土地供應專責小組的建議，可謂千呼萬喚始出來，猶抱琵琶半遮面，虛實之間令人玩味。徵求意見稿臚列18選項，劃分短中期、中長期、概念性等三大類。驟眼看來，洋洋大觀，各有千秋，待輿論辯證各抒己見，再衡量得失始作定奪。深入分析，虛選湊數者多，實擇認真者少。政府好整以暇，看來心中有數。
房地產發展影響深遠
香港房地產向來以私營為主流，公營對象是基層，屬社會保障，而資助置業則是填補兩者間的空隙。公營和私營房屋（包括資助置業）應是相輔相成，而非上進階梯，由租賃升格置業，由公營升格私營。
不過，政府卻似另有盤算，改變初衷，以資助置業解決老大問題，專責小組遂肩負覓地公用重任。
回顧歷史，房地產發展有三大里程碑，影響深遠：
一、十九世紀中葉，修塘蓄水以供給自來食水，隨後百年加建大小水塘，應付人口增長，即使1967年引進東江食水穩定水源，水塘功能有增無減。郊野山嶺大多是集水區，嚴禁建設發展，保護河溪上游水質；山麓是排洪區，廣修渠務暢通河道，消除上游截流改道對下游影響。山嶺脊脊相連，集水區環環相扣，《郊野公園條例》（1976）除保育環境，也保護集水區，一箭雙鵰。
二、上世紀七十年代，政府發展新界，開闢新興工業兼疏導人口，配合經濟轉型，需徵用鄉郊土地，建設新市鎮。不過新界是租借地，1997年歸還後，原地主應可恢復租借前原始權益，若收地發展須額外補償。最終與原居民協議，男丁有權世代在本鄉建村屋自住，一生一次並豁免地價。丁屋有價有市，日後若放售，須補繳市值地價。若丁權地權雙劍合璧，更是一盤生意，覬覦者自然眾多。
三、適逢香港海運騰飛，後勤用地需求大，荒耕農地臨時改貨櫃（集裝箱）停放用途者眾，政府興訟禁止擴散，終審敗訴，打開缺口。農地不得建屋，卻可作非耕種用途。
地產商洞悉先機，爭相收購作儲備，伺機發展，難怪截至去年底，四大地產商已擁有農地儲備達1,040公頃之多。
溫故知新，明乎歷史背景，始了解困局底因，看透專責小組選項是虛是實。回歸20年來，三任行政長官心力交瘁，卻錯判形勢，以為是簡單供求問題，事倍功半。董建華（1997年至2005年）大膽增加供應，目標每年建屋85,000伙，卻礙於資源力有不逮。曾蔭權（2005年至12年）九招限制供應，捱過金融風暴及「沙士疫症」，誰料需求反彈，卻措手不及。梁振英（2012年至17年）辣招壓縮需求，讓供應迎頭趕上，卻扭曲市場，泥足深陷。彼等皆混淆表徵與底因，供求失衡是表徵，樓價租金與收入脫節始是底因。
三任特首錯判形勢
其實20年來，樓價起落與住房空置無直接關係（表1）。出租公屋及資助置業是分配，住房多出住戶5%（即空置6%）屬結構性。私人住房多出15%是偏高，也不尋常。去年底約有250,000伙空置或無人常居，其中新盤近萬，即使減除比率亦相差無幾。
近年「劏房」分租戶激增，已超越萬戶，但影響統計不大。市道循環暢旺時有屋找人買是反常，合理解讀是業主善價而沽；公屋輸候期愈拉愈長，新盤將貨就價，佐證樓價租金與收入嚴重脫節。
董曾先後主政共15年，私樓空置現象被市道起落循環掩蓋，以為土地短缺是底因。彼等忽視現實，樓價大漲小回是形勢使然，卻擇善固執，解讀為政策奏效，未能因時制宜，種下近年亂局禍根。回歸前，每年批地上限50公頃，超額需中英雙方協商，董建華誤判求過於供，漠視回歸後已撤銷，建屋大計無疾而終。客觀形勢有變，需求驟減，樓價地價滑落，曾蔭權也誤判供過於求，叫停資助置業止血，公私營房屋之間頓失緩衝平衡。
梁振英主政5年，以為開源節流治標治本，可立竿見影。美元泛濫利率近零，資產通脹推波助瀾，需求反彈虛實難分，辣招治標不成，反助長樓價飆升60%。見縫插針建公屋、提高發展密度等，觸動地區利益，未見其利，先見其弊。成立長遠策略委員會治本，推算10年需求共450,000伙，卻欠具體方案覓地建屋，人走茶涼也不了了之。
林鄭月娥去年接任，改弦易轍收拾殘局，以資助置業為主軸，成立專責小組覓地；專責小組躊躇滿志，開出30年期票，公眾頓失方向，各路英雄自說自話，政治表態者多，實事求是者少，辯證更是夜長夢多，尤會招來遠水難救近火之譏。
顧名思義，概念不外構思，不過個別選項紙上談兵。例如填平船灣淡水湖簡單，整治原集水區生態複雜，牽一髮而動全身。即使今天有共識，也無把握克服重重難關，再創先河。
貨櫃碼頭建上蓋建住房，即使非天馬行空，也違反城市規劃原理。規劃布局乃地盡其利，也需先天分隔不兼容用途，達致最佳成本效益。住房與碼頭不兼容，勉強毗鄰需後天緩衝分隔，成本高、售價貴、環境差，市民何來得益？眾多概念是虛是實，相信市民心中有數。
中長期選項中，外圍填海、善用岩洞地洞、縮減郊野公園等皆非新意，但觸動環境保育等爭議，夜長夢多。上文解釋郊野公園與集水區實際連體，發展郊野公園邊陲，需通過安全評審，也有先例可援。訴諸群情，妄定目標，則只會是「煲冇米粥」。
搬遷污水淨化設施入岩洞知易行難，先天風險極大，任何差池足以致命，生態災難無可挽回，成本效益難望對稱。眾多選項是虛是實，不言而諭。
開出30年期票欠承擔
短中期選項中，焦點落在私人康樂會用地。唯此舉容易激發仇富情緒，表面看權在政府之手，其實處處被動。會所一草一木一磚一瓦皆屬私人財產，不可能無償歸公。就以粉嶺高爾夫球場為例，地段連設施市值租金，官方估算為每年8,200萬元，若以5%回報率計，物業估值16億元；若收回發展，設施重置成本約12億元。況且全港房地產依例可續租至2047年，每年地租相等3%市值租金。政府卻訴諸民粹，偷步投石問路，擬取巧收回各會址，徒惹爭拗甚至對簿公堂，官司肯定曠日持久。
上文解釋新闢土地集中在新界，儲備官瘦民肥。專責小組估算30年內共欠地1,200公頃發展，而私有棕地農地達2,300公頃，足夠填補有餘，及早發展乃最實際選擇。不過，利益攸關，縱橫交錯，費煞思量。綜合各方資料，政策藍圖一目了然，主軸是資助置業，新發展區遠水難救近火，寄望專責小組集思廣益出謀獻策，尤其釋放棕地農地應急。專責小組理應深入分析可行者，條陳利弊得失，讓社會聚焦辯證，卻捨此不圖，開出30年期票18條選項，欠缺承擔，未孚眾望。
增闢土地翹首以待，你我抉擇表裏不一。土地供應是經濟，土地權益是政治，息息相關，卻不可混為一談。30年太久，只爭朝夕，既然土地短缺迫在眉睫，專責小組何不專注土地經濟，拿出切實可行方案，坐言起行？何苦沾手政治，越俎代庖？既然釋放棕地農地是首選，何不開宗明義，集思廣益凝聚共識？何苦漁翁撤網，故布疑陣，虛耗時光？
正本清源，公屋私樓供求錯配，源於私樓市場失效，而後者源於辣招過猶不及；釜底抽薪，檢討辣招，放寬管制，讓邊緣公屋需求回流私樓，紓緩公屋土地需求，始是長治久安上策。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
