擊潰97年香港樓市的元凶

在上一篇我們提到，土地供求嚴重失衡以及人口增長和家庭結構的變化，導致1997年前香港樓價急劇上升，形成了一個巨大的泡沫。然而，泡沫終究是會爆破的。1997年到2003年的香港樓價暴跌，絕不是一個單一的因素造成的，而是在幾個強力因素的夾擊下被擊潰的。我們就分析一下這些因素。

「八萬五」政策導致供應大增

首先就讓我們回顧一下1997年回歸后，政府「八萬五」建屋政策的前因後果。香港的地產市場在經歷了1997年首一、二季空前的繁榮之後，在第三季轉趨淡靜，市場等待行政長官董建華在首份施政報告宣布新的房屋政策，投機活動減退。該季，香港所有物業買賣合約數目及總成交價，分別回落了17%及8%，而住宅市場方面則分別回落18%及8%。

在1997年7月1日香港特別行政區政府成立當天，行政長官董建華在就職演說中，就表明解決房屋問題是特區政府面臨的首要任務，他並宣布未來10年的房屋計劃。同年10月7日，董建華在他的首份題為《共創香港新紀元》的施政報告中，公布了「建屋安民」的三大目標，即：

1. 從1999年起，每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個；

2. 在10年內使香港七成的家庭可以擁有自置居所；

3. 於2005年將輪候租住公屋時間以現時的6年縮短至3年。

為實現這些目標，行政長官董建華在其施政報告中強調採取兩項措施：一是擴大建屋用地供應，二是加快和精簡土地供應及樓宇建造的審批程序。在供應建屋用地方面，從1985年起一直執行的中英聯合聲明附件三所規定的有關每年新批土地不超過50公頃的限制，即時廢除。特區政府還公布了一項5年賣地計劃，在1999年3月前提供120公頃土地興建私人樓宇，並在其後的3個財政年度再供應260公頃土地。同期內，政府還將供應約285公頃土地興建公營房屋。

為配合增加土地供應，特區政府決定重新檢討興建房屋的架構和程序。事實上，繁冗的批地和建築審批程序已成為影響公、私營房屋建設的一個重要因素。因此，行政長官董建華在施政報告中亦指出，政府將訂定一系列具體措施，簡化政府在住宅樓宇方面的規劃、土地和建造審批程序。

首份施政報告公布後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。

「八萬五」數字的由來

早在1987年，港英政府制定涵蓋到2001年的「長遠房屋策略」，為往後10多年定下政策方向。到了90年代中，「長遠房屋策略」作中期檢討，將前瞻時間延伸到2006年，還發展了一套推斷房屋需求的計算模式。按照電腦的推算，從1995/96年計起的6年，每年平均有54,000個公營房屋和31,000個私人住宅的房屋需求，兩者加起來恰好是85,000個單位，跟特首董建華上台後提出10年建屋計劃的數目不謀而合。

當時每年房屋供應只有5萬多個，遠遠落後電腦推算的「八萬五」需求，意即足足四成的住屋需求未能滿足。97年1月，正值樓市泡沫期的港英政府發表《長遠房屋策略評議諮詢文件》，再次提出未來10年房屋需求將高達8萬個。其時社會沒有多少人懷疑政府有否高估需求，輿論只是關注政府有否足夠土地，去滿足如此龐大的住屋需求，並質疑政府無法一下子大增建屋數量五成。惟房屋司黃星華宣稱政府已有足夠地皮，只需重新規劃和增加密度即可應付需求。

港英政府在1997年1月發表的《長遠房屋策略評議諮詢文件》，雖已被公眾遺忘，特首董建華卻彷彿按照有關數據行事，誓言要在未來10年解決多年來無法滿足的龐大住屋需求，大增建屋數量至「八萬五」，以示打擊樓價的決心。然而房屋委員會在講解上述電腦計算模式中明言，房屋需求「要因應不斷轉變的情況而定期檢討和調整」，包括市民負擔能力、人口增長速度、經濟情況等。偏偏董建華看不到這點，硬性規定長達10年的建屋數量，當環境突變時他便墮進自設的陷阱，進退失據。事實上，電腦推算出「八萬五」需求的時候，經濟仍處於高速增長期，結果金融風暴後經濟逆轉，來自「樓換樓」和投資保值的兩類置業需求幾近絕跡，樓宇需求在經濟不景下大減。至於人口增長速度，也較原先估計緩慢得多。根據96年公布的《全港發展策略檢討》，預計2011年人口可高達810萬，於是電腦便按照此數目而推算出「八萬五」需求，結果真實人口遲至2009年才勉強突破700萬。

97年金融風暴的來臨導致需求大跌

就在「八萬五」政策宣布的3個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如分途狙擊港元和香港股市，拉高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價跌個不停，從此一蹶不振。

1997年10月下旬金融風暴從其他亞洲國家轉移至香港，導致香港股市暴跌，地產市道隨即大幅下挫，炒樓活動近乎絕跡，撻訂情況十分普遍。數據顯示，到1998年1月，香港各區的大型私人屋邨，其售價均已從1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超過3成，大部分已返回1996年初水平，即等同於1994年第一季的高峰位。

根據統計，1998年的中原樓價指數暴跌30.79%，年內的高低波幅達77% ，與1996年的暴漲39.51%比較，可謂「一念天堂，一念地獄」。

1998年1月，大地產發展商新鴻基地產突然宣布將旗下10個地盤停工或放緩發展。消息在地產、股票市場上產生極大的心理震撼。面對樓市的大幅調整，特區政府開始軟化在85,000個建屋目標的立場，彈性處理賣地及房屋政策。按行政長官董建華後來的講法，在1998年實際上已擱置85,000個建屋的目標。1998年2月特區政府財政司司長曾蔭權在財政預算案中宣布將中環添馬艦的商業用地，由原計劃推出市場拍賣改為用作興建政府總部，並提出減免差餉、按揭物業稅項寬免，以及鼓勵市民自置居所等一系列措施，又咨詢各大地產發展商意見，彈性處理每年85,000個住宅單位的建屋目標，令地產市場在2、3月間出現短暫的「小陽春」。

然而，地產市場仍然面對沈重的壓力，這在政府賣地方面暴露無遺。其中最矚目的，就是馬鞍山一酒店地段和廣東道前警察宿舍的住宅用地的招標。1998年1月，地產市道不景，特區政府為避免影響市場氣氛轉而採取較低調的招標方式出售，結果被長江實業以1.2億元的奪得，以可建樓面面積約60.28萬方尺計算，每方尺樓面地價僅200元，成為香港地產拍賣史上的一個「經典」。

另一幅土地是廣東道前警察宿舍地皮，港府以招標形式再推出該幅土地，事前各大發展商均表示有意角逐，但其後受到馬鞍山酒店地段低價出售的影響，加上當時市場上的多項不利消息，各大發展商均以低價入標，結果被長江實業為首財團以28.93億元標價再奪一城，每方尺樓面地價僅2,840元。這次售地向市場傳達了一個信息：已經下跌了3成多的樓市，可能再跌3成。結果，2月份出現的樓市「小陽春」瞬即煙消雲散。

在下一篇，我們將會探討特區政府在1998年之後不斷出手「救市」，到底是否能力挽狂瀾，讓樓市從谷底回升。