在香港這個彈丸之地，寸土尺金，房屋問題長期以來均不易解決，不但影響民生、牽動民心、左右投資與經濟，亦最能考驗政府管治。面對當前香港樓價愈遏愈高、新樓單位面積愈建愈細，公屋輪候時間愈排愈長，而劏房則變本加厲等問題，新任特首上台，如何能夠對症下藥、做出成績，顯然備受關注。
誠然，房屋問題盤根錯節，且千頭萬緒，既不是一刀切即能化解問題，亦非小修小補可以健康發展。儘管如此，我們卻不能因其問題深重，或一如某些評論所言指其「無藥可救」而置諸不理。至於思考解決方法之前，則應不忘初心地回顧過去行之有效的房屋政策設計。
眾所周知，上世紀七十年代後的香港房屋政策設計，是以公屋照顧經濟能力較低者，私樓則滿足經濟能力較高者，再以居者置其屋（俗稱「居屋」）方法，資助那些已有一定經濟能力，但未具足夠實力自行購置私樓者，即是令居屋成為介乎私樓和公屋之間的過渡階段，三者聯成租置階梯，相輔相成，構成住屋市場。市民在何處何時切入，應視乎本身能力與需求而定，並應只擇其一。
可是，現時的房屋政策設計，卻出現公私不分與租置混沌的問題。舉例說，由於近年的置業需求日增，政府乃先後推出「綠置居」出售公屋及「白居易」流轉居屋等措施，這種安排表面上回應了市民「置業難」的訴求，卻擾亂了原來政策設計，實在未見其利先見其弊。
簡單地說，公營房屋乃資助性房屋，所以設有資格審查，以防範濫用。公屋是補貼租住，對象是草根階層。居屋是資助置業，對象是公屋及私樓租戶，禁售期滿後，業主方可收購政府業權（即「補地價」）自由轉讓。但「綠置居」則混淆福利住房與資助置業，因為公屋若不流轉，不可能滿足安置需求。居屋轉讓市場不成氣候，因業主不會放棄「補地價」後的放售讓利，「白居易」買家需補償賣家機會損失才能成交，則沒法活躍其轉變，所以「白居易」乃無疾而終。
由於過去的房屋政策在公與私、租與售之間舉棋不定、前後反覆，因而令公屋和私樓市場未能有效分隔，也無從發揮相輔相成功能。至於私樓市場的辣招頻出，但卻牽引出更多環環緊扣的問題，自然更令市場和市民更加難以適從，突顯更多矛盾。借此新任特首正在深入檢視和思考房屋政策之時，我們提出如下一些建議，希望能為香港房屋問題的何去何從帶來一些啟發。
一、拿出鋼鐵意志，大幅提升市場供應：
毫無疑問，在思考解決香港房屋問題時，必須從標本兼治方向出發，而非只是頭痛醫頭的忙於救火。長期治本而言，政府必須向市場及市民傳達清晰信息，會以最堅強的意志，盡全力於大量開發土地、增加供應。至於中短期治標而言，則應在調整樓市辣招、活化二手與居屋轉手市場，以及廢除公屋承襲積習入手。
在開發土地方面，政府應有創造性思維，不一定要局限於本港境內的維港以外地方填海、郊野公園邊陲和棕地等，亦可仿效其他地方 ── 例如英國「大倫敦」的做法，在遠離香港的其他地方──例如深圳或南沙等地──覓地建屋，更好地配合那些不用每天到市區上班，或者已經退休想享受更好居住環境的群體，並利用高鐵之便將之與香港連結。
二、調整按揭辣招，活化二手市場：
現時為防「逆周期」而推行之按揭辣招本質是信貸管理，卻異變為壓抑樓價措施，主要弊端在於以個案為本，規管準則變成審批條件，欠缺彈性。正本清源，應改弦易轍，讓市場發揮討價還價功能，重拾主導，關鍵是規管須改為按揭組合為本，即是制定按揭組合規管指標參數，以三年內新做者為本，規管整體借貸成數、還款負擔比率、拖欠壓力測試等。銀行若未達標，需購買「按揭（貸放人）保險」補救，始能享用特惠風險系數（50%）計算資本基礎。這樣，既可讓按揭借貸納入銀行體系，又可遏抑「財仔」急速發展帶來的潛在問題。
另一方面，當置業者可從銀行中較易獲得更多成數的按揭借貸，他們便不一定會將價就貨地投向發展商懷抱，而會考慮在二手市場上樓，或是買入相對較舊但面積較大的單位，此舉不但會活化二手市場，令二手樓供應增加，減少空置單位比率，同時更可恢復市場所發揮的換樓鏈功能，令不同置業人士的需求可以得到更好滿足，資源可更好分配。
三、檢討公屋政策，廢除公屋資源承襲：
公屋乃社會極寶貴資源，但現時確實有不少人濫用，或未能善加運用，其中的公屋流轉率低，輪候者日眾問題尤其嚴峻，背後主要原因，在於單位可隔代承襲，此積習變相成為福利世襲，失去安置經濟能力最低者之原意。
正因如此，政府實應及早進行檢討，尤其應將公屋單位的承襲只限於戶主配偶，取消隔代承襲權利，令合資格的成年子女，再獨立申請，不能自動承襲父母單位。調整政策也可一併解決「富戶」佔用問題，因為公屋單位遲早交還。此外，應取消「綠置居」，恢復公屋原意。
四、釋放居屋轉讓，活化居屋市場：
居屋是資助置業，政府是半個業主，原來政策是吸引公屋「富戶」交還單位，也協助私樓租戶置業安居。不過政府過去因不擬積壓資金，所以不設轉手市場，寧可容許業主收購政府業權，在私樓市場放售，而且禁售期短，以加速公帑回籠。時移勢易，現時居屋需求殷切，政府則庫房水浸，所以應改為由政府向業主收購其業權，減少居屋流失，同時更應加緊覓地，增加供應。
目前居屋佔約住房15%（比對公屋佔30%；私樓佔55%），市場規模不容忽視，應調整政策，擴大「白居易」轉手市場，並檢討「補地價」安排得失，減少甚至暫緩居屋流入私樓市場，買賣各取所需，充份發揮其在公屋與私樓之間緩衝階梯功能。
概括而言，要走出樓市困局，必須有創造性思維與堅強意志以大幅增加供應，同時更應緊守原來行之有效的私樓、公屋和居屋三級制的租置階梯，至於解決時則不能單靠活化私樓供求，更需調整公屋居屋政策配合。像近年推出的「綠置居」及「白居易」等措施，由於會混淆福利房屋與資助置業，日後實應避免。同時亦應及早討論取消公屋隔代承襲政策，釋放供應，加速公屋流轉。
針對當前私樓在辣招「緊箍咒」下成交萎縮但樓價節節上揚，發展商反客為主以貨就價，令市場無從發揮平衡供求配對機能問題，政府更應改弦易轍，讓市場發揮功能重拾動力，制衡地價樓價。至於最近發展商暗標投地的透明度不足，則會進一步刺激樓價上揚，所以應該及早改為公開拍賣，這樣可更好地向市場傳遞較為全面更清晰的資訊，讓私樓市場可正本清源，更好發展。
