位。惟現實卻是內地和香港貧富懸殊，加上華人傾向擁有愈多樓愈好，以致市場力量會將樓價推升至許多升鬥市民買不起的水平，而有錢人仍可負擔得起數個、10多個，甚至數百個單位。換言之，市場力量只會把有限的房屋供應分配給「有錢」置業者，而不是分配給「有需要」擁有一個基本住宅的家庭。
尤有甚者，有錢購買許多個物業者，又會把單位出租增加收入，以致造成「貧富更懸殊→市場力量把更多住宅分配給有錢人→更嚴峻的貧富懸殊」的惡性循環。
因此，政府若被「冒牌經濟專家」誤導而妄信市場力量可公正地將有限的房屋配給市民，將會造成上述的惡劣分配。至少，此一分配將遠遠差過政府提供價格合理的公營房屋予負擔不起私宅的合資格家庭。
市場結構問題
供求線分析的第二個重要假設是，樓市市場結構是完全競爭（perfect competition），即需求方和供應方均有數量甚多的買家和賣家，以致每個買家或賣家都是受價者（price taker），即沒有一個市場參與者能夠憑一己之力大幅推升或推低樓價。
但事實卻是，樓市一般只有10多至20多個發展商，而每個發展商都是其樓盤的定價者（price setter）。發展商群雖然沒有如油組（OPEC）般坐下來共同商量一個較高價格，惟已通過如下的「行業慣例」組成一個「非正式卡特爾聯盟」（informal cartel）：當投標得到一塊地時，相關發展商均會依行業慣例，要求其樓盤毛利率在樓市好景時至少達40%至60%（若情況許可就愈高愈好），即使在樓市一般的情況下亦會要求30%至50%毛利率；相對於一般行業只有約10%至15%毛利率，這其實意味地產商群已經通過上述「行業慣例」，共同把樓價定在嚴重偏高的區間，以致購置新樓者就必須將其相當一部分的財富先貢獻給地產商群。
由於地產商群的新盤一般只佔全港住宅存量的2%至3%，若二手樓業主不配合，地產商群也會變成受價者，及不能把樓價推升至上述嚴重偏高區間。問題是，一手樓價對二手樓價有極強的「指標性效應」（indicator effect），即一旦發展商推出新盤，附近的二手樓業主將以新盤價格為指標而紛紛加價。比如說，若新樓和二手樓因新舊原因，置業者願接受約15%的新樓與二手樓差價，惟由於地產商已從過往經驗得知，二手樓業主會以新盤價為指標而跟隨發展商加價，所以地產商一般會將其新盤樓價定在高於原二手樓價30%的水平，而不是高15%的水平。
當二手樓業主得知此新盤樓價，將紛紛把其二手樓價調高15%，新樓和二手樓的差價又重回置業者可以接受的15%，但二手樓價已因此上升了15%，地產商和出售二手樓的業主亦可因此額外多賺15%。
總結
簡而言之，由於上述行業慣例造成的「非正式卡特爾聯盟」，以及一手樓價對二手樓價的強大指標效應，發展商是其樓盤的定價者而非受價者，這將意味發展商群的定價可因應需求的強弱而改動，以增加其利潤。換言之，香港樓市只有供應方，但不能在分析樓市時不求甚解地畫上一條不受需求影響的供應線，原因是發展商會盯著需求多寡來定價。
因此要正確分析香港樓市，我們仍需保留坊間所用的需求線，惟必須棄掉坊間所用的供應線，並以上述的「非正式卡特爾聯盟」和指標效應，建立一個全新和正確的理論架構。在日後的文章，我們將以此理論架構更深入討論正確和錯誤的房策、解釋本篇開首所列的後3個災難性結果、討論香港未來數年的樓價走勢及可能跌幅、及為近期熱議的「簡約公屋」提供更多論點。
比如說，由於簡約公屋只佔我們最終所需公營房屋的極少比例，雖然簡約公屋建造成本偏高，但以此理由推倒簡約公屋，將隨時被「有心人」繼續不擇手段地拖死香港解決房屋問題的大計，倒不如先批準簡約公屋的建造，並同時開展永久的公營房屋規劃，而且應如新加坡般直接跳至「居屋為主、公屋為輔」的規劃。
