特首在新一份《施政報告》提出，將邀請港鐵研究重新規劃及發展紅磡站和周邊鐵路設施用地，以及紅磡體育館以南的臨海和碼頭設施用地，更新紅磡站配套、釋放商住樓面，及締造活力海濱。而近日對於葵涌貨櫃碼頭應遷至其他地方抑或升級轉型，亦有爭議。
筆者認為這兩個地區有巨大發展潛力，是香港市區賴以更新及轉型的重要關鍵，但若依照長久以來的模式，讓發展商將用地拿來建樓，或讓港鐵公司在鐵路站上蓋及附近地段興建商場和住宅的話，那必然將一成不變，導致土地未能用得其所，無法釋放發展潛力，同時會令社區失去特色和吸引力，一個不好甚至會淪為啟德翻版。對於如何搞好鐵路站與碼頭港區的再發展，港人最樂於前往旅遊的日本東京的經驗可謂無出其右，受到港人以至世人鍾愛，能發揮應有效益，值得香港借鏡。
借鏡澀谷和東京站
事實上，紅磡站上蓋多年無重新規劃及發展，一直只得港鐵紅磡大樓及多層停車場；停車場長期權充大型戶外廣告板，實在是大大的不妥──世界上沒有幾個主要鐵路站或交通樞紐的上蓋或周邊用地，會被如此浪費及不在乎其商業價值與效益。
談到車站上蓋的再發展，近年較突出的是2019年才建成，位於澀谷車站正上方，集車站、商場和辦公室於一身的澀谷Scramble Square，頂層與樓頂亦設有觀景台設施「SHIBUYA SKY」；同時間車站與周邊街區亦再開發，令澀谷在疫後成為全球矚目的旅遊景點。當然，不可不提的還有東京車站（東京駅），今天已成為地下商店街與歷史建築保育的典範，隨便在車站也可逛上半天。透過活化保育，東京車站與周邊的丸之內，被打造成集購物、飲食、娛樂的車站城市「Tokyo Station City」，在重現歷史原貌的同時，亦向世界展示其新穎特色。
從未釋放交通樞紐的發展潛力
立法會議員謝偉銓早前在明報撰文（〈活化紅磡車站 善用土地資源〉，2023年11月27日），提出他對重新打造紅磡車站、香港體育館及周邊一帶的初步構想。當中提到將紅磡站一帶規劃為灣仔會議展覽中心的分館、備用館、會議廳或特色展館等，加強九龍地區會展設施的建議，甚為可取。事實上，儘管紅磡站作為直通車往返內地的香港終點站的歷史角色，已被高鐵網絡和西九龍高鐵站取代，但隨着屯馬線及沙中線過海段開通，紅磡站作為主要交通樞紐的角色並無減弱。無奈車站周邊除了住宅、殯儀館及舊區之外，實在沒有什麼值得讓人前往和消費的地方，人們唯有匆匆轉車到他處。而較具吸引力的香港體育館已有40年歷史，姑勿論在紅館舉辦演唱會本來可能是一個錯配。
謝偉銓在文中指出，隨着各隧道實施智能繳費，目前紅隧收費廣場已有條件重塑或興建上蓋，轉作其他用途。其實再加上作為交通樞紐、擁有紅磡體育館和理工大學、接連尖沙嘴東部及紅磡海濱，紅磡站及周邊本應是個擁有龐大發展潛力的地區，可是就一直未能按原有發展計劃吸引市民和旅客──這明顯是規劃的問題。我們看到世界其他城市的主要鐵路站或交通樞紐，普遍會形成自己的商圈，規模夠大的話則有機會發展成副都心；但在香港，奇怪的是作為交通樞紐的地方反而不太旺──金鐘、紅磡、大圍、西九龍皆是如此。
可以肯定的是，如要重新打造，發展出有效益、富特色、不同設施有協同作用與一致性的新社區新地標，就不能依樣畫葫蘆，須擺脫以往建屋主導、由發展商與港鐵「打包」整個地區發展的規劃模式，必須比目前更有遠見和商業眼光，才有望打造一個可集澀谷和東京站優點於一身的「紅磡駅」。
政府猶豫不決 令航運業陷困局
至於有關葵青貨櫃碼頭應否重置的爭議，我們也清楚本港航運業不可輕易言廢，需繼續保持競爭力。然而葵青貨櫃碼頭佔地龐大，9個碼頭佔地約279公頃，位處核心地帶，佔用大面積市區土地資源。即使撇開污染問題不談，實際上遲早也要重置，只是政府遲遲未肯研究覓地選址搬遷，令一切可能性都落空。同時，碼頭吞吐量和世界排名又拾級而下，碼頭設施愈趨落後，令航運業陷入困局。
因此，筆者以下建議是以貨櫃碼頭能夠重置為前提而提出的。筆者發現，葵青貨櫃碼頭無論是發展背景以至地形，皆與東京台場十分相近。假如貨櫃碼頭有望重置，將來的再發展計劃可參考台場或東京臨海副都心的規劃。
港區再發展的軌迹
話說台場原本是江戶時代末期，幕府方面為了抵禦外人入侵，而在品川的東京灣水域所修築的一系列炮台，作為江戶海上防線。後來東京港開港，開始大規模的突堤建設和填海造地，台場部分地方成為垃圾堆填區；到後來演變成填海地與人工島。1989年，在時任東京都知事鈴木俊一推動下，「東京臨海副都心」開始開發。隨着1993年彩虹大橋開通，後來東京臨海高速鐵道臨海線全線通車，許多大型企業總部陸續遷入，娛樂及購物設施亦相繼開業，令台場成為東京都重要景點之一。
1970年，葵青貨櫃碼頭的首3個碼頭於醉酒灣填海地上興建，而醉酒灣的地名為英文名「Gin Drinker’s Bay」反譯所得。1930年代，駐港英軍為加強香港防禦，特意修築由新界西部醉酒灣至新界東部西貢區牛尾海的防線，並命名為醉酒灣防線。1955年，政府開始在官塘仔灣填海發展工業區，因而改於醉酒灣和青洲之間築堤傾倒垃圾，形成醉酒灣堆填區。60年代末期，政府決定在醉酒灣啟動填海工程以興建貨櫃碼頭，開展了香港作為國際航運中心的歷史。
猶勝台場的葵青港
依筆者看來，葵青貨櫃碼頭位於藍巴勒海峽兩岸，可盡覽港島西北岸美景；藍巴勒海峽本身也景色優美，橫跨海峽的昂船洲大橋的造型與景色亦相當吸引，絲毫不比連接台場的彩虹大橋遜色，交通基建完備，能直達機場、港珠澳大橋及核心商業區，基本上已具備發展成旅遊、商業及居住的重要地區的條件，將來可成為本港出海、購物和海濱休閒活動的主要景點。與東京港一樣，葵青港可保留部分貨櫃碼頭及港口設施（8號和9號貨櫃碼頭較適合），毋須全面搬遷，以繼續滿足不同界別的需要。
現在政府最需克服的是，從長久以來土地房屋只是建屋的固化思維與規劃模式，進化為以活化更新整個都市為目標的嶄新城市規劃，提升香港吸引力，重新將香港締造成一個旅遊之都及東方之珠。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
