從長遠策略考慮，筆者多次提出香港應積極配合國家戰略發展而重新定位，從而制定長遠的人口政策、産業政策、人才政策、社福政策、醫療政策等，繼而制定長遠土地空間規劃和城市設計藍圖。筆者亦曾建議，香港應緊貼國家五年規劃和其他中長期規劃，制定香港的五年規劃及中長期規劃。筆者進一步建議，調整特首政策組的功能，讓其擔當類似內地發展和改革委員會的職能，更大程度的制訂和統籌協調跨範疇的政策實施。這是個重大的頂層設計和上層建築改動。
承接上文：〈三中全會《決定》照亮香港改革之路──成功關鍵在敢、善、平〉（二之一）
城市規劃的改革建議
在規劃改革方面，筆者在〈新時代下的規劃改革〉一文提出九點建議，這包括：
一、成立類似悉尼市發展策略和行動計劃的高層次督導委員會，每五年檢討和微調一次全港發展策略，確保《香港2030+》的框架空間規劃和城市設計指引，能持續地落實到往後的控規和詳規方案。
二、成立有廣泛代表的生態環境保育諮詢委員會，為發展劃定生態保育的各級底綫。
三、進一步研究充分發揮深港口岸經濟帶一河兩岸甚或一灣兩岸的發展潛質。
四、參考類似新加坡宜居城市中心的模式，成立城市設計委員會，廣納業界精英，為香港的全港及分區規劃方案，甚或大型工程，如交椅洲人工島的設計方案提供專業意見，制定具體的城市設計指引。
五、規劃署署長必須由專業規劃師或城市設計師出任，並升格為副局長職級，從而有效地協調其他相關部門工作，打破筒倉效應。規劃署內設總經濟師一職，藉以提升經濟規劃在城市空間規劃的考慮高度，讓規劃方案更符合經濟發展要求。加強城市設計在制定大型發展項目規劃與工程研究的角色，務求規劃方案由城市設計引領（Urban Design-led），取代過去的偏重工程技術主導（Engineering-led）模式。
六、城市規劃委員會的委員應包括由六大專業團體（建築、測量、規劃、園境、城市設計和工程）提名的代表，以平衡目前發展局對城規會的强勢主導。
七、在制訂分區大綱圖時，對不同的商、住、商住混合等用途，在交通及環境容量方面保留一定富餘容量和彈性，以便將來改變用途時，避免繁複的規劃變更申請手續。
八、市區重建須與北部都會區及交椅洲人工島計劃作緊密連結，建議制定舊區物業業權以換地權益書模式，在市場流通，使其可用作新發展項目投地使用，充分利用市場力量，加快市區重建步伐，進行有規模效益的土地整合，拓寬道路及行人路改善環境和社區設施，稀釋舊區人口密度和降低建築密度。
九、《香港規劃標準與準則》是目前政府釐定各類土地用途和設施規模、位置及地盤規定的準則，基本用於發展管制規定。近年有學者就香港各區進行了深入的調查分析，發現大部分社區設施都大幅度不達標，存在大量「規劃赤字」和區域性差異。建議規劃標準小組委員會可考慮引入非官方成員，和成立有廣泛代表的持份者（其中包括草根階層人士）參與的「地區規劃諮詢委員會」，集思廣益，充分了解地區民情和需要，從而對《準則》作不定時的體檢和改進更新。
以上舉措，是體現民間敢言、敢想，希望政府能接納而敢為。所建議的成立多個委員會，是體現社會公平的原則，讓專業界和公民社會能有更大空間參與決策過程。
房屋結構的改革建議
在房屋改革方面，筆者也曾提過，要認真檢討建屋目標和出租房屋、資助房屋與私人房屋數量的合適比例（見〈解決市民住房問題 必須重檢建屋目標〉）。建議政府實實在在，以合理收入水平劃線符合接受公營房屋補貼的群體來增建公屋，並提高資助房屋的數量和相對出租公屋的比例，以倒逼法制定十年建屋計劃目標。這是智庫界，以解決市民大眾能以可承擔價格水平自置居所，減輕政府長期補貼出租公屋的經常性管理和維修支出。這初心是善始的體現，是對政府善作、善成的要求。
再者，政府果真推行這政策，就必須同時採取一系列措施，去讓私營房屋發展能在健康的軌道上運行，原有的私人房屋的價格能維持平穩或適度上升的勢頭。增加資助房屋供應，是社會資源的公平分配，保障房地產業仍能健康發展是擺平的舉措，社會上私樓居民和公屋住戶也可以和諧共處。
市區重建的改革建議
在市區重建方面，筆者也曾行文提出「市區重建3.0」的方案（見〈市區重建3.0〉）。目前市區重建工作，若仍因循目前的運作模式，舊區更新工作寸步難行；且市建局財政亦無法收支平衡，對處理年趨急劇增加的老齡化樓宇束手無策。筆者建議對付三座大山和自負盈虧的緊箍咒，也是出於解決舊區諸多問題的初心，是善始的驅動。筆者提出以現樓產權置換土地開發權益書的機制是敢想、敢言之體現。
處理違章建築的改革建議
筆者於2023年8月15日曾發表文章〈解決違章建築問題的良方〉，就處理違章建築問題提出革新建議。
本港違章建築情況相當嚴重，且涵蓋面廣。事實上，無論是豪宅、別墅、舊式樓宇、丁屋、商業單位等，不少都有僭建物或非法改建。翻看統計資料，屋宇署根據《建築物條例》第24條在2000至2022年間，發出超過45萬個清拆令，唯截至今年5月，仍有超過4.2萬個命令未遵從。而實際上，這可能只是冰山一角，因為許多違章建築不易被發現或被舉報，例如別墅的地庫、天台的加建、商業樓宇內的非法改建，甚或打掉主力牆等。
針對這個棘手問題，筆者建議政府對現存所有的建築物業權人發函，要求他們在2025年12月31日之前證明其建築物或建築單位沒有僭建或非法改建，並由認可人士及註冊結構工程師出具證明。若有違章建築，政府可採取如下方案處理：
處理這些改建或加建部分，如果它們不影響建築物結構安全或環境衛生的，業權人可聘請認可人士及結構工程師出具證明，毋須按現行先清拆，再入則、按圖施工，然後再讓屋宇署人員驗收的做法。倘若不牽涉增加建築樓面面積及違反地契、屋契，業權人須支付政府一筆行政費用，並將相關圖則及屋宇署確認文件在田土廳（土地註冊處）登記。倘若牽涉增加建築樓面面積的情況，如其新增面積不超過原來所核准的20%，筆者建議政府有權要求業權人補地價；業權人同意及付款後，將相關圖則及屋宇署和地政總署的確認文件，也在田土廳登記。
以上安排，政府應該設一個特赦期，即如在2025年12月31日前申報的個案，則可享受特赦；在此限期之後，政府則嚴格執行清拆令，甚或強制接管不安全的樓宇。
處理其他影響建築物結構安全或環境衛生的改建或加建工程，政府則應加強其對相關業權人的監管力度，並修例增加刑罰，及加大強制執行清拆整改的力度。
筆者以上建議，旨在加快處理違章建築，保障市民生命安全，另一方面，亦鼓勵業權人自發登記所涉及的非法僭建。上述的做法，亦有利於屋宇管理和符合保險條款要求，最終受益的也是業權人，且可減輕屋宇署在這方面的大量人力資源投入。庫房因而得到一筆為數以千億元計算，改善政府財政狀况之餘；一方面讓業權人的資産增值，另方面讓建築測量界有大量的專業服務工作。此舉措充分反映政府消除安全隱患的始善初心，多贏的財富得益是其善成的結果之一。
具爭議個案的調解機制
在個別個案方面，筆者不得不重提「裕昌案」所激起的千重浪（見〈一石激起千層浪的「裕昌案」終審裁決〉）。事緣2013年，裕昌（亞洲）有限公司就申請重建發展5個位於九龍城南角道地段的爭議向政府提出訴訟，最終被終審法院判決敗訴。筆者對此判決的理據基本沒有異議。唯因此判決而導致後續地政總署在2014年發布的作業備考（編號3/2000A）卻引起軒然大波，令致許多私人重建項目擱置，和許多購入九龍塘花園社區獨立屋的人士和公司蒙受巨大的損失。
筆者堅信，這些房屋在重建時適度增加建築樓面面積，是原來地契和城規條例所允許的。當業權人就此向地政總署作例行通知時，地政總署卻徵收巨額的補地價費用，有曲解「裕昌案」的判決基礎理據和3/2000A作業備考之嫌。更甚者，在同一條街道上，實質上是在同一款屋契條件下，竟然有不同的待遇，有些要補，有些不要補的情况出現，有違公平原則。
及此，有苦主對政府興訟。案件在2023年6月27日審訊，筆者亦有親臨高院出席聆聽，其後更詳細閱讀控辯雙方的陳詞。判案書於2023年12月27日頒發，判原告人敗訴。筆者也曾就二十年代九龍塘「花園社區」概念的緣起、其開發公司與政府簽訂的協議、三十年代首位置業者與開發公司所簽訂的契約和公契、自四十年代以來的航拍照片、1955年的地契執行行動、1979年的首份分區規劃大綱圖，以及過往該區變更土地用途的規劃申請和屋宇改建及加建工程圖則審批等文件進行梳理分析，所得出結論是認為該案件所涉及的新增建築樓面面積，毋須補地價的。基於以上，筆者認為，倘若原訴人就案件提出上訴，政府也沒有必勝把握。
民不與富敵，富不與官爭，與政府打官司，勞民傷財，虛耗時間，不是一般企業和個人所能承受的。故此，一些同類苦主亦只能在綜合考慮後，特別是有自身的私人合約約束或出於時間考量，迫於無奈的接受政府的補地價要求。
筆者尚未得知上述案件的原訴人會否就一審判決提出上訴，但市場上已有醞釀苦主大聯盟的勢頭，準備結合力量向政府興訟。
這個個別事件，並不一定代表有任何官員有失職之嫌，反而是反映在現行機制下，官員都普遍偏向官僚式的謹慎，採取保守處事方式，尋求自保和維持官僚系統的權威性出發，多於體察民情，拿出勇氣去撥亂反正。事實上，與其雙方對簿公堂，還不如政府和專業測量和建築界共商調解之道。
筆者上述的建議，亦是敢言、敢想的體現，接下來就是看政府的善作與善成。
總結
筆者以上列舉與土地發展相關範疇的改革建議，只是非常概括的個人想法，反映眾多問題的冰山一角，旨在拋磚引玉，嘗試引起大家以敢、善、平的價值框架為切入點，去慎密思考解決存在已久的問題方案，小心制定和部署推行改革新政。
行政長官李家超再三強調，《施政報告》提出的改革急切，有些由零變有，有些錯得很離譜，要撥亂反正，有些則要持續優化提升等。在推行改革方案時，得用不同方法進行，不能一刀切，要顧及系統關係，要避免興一利、生一弊，要作出平衡和取捨。他更提示大家，變革必然涉及既得利益再分配，只要政府務實聽取所有意見，只要整個社會有共識，改革便得以順利推行和達到目標效果。這已充分體現筆者以上提出敢、善、平的價值原則。
歸根究柢，改革的根本價值在於如何通過改革讓整個社會的幸福感提高，讓每個人的生活都變得更好。只要改革目標能獲得市民大眾認同，只要改革執行細節能與眾多持份者達成共識，新政的推行成功指日可待。
〈三中全會《決定》照亮香港改革之路〉二之二
