北部都會區發展成為新一份《財政預算案》的焦點，多項工程預計年內上馬，投入的資金相信是史無前例龐大。去年底85間企業代表簽署北部都會區發展意向書，當中包括長實、新地、新世界發展、信置、會德豐地產、華潤置地及嘉里建設等發展商。他們近期都積極促銷旗下新盤，相信都是希望盡快將資金回籠，以便為香港「未來之城」投入資金。銀行對一手物業的樓按，都盡量幫得就幫，反觀二手物業近期估價不足的情況明顯加劇。發展北都要犧牲一眾二手小業主嗎？
健康的樓市，應該是成交量與樓價同步上升，一手及二手物業交投平穩發展。香港樓市過去幾年不斷下滑，累積跌幅超過25%。傳統上，不論香港或內地，農曆新年前都是企業發放花紅的大日子，手頭資金鬆動，加上辛勞了一整年，打工仔或企業老闆趁空閒到街上走走，又或到親朋好友家中拜年，若然覺得朋友所住地區環境不錯，一般都會將手上多餘的資金押注買磚頭，因此每逢農曆新年前後，樓市傳統上都會出現小陽春。
二手物業估價不足 成樓價下跌元凶
姍姍來遲的樓市小陽春終於在今年春節來臨，蛇年首個開售的全新樓盤、嘉里建設發展的元朗朗天峰於2月中發售，首批250伙即日沽清，是近年新盤市場的奇葩；同期十大屋苑於周六、日共錄12宗二手成交，是約10個星期以來新高，交投量首度重上雙位數字。新盤熱賣，二手交投增多，憧憬樓市重拾升軌，不少投資者想趁低吸納二手「筍價」。然而，近期幾個心郁郁入市的朋友，睇樓後都大吐苦水，大呻銀行估價不足，想入市都有難度。
跟大家分享一個真實個案，話說八年前，我與另外兩個朋友合資購買了西半山一個二手物業收租，但因其中一個合夥人健康出了問題，她希望趁自己清醒的時候可出售單位套現，免得物業成為遺產而影響我和另一個合夥的朋友。幸運地，我們的單位很快就找到了買家。放盤前，我向一間中資銀行查詢過單位的估值為1150萬元，但該名準買家向同一間銀行查詢估價時，卻得出單位估價830萬元，比我獲得的估價低320萬元，簡直嚇了我一跳。
我向該銀行按揭職員查詢，回覆指他們經過五間估價公司評估物業估值後，得出最高估值1150萬元，而報給新買家卻是最低估價830萬，結果經過一星期的周旋，最後以略高於最低估值，接近當年的購入價「平手」沽出這個63年樓齡的單位。另外，從買家口中得知，銀行計算物業的貸款年期也有分別，有些銀行以80年減去樓齡計算，有些則以75年去計（例如定個物業的供款年期是12年），取態不一，真是玩殘二手樓的業主和買家。
撈底客紛紛轉投一手市場
二手業主憧憬樓市小陽春重臨，樓價可望回升，可惜現實事與願違，近期二手物業成交價一浪低於一浪，翻查資料，有港島大型屋苑，銀行估價普遍較市價低約5%至10%，現市況下要在二手市場撈底，確實不容易，因為銀行對二手物業的按揭取態收得頗緊，估價不足情況比比皆是。除非二手業主願意一減再減或割價求售，否則，置業人士可能只好轉投發展商懷抱，因為一般一手住宅物業，發展商在開價前會與相熟銀行摸摸底，所以發售的單位只要不是大幅拋離市價，又或是買家信貸紀錄有問題，否則，一般情況下，開售的新盤通常都可以借足。
側聞最近多間發展商或地產相關企業的員工都腳震震，皆因大家公司都缺水，加上經濟前景不明朗，高級管理人員天天都扭盡六壬想辦法緊縮開支，更不斷給予前線員工壓力，要求提高生產力、精簡架構，又或是裁員，辦公室內瀰漫着一片恐怖氣氛，所以大家的面口都相當繃緊。
新一份《財政預算案》花了頗大篇幅，講述北部都會區的發展大計，項目即將上馬，支持的發展商準備要打開銀包。而手上的新盤存貨如果未能套現，實在難以用銀彈支持政府政策，所以銀行配合發展商，支持一手單位樓按，以較寬鬆的估價態度協助小業主上車，惠及發展商有資金去投入北部都會區的發展，唯樓市傾側向新盤市場，又是否屬一件好事呢？眼見二手樓價不斷下滑，購買力紛紛跑到一手市場，苦了一班手持物業的二手業主，若要賣樓，真是難與發展商抗衡。
