今年以來，儘管中央政府推出寬鬆措施，唯各地樓市依然接連惡化，促使中國政府在5月推出重磅政策，冀通過全面取消房貸利率下限、降低最低首期付款比例、派出「國家隊」收購已建成但未出售商品房作為保障性的住房，及由地方政府酌情以收回、收購方式，處置已出讓的閒置存量住宅用地，幫助資金困難的房企解困。陷入嚴重困境的中國房地產業，及相關負面經濟因素疊加的影響，成為中國經濟前行的最大拖累。
不少學者認為，上述措施能否對持續低迷的樓市注入活力、穩定樓市，甚而能否復甦一線城市樓市，未來3個月是關鍵。但最值得關注的反是，這些措施看來還是屬應急性質，尚未見尋問造成是次「世紀式」地產泡沫破裂的原因，遑論邁出改革步伐，固本清源。誠然，當此危機時期，宏觀政策的首要目標是確保經濟正常運作，這是解決一切問題的基礎，同時也為結構性的改革贏得時間和空間，兩者應該有先後次序。
即使如此，推出緊急修復性之措施的同時，引入若干改革元素，反能夠起到事半功倍之效。舉例而言，造成內地房地產經濟泡沫的一個主要原因，是內地的銀行和金融機構，並非如香港、日本等地，以按物業完成階段向房地產公司發放整棟物業的抵押貸款，相反卻要求購房者在購入樓花時，在從銀行取得貸款後一次過支付。換言之，地產公司的信用風險（如出現爛尾樓風險），由購房者和金融機構承擔。因此，今次如果能夠在推出新的穩定房地產措施之同時，加強在融資發放程序的管控，效果將更理想。
邱吉爾名言 發人深省
二戰時期，英國首相邱吉爾名言「永遠不要浪費任何一次危機」（”never let a good crisis go to waste”）發人深省。事實上，是次中國地產泡沫破裂，除了顯性的經濟表現為資產負債表衰退，其結構性的深層原因，即公司治理與公共治理的缺失，也應深入探討。
中國人民銀行前行長周小川，在2019、2022年時曾就當時華信系、明天系、安邦系、海航系等多家大型和中型民營企業集團陷入危機，甚至被接管清盤，進而導致金融風險明顯上升，發表過內部講話。他表示：問題的出現有多種原因，但問題企業和金融機構在公司治理上的缺陷，是導致危機加劇的重要原因（見徐忠、朱滿洲、任睛《危機應對的道與術》，2024年人民日報出版社）。
周小川表示，這些問題企業野蠻擴張的顯著特點是高槓桿，一是靠向金融機構借款、發債等來加槓桿，很多企業還利用自己控制的金融機構做關聯交易；二是利用虛假資本金，通過虛假、違規、變相的而非真的資本金，實現了資本金快速擴張，「虛假資本金再加上放大的槓桿，一些企業的擴張速度很快就是天文數字了」。他引用安邦系集團為案例，「通過控制成都農商行等幾家金融機構，把其他的資金包括存款資金、信貸資金設法轉為資本金。此外，又利用保險業保費可用於投資的特點，將保費資金在集團內部交叉投資，最後也變成資本金」。
再者，「問題公司沒有公司治理的基本架構，或者有也不發揮作用」，他表示問題企業公司治理與中國《公司法》及監管部門對上市公司、金融機構要求的公司治理原則和準則，以及與國際實踐、《G20/OECD公司治理原則》相去甚遠。
上述列舉的只是問題一部分，這些企業集團的業務亦非全是房地產，但其比重在近年地產業的狂飈下，日見增加。去年以來，隨着陸續揭發如恒大、碧桂園和世茂等超大型地產企業集團的債務違約，甚至遭申請清盤，更佐證了周小川指陳的公司治理缺失弊端。他強調，國有企業和民營企業有很多問題是共性的，特別是公司治理方面的缺陷，「建立有效的制衡機制是改善公司治理的關鍵」，「不管是實體經濟、民營企業還是金融機構，都必須通過進一步的企業改革，特別是以發展健全的公司治理結構為主的改革來完善機制建設」。
公共治理問題一：地方政府的土地財政管理
土地財政是指地方政府依賴土地使用權的收入，來維持地方政府支出。大致而言，土地財政起源於1994年分稅制改革，地方政府稅收分成比例被壓縮，地方政府財政不足；而土地出讓金毋須上繳中央財政，成為地方政府所能夠支配的最大財源。這也就奠定了各地方政府走上土地財政之路。
誠然，土地財政機制不僅在短期內有效增加了地方政府財政收入，也在當時成為中國經濟騰飛的重要助推器。唯另一方面，該機制帶來的負面影響也愈發明顯，例如不少地方政府依靠地方債、融資平台、城投公司等方式融資。這既造成公共性的業務、政策性的業務和商業性的業務之間界限不清，尤有甚者，把資金無序地投向房地產、基建和形象工程，導致房價快速上升、土地結構破壞。還有，是次泡沫經濟破裂顯現的，包括可被利用的貪污尋租空間。
長遠來看，中國需要改革財政體制，減輕地方政府對土地財政的過度依賴，推動稅制改革，建立更可持續的財政收入體系。
公共治理問題二：外部會計審計監督制度
在是次泡沫經濟破裂事件中，會計師事務所是否無充分發揮風險識別和監督功能，使企業經營及融資風險積累上缺乏制衡力，也是另一受到國內和國際投資者、監管和評級機構關注的焦點。當中，不少在香港或美國上市的內地地產企業、相關金融機構，都是由香港的國際或本地會計師事務所提供審計服務。
事件不僅可能影響個別會計師事務所的誠信，也跟作為香港經濟支柱之一的專業服務的品牌價值，息息相關，包括財政司長在內的特區政府官員也需要補救。因此，有需要將會計審計監督制度的完善化，劃入公共治理領域。
重視警號和吹哨人信息
出現是次「世紀式」、「史詩式」的房地產泡沫破裂，事前是否真的如此無聲無息，沒有警號，也沒有吹哨人發出過警告？事實看來並非如此。又或者，在「盛宴」中，警號和吹哨人的警告被忽略、被壓制下去？但若我們對事件不作反省，將焦點僅集中於應急措施、強調特事特辦，又如何確保新一場「盛宴」不會在無聲中捲土重來？
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
