政府於11月20日公布《河套深港科技創新合作區香港園區發展綱要》（《發展綱要》），訂明目標在2030年有序落成第一期工程。
回顧此項目的發展過程，要追溯到1997年回歸之際，國務院頒布《中華人民共和國香港特別行政區域圖》， 規定深圳河治理後，以新河中心線作為香港特別行政區域界線，深圳河裁灣拉直後的「過境」土地納入香港特別行政區域範圍。
經歷長達20年的協商談判，港深兩地官員於2017年簽訂《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，正式啟動港深創新及科技園的建設。
回歸27後的今天，《發展綱要》終於出台。《發展綱要》說明，第一期發展涉及87公頃土地中的40公頃，而由公帑出資興建的第一批8幢大樓座落土地不超過10公頃。第一期餘下部分，政府屬意邀請業界參與。創新科技及工業局局長孫東教授同時又表示，會在香港園區內的第二期增加建築樓面面積。
首先，計算一下在87公頃內計劃興建約120萬平方米建築樓面面積，其容積率為1.38。参考政府公布的效果圖，筆者覺得建築密度相當高，建築物之間距離相當窄。相對其他類近地區的科學園，如松山湖科技產業園區的生態環境和低密度發展，河套區在這方面無法比擬。
創科園區不宜作高密度發展
香港土地資源非常緊張，城市高密度發展，似乎無可避免。
一個創科園的成功與否，固然是主要取決於其產業定位正確、空間布局合理、政府政策優惠、營運模式得宜、産業生態圈的群聚形成等。能吸引海內外龍頭企業和高端人才落戶的其中一個因素，是園區能提供一個宜居宜業的優美環境、齊全便利的生活配套和通達高效的交通系統。
從香港區域角度，河套香港園區位於新界的最北端，目前是像個孤島，且交通不大便利，配套不大齊全，文化康體設施不大充足。但如果有適當的交通系統連接，她其實是大灣區其中一個重要的中心，具有跨越兩地的往來便利和兩地政策融通的優勢。
儘管園區容積率只是1.38之低，又為何有建築體量呈現擠迫的感覺呢？究其原因，創科園內的作業空間，其層高是有需要比一般寫字樓或住宅的3至4米為高，甚至達4至8米，甚或是現代智能物流業的11米。故此，同樣的容積率，在創科園的建築體量便相對為高。這證明創科園區的規劃設計，不能參照中心商業區的高密度發展模式。地盡其用的原則固然重要，但過高的容積率和建築體量又有可能會影響到小區的城市通風廊道，以及視覺觀感壓迫，違背城市設計的基本要求，更有可能影響到建成樓宇的價值。
包含河套港深創新及科技園在內的新田科技城計劃，創科用地達300公頃，創科建築樓面面積達700萬平方米，其樓面面積體量直迫全港甲級寫字樓總和的771萬平方米數字。是否真的有這麼大需求的問題值得深入探討。當然，規劃更多的樓面面積，作為儲備，應付未來的各項功能需要，是個穩健的做法。但如果過分擠迫，在招商引資方面，又未必得到預期效果。
檢視一直備受爭議的新田科技城計劃內的150公頃填塘土地，要承載350萬平方米建築樓面面積，容積率高達2.33， 是河套香港園區的1.69倍。
河套香港園區內，生活配套設施和文化康體設施本來就不太充足。為要搶先充份利用好得來不易的河套地塊，進行稍高密度發展，也是可以理解的。事實上，該片150公頃填塘地，某種意義上，是「河套園區二期」，規劃時理應著力彌補「一期」的「規劃赤字」。如今的規劃適得其反，容積率更被大幅提高，公共空間和配套設施亦未有趁機補充。
新田科技城創科面積須重檢
筆者認為，新田科技城計劃其中一個爭議點，除了是該150公頃填塘地有可能會破壞自然生態環境和影響深港兩地的排洪功能外，其本身的發展規劃參數也值得商榷。
筆者一直對300 公頃創科用地和700萬創科建築樓面面積的兩個緊箍咒感到大惑不解，似乎是個「一定要與深方看齊」的簡單思維做成。但這兩個「魔術數字」正正是新田科技城眾多問題的主因。就是為了要凑够300公頃之數，不得不粗暴切割原屬三寶樹生態系統重要組成部分的150公頃魚塘濕地作創科用途。
近日，筆者自去年底開始，一直主張保留該150公頃魚塘濕地，然後在緊貼河套香港園區東南面的鐵坑山上建「河套香港園區二期」。
筆者在去年方案的基礎上，進行深化研究，建議以「一換一」土地規模，置換該150公頃魚塘地至鐵坑山位置，在主水平基準30米以上山頭被削平後的高台上，興建「河套香港園區二期」。所選的150公頃範圍內，完全沒有涉及任何新界認可殯葬區或墳墓，規劃時亦刻意騰出足够空間作雀鳥飛行通道。
筆者進一步建議，大幅將創科樓面面積由350萬平方米降至210萬平方米，從而降低建築密度和地盤覆蓋率，營造更佳的宜居宜業環境，適量增加公共綠化空間、生活配套設施和文化康體設施，提高環境質量和容量，讓園區更易吸引海內外龍頭企業和全球高端人才落戶於此。
由於鉄坑山相對該150公頃魚塘地，更遠離候鳥遷徙與飛行路線，更遠離低窪濕地和新田原居民村落，其規劃布局，才可真正實現「城鄉共融」的發展理念。
「河套香港園區二期」的西北端，設文化區，面積約60,000平方米。緊貼落馬洲警署，區內設博物館、圖書館、歌劇院、演奏廳、藝術館等娛樂文化設施。項目的另一亮點是在高地部分東側建設450米高的觀光塔，其位置並不影響雀鳥飛行路綫，讓本港和其他地區人士可一覽無遺地觀賞這周邊的生態環境。這組在主水平基準30米高台上的建築物亦極有可能成為未來北都的一個地標。
園區通達性是招商引資關鍵
再者，原方案的交通布局並不合理，該150公頃魚塘濕地與河套香港園區的交通連接並不順，且整個4公里長的園區，並無地鐵直達，試問將來的16萬上班一族如何能有效地進出園區？相信到時的混亂情況，將比現時科學園的嚴重十倍。更甚者，還要等到2034年，當北環線建成後才可拉一條支線到洲頭站，情況更令人憂慮。
筆者所構想的鐵坑園區交通安排是從即將於2027年完工的古洞站，直接拉一條支綫到鐵坑園區，再到河套香港園區，然後再過境到深圳園區。這安排，無論從營運投入時間和交通運輸效率方面，都較為理想。
保留了該片魚塘濕地，新田多個舊村落便可避過被七米高混凝土圍村一劫，完全可以保留面向大片魚塘濕地敞開空間。
從項目本身的經濟角度，不用徵收該片150公頃魚塘濕地和作出相應補償，便可將這筆為數200億元的開支，計入三寶樹保育公園項目之內，因為三寶樹濕地保育公園已經沒有急切性為新田科技城建設而作彌補生態損失。
創科園按市場需要有序擴充
大幅降低原來「河套香港園區二期」的創科建築樓面面積，並不影響香港創科園區的長遠發展。政府大可在鐵坑山以東的馬草壟預留土地，建設「河套香港園區三期」，因應將來的產業發展需要，按部就班規劃和實施。且這樣的布局，令河套深圳園區、河套香港園區一期、三期、四期（見圖）的組團一氣呵成，緊凑的連成在一條線上，加强港深兩地創科園區的連接性和通達性，充足發揮「一國兩制、一河兩岸、一園兩區」的共構理念。
此新田科技城調整方案，能增強河套香港園區發展的經濟、社會和環境韌性，符合香港長遠發展利益，還望有關當局慎重考慮。
原刊於《信報》，本文經作者修繕，本社獲作者授權轉載。
