五年多以來，政府扭盡六壬壓抑需求，增加供應，平抑樓價，卻事與願違，房地產市場飆升累積達六成多。況且利率連年近零，資產通脹，稅務及按揭雙辣齊下，也難阻樓市脫韁，政府陷於進退維谷。輿論始恍然大悟，問題錯綜複雜，並非簡單供求失衡，還有公私營供求錯配，且受客觀形勢影響。政府換屆，調整策略，分散供求，完善公私營住房置業階梯，委任專組檢討土地供應，冀扭轉局面，但遠水難救近火。
壓抑投機的板斧
治標壓抑投機短炒，不外控制流轉、壓低槓杆、打破壟斷、分散供求等四度板斧，但收放需有道。治本完善租置階梯，有賴供求平衡配對，不可只爭朝夕。上屆政府欲速不達，皆因跳不出治標思維，又剛愎自用，師老無功弄巧反拙。
控制流轉莫過於寓禁於徵，最有效是增值稅，轉手愈快徵稅愈高，長期投資者甚至可獲豁免。香港不設增值稅，政府借道特別印花稅，先徵後退，分期三年，也達至相約效應。凡置業投資三年內轉讓，已繳未退印花稅遭沒收。措施立竿見影，投機短炒幾乎絕跡。其後擴大印花稅制，排擠非置業需求圖壓抑樓價，卻徒勞無功。外地買家印花稅可抑制非居民投資需求，而對自住需求影響有限。其一、投資對象是高價住房，不應影響民生；其次、大多放租弁取回報，不會影響供應。本地投資雙倍印花稅屬懲罰性，窒礙正常流轉，後來變本加厲不分級劃一稅率，幾乎癱瘓樓市。住房轉手市場正常流轉年率約10%，即約10萬多宗，近年卻下跌近半至6萬宗上下（或5%）。問題癥結是換樓難，自住業主若非先賣後買，雙重按揭，雙重徵稅，實難以負擔。投資業主若售舊換新，需多繳數倍印花，殊不化算。治標變恆常，反窒礙市場流轉，萎縮供應。知收不知放，怎不問題叢生？
壓低槓杆旨在阻截投機資金，並非管制銀行信貸風險，更須配合控制流轉等措施，相輔相成。預售樓花可做即供按揭，槓杆高首期低，有利投機短炒。例如首期10%等於槓杆9倍，建築期內樓價若上升10%，轉手即獲利近倍，小本利大，尤其近年利率偏零，資產通脹。提高首期減低槓杆，當有助壓抑炒風，但限制樓花賣買，始是關鍵。雙管齊下，炒賣投機消聲匿跡，政府卻再三收緊按揭，監控信貸風險為名，壓抑置業投資需求為實。樓市風高浪急，加強規管按揭無可厚非，況且九七亞洲金融風暴記憶猶新。經一事長一智，銀行更自律更審慎，何必杞人憂天；其實回歸廿年來，銀行經歷兩次大風浪，而呆壞按揭並無不尋常變動，正可佐證。
按揭條件日苛，換樓及置業皆顧此失彼，尤其四成首期是大挑戰，過關後還需跨越重重測試，轉手盤變得可望不可卻，流轉放緩。新盤乘虛而入填補空隙，發展商反客為主，繞過管制，提供優惠按揭，搶佔市場。其實辣招大有商榷之處，似乎增加交易成本壓抑需求多於風險管理，尤其按揭保險，本是市場機制金融產品。假若按揭成數超越監管指標者必須購買，而官商幾乎壟斷承保，應作別論；投保變相繳納「按揭稅」，而保費折扣即是「減稅」。其實金融監管是宏觀性抓大放小，指標難免主觀大於客觀，若微觀規管個案審批，等同越俎代庖，變相信用管制。況且信用保險不外雙重保障，銀行貸款審批向嚴謹，未達標者難以過關，不論有否購買保險。治標變恆常，反過來管制正常融資。知收不知放，怎不問題叢生？
香港奉行資本市場自由經濟，優勝劣敗，大眾關注公平競爭大於寡頭壟斷。樓市辣招過猶不及，反造就大發展商主導市場。轉手市場成交大選擇多，本來有利初次置業。不過稅務辣招下，換樓力不從心，放盤萎縮供應大減。按揭辣招下，置業力有不逮，望樓興歎。發展商卻可彈性放帳，買家有不同付款方案選擇，減輕首期負擔。新盤又可將貨就價，縮小單位面積，適應置業預算。此消彼長，近年成交縮減至8萬宗，而新盤仍佔2萬宗，餘下是轉手盤。在商言商，買地建樓售樓是房地產發展循環。往昔轉手市場活躍交易頻繁，成交價即市價，乃發展商投地出價之指標。時移世易，新盤今反客為主，轉手盤亦步亦趨。
有人質疑樓市辣招推高樓價乃穿鑿附會，因果推論欠實據分析支持。轉手市場萎縮，議價定價功能失效是現實；大發展商主宰市場，新盤叫價能力也不容置疑。實力此消彼長，新盤變相引領樓價，況且新盤面積日縮而尺價日高，形成惡性循環。市場估算2017年住房成交84,500宗，平均樓價每宗約820萬元；其中新盤有16,900宗，平均每宗達1,270萬元，皆因多個高檔盤開售，招標推高樓價尺價。
分散供求知易行難，因為需求領先而供應滯後，且備受客觀形勢影響。樓市劃分出租公屋、資助居屋、租賃私樓、自住私樓等四板塊。新加坡採用分隔政策，公屋私樓各自獨立成市，互不相干。公屋單位多元，國民可按需求負擔選擇，租置彈性大，形成置業階梯。特區政府取經，試辦綠置居及白居二，分散置業供求，卻成效不彰。綠置居對公屋富戶欠吸引，也未能縮短輪候冊；白居二癥結是同時出讓補地價權，願割愛者提高叫價以補償損失。政府換屆後，借鏡新加坡模式，增設公私合營首置上車盤，重整置業階梯。政府不諱言，從分散供求入手解決置業難，樓價高牆將不攻自破。不過供求與價格是銅板兩面，互動互牽，若不先拆解結構問題，矯正失效轉手及按揭市場，置業階梯從何說起？供求如何平衡匹配？樓價如何回順？
難以確定實際需求
公屋癥結是實際需求難以確定，現行機制無從客觀編配輪候優次。其實有輪候者是務求佔位（即買保險），屆時大可能須自動放棄。綠置居先天不足，非置業首選，後天失調，佔用公屋資源。居屋癥結是轉手市場淡靜，業主寧可補地價轉場私樓，也不願割愛。無論轉場或割愛，賣方實得應相差無幾，但轉場權有價，心理因素令買賣拉鋸僵持。新加坡青出於藍，關鍵在分隔公私營房屋，按市場規律辦事，可避開類似問題。東施效顰，未掌握關鍵，提防節外生枝。
政府下定決心，徹底解決住屋問題，乃無可置疑，但似乎未汲取教訓。土地供應專責組未孚眾望，如重複例行官地規劃檢討，跟進徵用水庫濾水廠防空洞、搬遷球場等建議，紙上談兵且遠水難救近火，有待提交可釋放用地始見真章。總結五年經驗，辣招遏抑置業需求，未見其利先見其弊，有目共睹；轉手及按揭市場失效，發展商當道，樓價反節節飆升。若不及早撥亂反正，重建置業階梯乃事倍功半。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
