中國人講求安居樂業，對很多香港人來說安居等於置業，擁有自己的物業才能安心，也可能是事業開展後的第一大目標。未購房前盡快賺錢是轉工或轉職的最重要考慮因素。在未有能力購買私樓前，年輕人對公屋也需求甚殷。但樓價超過愈來愈多市民的承擔能力時，社會氣氛可能會變得焦躁。
建築成本高昂
在這裏想分享一下自己直覺上的看法，並不是參考自己職業上專業調研所得的成果，亦沒有任何立場和能力提出解決的方法，只是想提供一些思考的角度。近年樓價上升，除了因過去數年樓宇落成率偏低，及現政府開發新土地遇到困難外，建築成本現在已經升到約4000元一平方尺也是主要因素。現今，建築材料價格無下跌跡象，相信大家在傳媒都知道，現在建築業人手嚴重不足，愈來愈少年輕人願意加入，而社會氣氛未有輸入外勞的共識，加上土地價值大跌空間也不大。雖然近來賣地成績不穩定，但政府公共開支仍頗依賴賣地收入，不能主動大幅推低土地價格，而土地儲備不多和新進場的發展商對面積較小的土地招標有時出價較為進取，發展商要承擔兩至三年的經濟迴圈和政策風險，故此從成本角度，樓價似乎大幅調整的空間有限。那麽，有什麼條件會導致樓價大幅度轉向呢？
加息可能會是心理作用大於實質影響，因為美國擔心歐洲和日本經濟下滑拖累，相信加息速度和幅度應該是溫和的。再加上香港超過五成以上的樓宇已經沒有按揭貸款，樓市槓桿比例估計不高，因此加息壓力所引發巨大拋售潮的機會相信不大。
存款利息長期低於通脹和加薪幅度，也令不能承受投資風險的非牟利和慈善團體考慮投資房地產收租，另外，保險公司於雷曼金融危機後對投資定息債券的信貸風險傾向謹慎，而且美元在長期量化寬鬆政策，優質債券利息很低，也會使保險公司變成長線物業投資者。而租金上升，更刺激投資者的意欲。
國際因素不容忽視
2008年時全球也未有太多人認為美國零利率情況會維持那麼多年，金融危機後仍然持有大量資產的企業和富人成為大贏家。紐約、倫敦的房地產價格反彈得快，標普500強企業業績年年都勝預期。但美國的就業情況和工資就改善得很慢，所以量化寬鬆政策一拖再拖，令利率長期處於低水準。以此觀之，香港目前的情況不盡是本土因素導致的。
我想香港的樓價是一個很複雜的問題，除了上述成本，供應和利息水準的影響外，還有經濟結構的問題。1997年亞洲金融危機和沙士危機都未有動搖香港作為金融中心的地位。2008雷曼危機之後，經濟實力一度西降東升，香港直逼紐約、倫敦龍頭地位，商務會議頻繁，再加上自由行不斷擴大，商業和個人消閒旅客都增加，成為全球最活躍的金融兼旅遊城市，生活水準亦自然水漲船高。雖然香港的失業率很低，但旅遊業帶來的職位薪酬平均不屬於很高。金融業創造的商機和職位較好，但是數量不多，而且近年感覺外資機構外派來香港的頗多，包括中層人員，看看中環、西環住宅租務市場和餐飲業發展就能了解，這對租金上升也有關係。
香港是否準備好？
香港就是一個金融和地產作為經濟骨幹的城市，過去十年旅遊業迅速發展及外來投資加大，推高對房地產的需求。加上前述的周邊因素，樓價和大多數市民的財力脫節了，可能要出現一些經濟結構上較具體改變才能解決。但是這些改變都必須較長時間和得到大多數市民的支援方可實現。
舉個例，假若仿效新加坡模式，將政府資助房屋比例大幅增加，而每區要維持一些適合中等收入以上家庭的私樓，以減輕對公共設施需求的壓力，尤其是醫療。這是根本上的改變，一方面政府賣地收入會大幅減少，另一方面要應付建屋及其他公共開支。市民是否願意承受較大幅度的加稅和削減其他福利開支？企業稅能加多少，而香港還能保持競爭力？這近乎公共資源再分配，估計需要很精密的評估，亦要一個很有共識的社會和配合的周邊環境，才有機會實現吧。
社會一直有人討論經濟結構的問題，要求經濟轉型而不再過分依賴金融和地產業，說了不少時間，但目前為止，政策成效有限。我認為客觀環境有它的局限性，作為沒有本土經濟支持的金融中心，不是我們可以自由選擇經濟結構的組成。我是佛教徒，近年最喜讀是韓國法頂禪師教人接近大自然，來尋回內心的書籍（法頂禪師是自然主義思想家和實踐家，《山中花開》是我最愛讀的書之一）。 有選擇的話，如果附近有較好的自然環境，相信大家不會介意發展較慢，但是我們總不能像不丹一樣，為了保持環境，考慮限制每年遊客人數（不丹，佛教國家，經濟規模較小，但是全亞洲快樂指數最高的國家），平衡經濟發展方向和成果的分配，甚至願不願意因此而付出代價等等。例如，放慢一下發展的步伐，以換取非物質生活素質，都是要有大智慧的社會才有機會達致的，現在是一個講求共識的時代，我沒有答案，但希望不需要等待聖人現世才可實現。
