香港特區政府在2014年12月16日發表了一份名為《長遠房屋策略》的文件。眾所周知，房屋問題是香港最重要的深層次社會矛盾之一，在2013年的《施政報告》中，解決房屋問題也被視作本屆政府的首要任務，財政司司長在文件公布後，也立時說會先撥出第一期270億港元（折合約35億美元）儲備支持之，由此可知這份文件所宣示的政策的重要性。現在判斷新的策略能否解決房屋問題這個香港深層次矛盾，仍是言之尚早，但細讀文件，反而可窺見另一更深層次但少人注意的矛盾。
首先總結《策略》的主要內容。在2012及2013年，政府採用了需求管理的政策，推出了所謂的雙「辣招」或三「辣招」，以增加交易時的稅務成本去控制需求。但政府現在改變思維，認識到增加房屋供應才是治本之道，所以計劃在10年內供應20萬個租住公屋單位、9萬個居屋出售單位，另外再有19萬個私人市場單位推出。
這個以增加供應為核心的新政策方向無疑是正確的，在數量上是否足夠卻是未必。我四年多前在報紙發表文章，指出過去幾十年來，香港的房屋建築量遠遠不足，人均所佔樓面面積比不上新加坡，更遑論與中國內地相比。這便是香港樓價居高不下的真正原因，它不但符合經濟學中的供求定律，過去十多年的兩項實踐經驗也印證了此判斷。1997至2003年間，政府計劃大幅將樓宇供應增至每年8萬5千個，樓價便滑落了百分之63，縱然1999與2000年香港已擺脫了亞洲金融風暴的影響，但樓價下挫趨勢卻是無法逆轉。2009年金融海嘯餘威仍在，但樓價卻仍節節上升，正因當年新供應的私人樓宇單位只得區區的8000餘。一些評論把注意力放在地產霸權之上，是嚴重的失焦。不是說地產商不會千方百計謀取暴利，而是在供應若能大增的情況下，他們根本也無力抵擋市場的力量，「八萬五」一役正是明證。
「辣招」只能揚湯止沸
過去兩年來的「辣招」政策，我一開始便認定為無效。「辣招」沒錯可壓低需求，但同樣會使二手市場供應短缺，減少了地產商推出新樓盤時面對的競爭壓力，在供求同時減少的條件下，樓價並無道理一定要下降。因為推不出土地及新單位，「辣招」最多只能起到揚湯止沸的作用。過去兩年樓價居高不下，也印證此說。
《策略》中最矚目的一段話，倒不是我們早已預料到的會改以增加供應為綱的新政策，而是對土地開發流程的描述。據《策略》所述，把一塊生地開發成熟地，並建成房屋，要經四個階段：三年的規劃及工程研究，當中又涉及多個階段的公眾參與，三到四年的詳細設計研究，兩到三年的地盤平整工程，再加上三到四年的基礎設施建設及樓宇建設，總共需時11到14年。我們若接受所謂「墨菲定律」的智慧，原本以為不會出現的困難多半會出現，這11到14年的時間恐怕還不一定足夠。
利益集團角力影響供地
若然真的要用這麼長的時間，最穩妥的方法自然是不斷造地，亦即把一些沒有基建、不能建樓的生地發展成為可用的熟地，至於什麼時候建樓多少，可由市場決定。倘若過去一直都有足夠造地，土地供應不致斷層，造地時間就算很長，問題也不大，反正造新的地可與在已造的地上建樓同時進行。但現在情況不同，從2002年起，政府開始收縮土地供應，政府近日雖尋尋覓覓，也找不到多少即時可供發展的土地，新界東北等地方也因利益團體的角力，步履維艱，我們便不能不深究造地建樓是否真的需要14年！
有人可能認為，要這麼漫長的時間，只是因為香港重視規章制度，做事一板一眼，充滿專業精神，是法治與民主的體現云云。這類說法也許有真實的成分，但真理只要多走半步，即成謬誤，我們總不能以官僚規章為拖拖拉拉毫無效率的掩飾。
與美國醫療系統相似
此種情況與美國的醫療系統大有相似之處。在美國看病，有經驗的醫生就算相當肯定你並無重大惡疾，往往也要你做很多無謂但成本高昂的檢驗，原因是醫生怕一旦出事會被病人控告，要罰巨款，所以就算檢驗的成本效益很差，也要做足全套，反正付鈔的是保險公司，但此等道德風險行為最後還是會推高醫療成本，使到美國成為醫療最貴的地方。同理，究竟在香港的土地規劃、研究與諮詢的各種程序中，有多少是因真正的需要，有多少是制度化了的各持份者的自我保護主義，很值得社會檢討。冗長的審查或工程程序不一定完全沒有效益，但邊際效益會遞減，際此社會急需更多樓宇落成，延誤總會造成巨大的社會成本，不一定值得。
已故經濟大師奧爾森（Mancur Olson）在《國家的興衰》中有言，穩定的社會往往會產生一批利益集團，它們各自進行尋租活動，製造各種框框去保護自己的利益，但這卻會嚴重拖慢經濟增長。造地竟需時十多年，可能正體現出規章制度與發展效率並未取得合理的平衡，這正也是香港的深層次矛盾之一。
原文刊於《亞洲週刊》，獲作者授權發表。
