今年的《財政預算案》宣布在即，我在上月向財政司司長遞交的建議書中，有關房屋政策方面，提出了調整公屋和資助出售房屋建設比例，以減省政府的財政負擔。
我一直認為，香港不缺公屋，缺的是連接公屋與私樓的房屋階梯──即各種類型的資助出售房屋，讓市民可以拾級而上。一方面，香港社會有一大批既無資格輪候公屋，亦無力購買私樓的夾心階層，對於如何滿足這個階層的住屋需求，現行政策着墨不多；另一方面，撇除夾心階層，對相當一部分的劏房戶和公屋輪候人士而言，資助出售房屋其實是更理想的居所──可惜，由於供應嚴重不足，他們沒有這些選項。
忽略房屋階梯 窒礙階層流動
過去十多年，房價快速上升，政府集中資源增建公屋，優先照顧基層。表面上，這樣的政策選擇是關顧弱勢社群，應該加分；但在土地供應不足的情況下，政府將大部分土地資源用於建公屋，卻因而忽略了公屋之上的房屋階梯，令房屋結構出現斷裂，讓公屋居屋難以上流，也讓夾心階層嚴重缺乏住屋選項，境況有時還不如公屋居民，部分人不得不刻意限制收入來輪候公屋──良好的出發點，結果窒礙了階層流動。
目前，政府在《長遠房屋策略》定下了10年建屋目標，從目前到2033年，政府預計為社會提供301000個公營房屋單位，當中公屋和資助出售房屋的比例為7：3，即210000個公屋單位和91000個資助出售單位。隨着政府近年積極覓地，特首進而宣布：公營房屋的單位將逐步加碼，讓香港盡快告別劏房。
在我看來，通過增建公屋來讓香港告別劏房不但是落錯藥，更浪費了借助手中超額覓得的土地，來調整香港房屋結構、讓市民往上流動、讓土地資源形成良性循環的絕佳契機。我強烈建議，在政府手中已有超額土地供應的情況下，盡快調整公營房屋中的公屋和資助出售房屋比例，大力增加資助出售房屋的供應，滿足市民對置業的殷切需求，給香港人一個向上流動的機會。下文將詳述這一建議背後的五大論據：
一、增建公屋並不能讓香港告別劏房
現時，全港有約11萬戶劏房住戶。運輸及房屋局2021年發表的《劏房租務管制研究工作小組報告》顯示，48.4%劏房住戶正輪候公屋，但約50%的劏房住戶並未申請公屋。這些未申請公屋的劏房住戶具體是什麼情況？如何幫到他們？我近日在立法會提出質詢，希望有具體數據作為分析的基礎。結果連政府自己都沒有答案。
具體情況欠奉，我只能從統計處發表的《香港分間樓宇單位的住屋狀況》中找端倪。該報告為統計處5年一度發表的主題性報告，最新一份發表於今年初，值得留意的數字如下：2021年全港劏房接近11萬戶，當中月入2萬及以上的超過3.6萬戶，佔比為34.2%，比例較上次統計高逾兩倍，屬有紀錄以來最高。
報告同時指出，劏房平均住戶人數為2人，這意味着上述3.6萬個住戶，相當一部分必然是一人和二人家庭。現階段，申請公屋一人和二人家庭的入息上限為12940元和19550元──試問月入2萬及以上的他們又憑何申請？
對於這批收入相對較高的劏房住戶而言，除非他們削足就履、刻意壓低收入來申請公屋，否則，建公屋根本幫不了他們。解決他們的住房需要，提供資助出售房屋是更實際的做法。
二、大批公屋輪候人士屬高學歷青壯年
目前，香港輪候公屋的家庭數目高達23萬，但當中水份不少，因為超過9.6萬個申請屬「非長者一人申請者」，即60歲以下的單身人士，且入息不超過12,940元。根據房委會最近一期《公共租住房屋申請者統計調查的主要結果》，2022年，這批非長者一人申請者平均年齡36歲，四成人擁有專上、大專或以上學歷。而最近一年新登記的非長者一人申請者平均年齡更低見32歲──在今日這個勞動力市場，我相信當中不少人刻意壓低了收入。
看到這組數據，有一條問題值得大眾思考：為確保符合輪候公屋的資格，若這批屬青壯年的高學歷人士需要長期維持低收入，是否符合社會長遠利益？
事實上，這批人申請公屋，很大機會都是出於無奈：夾心階層住屋選擇更少，不如先輪候公屋，再以綠表人士身份申購資助出售房屋。這道理，相信政府也明白，因為房委會的調查清楚顯示，他們有意購買資助出售房屋的比率，2022年已升至42%，屬有紀錄以來最高。當中，30歲以下的申請者，比率更高達54%。
顯然，只要政府為他們提供更多資助出售房屋的選擇，公屋輪候人數自然下降，有效縮短公屋輪候時間，更符合社會利益。他們正值事業的黃金時期，正常來說沒必要壓低收入來換取公屋；反之，政府應想方法釋放這批高學歷人士的勞動力，令他們全面貢獻香港經濟發展。
三、公屋戶想置業
「城外的人進不來，城中的人出不去」，這句話概括了香港公屋的現況。現時，房委會擁有82萬個單位，但上一個年度，只有3200個住戶成功申購資助出售房屋，比率低見0.4%。
沒人置業，導致交還公屋的單位有限，公屋流轉遂近凝固，但這代表公屋戶不希望成為業主嗎？不。以過去6期的居屋申請為例，綠表超額認購14倍，即平均每期不足一成申請者成功中籤。未能中籤者，只好繼續留在原有公屋單位，根據房委會數據，他們平均已在公屋住了22年。
長久以來，政府一直忽視資助出售房屋的需求，導致房屋階梯嚴重斷層，公屋戶的置業意慾受到擠壓。這從房委會定期公布的《公營房屋住戶綜合統計調查》可反映出來：最新一期的統計發現，2021年，公屋住戶會考慮購買居屋和綠置居的比率同創新高，雙雙升至22%。按比例計算，82萬公屋住戶，倘若兩成如願置業，已可騰出近18萬個單位。
18萬個單位，接近公屋總申請數目八成。若然政府願意增建資助出售房屋，一方面，將可滿足公屋住戶在房屋階梯向上流動的願望；另一方面，大批公屋申請者的居住問題，就能在現有的公屋體系內得到解決。一筆資源，雙贏局面，這種公共資源的運用方式，豈不更符合成本效益？
四、夾心階層一屋難求
在香港，夾心階層是一個長期被忽略但規模龐大的階層，社會又稱他們為「窮中產」，因為他們一般既不能申請公屋，又無力購買私樓。立法會今年的專題研究報告發現，20年間，夾心階層增加了61萬戶，現已佔全港總戶數37%。
儘管人數眾多，但政府至今仍未有為他們提供足夠的置業選項。這從過去6期的居屋申請情況可見：白表單位平均超額認購逾50倍，更有兩年超額過百倍，競爭遠比綠表激烈。白表人士歇斯底里抽居屋，究其原因，是由於他們的置業選擇極度有限，除了居屋，大概只剩下港人首置盤。
儘管樓市近月下行，有聲音認為首置盤價值不如往昔，但事實是市建局煥然懿居第三座早前開售，仍錄得超額認購13倍。申請截止前，市建局曾指，六成申請者為過往未能申購資助出售房屋（如居屋）的人士。
在煥然懿居第三座申請超乎預期的背後，市建局行政總監韋志成直言，這反映了社會仍存在一批希望置業卻未有能力購買的青年和年輕家庭，需要社會提供援助，才有實際機會登上置業階梯、向上流動。
總結：若房屋階梯價值無法彰顯，後果嚴重
在華人社會，房屋除了是安身之所，更是藏富工具及上流動力，因此政府每年都提及建構房屋階梯，背後離不開以房屋為市民財富增值、穩定社會的理念。
然而，這條階梯「建構」多年仍只聞樓梯響，無法上流的市民愈來愈多。近期更有數據顯示，市民逐漸對房屋階梯失去期望。
在房委會的最新統計，再有一項紀錄創下12年來新高──該數據為39%輪候公屋的青壯年人士（即非長者一人申請者）認為「居於公屋與其他類別房屋並無分別」，顯示相當一部分正失去置業希望（儘管部分人有置業意慾），同時折射出香港房屋階梯在部分市民眼中，已漸見模糊。
若這趨勢持續，香港房屋發展將陷入惡性循環：公屋需求持續上升，公屋輪候時間難以縮短，而在房屋階梯接近無法流轉的情況下，政府只能投入大量公帑興建新單位，周而復始。現時，香港已有超過三成住戶居於公共租住房屋，比例冠絕全球發達經濟體，遠比新加坡（4.6%）、日本（5%）、韓國（5.2%）、英國（20%）等地都要高。未來，這個比率還會與日俱增。
龐大的公屋體系，對一個城市的長遠經濟發展是有代價的。首先，這代表香港將有大批市民，包括勞動人口，住在一個收入受到限制的房屋體系；此外，公屋建成後至少用上數十年，除了建築開支，政府還要肩負管理、維修、重建費用。單以公屋維修開支為例，過去10個財政年度，房委會相關投入已上升了65%，突破40億元。長此下去，香港財政負擔只會更形沉重。
房屋政策牽一髮動全身。大量興建公屋無疑能短期紓困，但絕非治本之道。相反，真正建立房屋階梯、增加資助出售房屋任重道遠，不但能釋放公屋存量，滿足大批公屋輪候冊上的市民居住需求，還能為有意置業的市民重燃希望，切實提供向上流動的動力。
因此，我一直促請政府檢視《長遠房屋策略》的公營房屋佔比，增加資助出售房屋的供應。政府亦曾表示，因覓地進度良好，公營房屋的單位數目可從30萬顯著提升至41萬，可見我們絕對有條件將多出的單位規劃成資助出售房屋，把目前的七三比改為五五比，作為對上述各組市民置業需求的回應！
