新時代下的房屋改革

香港長久以來，房屋供應持續短缺，房屋價格超越了大部分市民的負擔能力。房屋問題多年來未能走出困局，且矛盾愈來愈嚴重。更甚者，作為國際金融中心的香港外表多風光，可哀的是仍有超過22萬人住在不同形式的狹窄斗室如劏房、籠屋和貨櫃屋等，輪候出租公屋仍未上樓者更逾40萬人，情況已引起中央高度關注。

房屋供應短缺，房價不斷攀升，表面上是可開發土地供應緩慢、發展項目審批過程冗長和建築成本持續上升所致。然而，房屋對於某些群體是一項投資工具。既得利益者包括大量已經擁有物業資產的家庭、個人及機構投資者（本地及海外）、甚或包括依靠高地價售地收入豐潤庫房的政府本身。可悲的是，在社會的另一個角落，仍未置業者卻認為，樓價已經超乎他們幾代人的負擔能力，影響到他們向上流動，形成社會階梯底層家庭持續跨代貧窮。

停止造地建屋是禍根

有經濟學者認為，房地產業的興旺帶動許多行業的興旺發展，「打壓」樓價將嚴重影響整體經濟云云。但他們忽略了，如果房屋作為投資工具的屬性愈來愈明顯時，房地產會通過不斷炒賣形成自我增值。當這些物業資產價值的上漲速度快於實體經濟和居民收入的增長速度時，會導致社會資本大量流向房地產而非實體經濟，這不是一個健康的經濟發展模式。

本着「以人為本」的發展理念原則，香港在新時代下應該進行一系列的房屋改革，一方面為大部分居民提供適切的出租公屋和資助性房屋同時；另一方面亦採取其他手段和舉措，維持私樓價值不致受到較大衝擊，力求保持目前私樓樓價平穩向上。

筆者較早前行文〈新時代下的土地改革〉，本文〈新時代下的房屋改革〉，是前者的延續。土地、房屋和發展規劃之間關係環環相扣，值得深入探討。

首先，筆者嘗試分析回歸後的住房樓價大幅波動的原因。1997年亞洲金融風暴席捲香港，樓市爆煲，樓價一年內急跌五成；至2003年「沙士」時期負資產增至10萬宗，佔當時所有按揭宗數的22%。2004年隨着本地經濟迅速復甦，樓價在「沙士」後重拾升勢，但當時政府仍拒絕撤銷「孫九招」，2004年5月僅恢復賣地和勾地，但仍然繼續停建居屋、夾屋等，限制長遠資助房屋供應之餘更減少供應出租公屋。2005年曾蔭權接任特首後至2011年前仍拒絕復建居屋和增加土地供應儲備，為日後樓價飆升埋下禍根。長達11年的勾地表制度讓大型地產商有機可乘，主導了逾65%的住宅供應。他們坐擁大量私有土地資源，基本上操控了土地開發和私人房屋供應的節奏，趁勢獲取暴利。火乘風勢，當時從內地湧入的大量買家，在政府沒有收取相當於「移民稅」級量的物業買賣印花稅情況下，住宅樓價進一步被推高。

確保人民安居是正道

長久以來，香港政府並沒有理會私人住宅樓價漲幅與市民收入升幅的關係。王春新博士在他2022年出版的《捍衞居權》一書提出了RBI的概念。RBI即Residential Burden Index，「安居負擔指數」，即樓價漲幅與收入升幅之比例，是衡量一個社會的購房負擔能力和居住條件關係的指數。

王博士指出，當指數大於1.0時，則反映樓價上漲速度快於收入升幅；當指數小於1.0時，則反映樓價上漲速度慢於收入升幅。歐洲和澳紐的RBI一般為0.7左右，樓價上升幅度健康平穩；新加坡的大約是0.9，香港的RBI則高達3.3的驚人數字。可想而知，香港貧富差距持續擴大，與房屋發展模式取向不無關係。而新加坡的「祖屋」概念，與其關愛務實RBI 0.9數字一脈相承。

香港發展長期的以房地產泡沫拉動經濟，惡果是加重當代人的社會成本兼透支下一代人的資源成本。相反地，歐澳紐模式能讓建屋的工程量較接近住房的需求量，其產值加上平穩的房地產價格產值的總和，並不一定比香港模式的相對低工程量和高銷售單價的綜合產值為低。

建議政府先研究重新規劃房屋階梯中的出租公屋、資助房屋和私樓的比例。根據政府最新公布數字，2021年公私營房屋分布比例見附【表】。

承接筆者〈新時代下的土地改革〉一文的倡議，2050年人口因應新經濟發展和優化人口結構所需，將人口規模規劃為1000萬人。建議屆時的公私營房屋分布比例為︰租住公房300萬人（佔30%）、資助房屋250萬人（佔25%）、私人房屋450萬人（佔45%）。

私樓種類亦應與時並進，因應社會經濟情況轉變要求，建議新增如下房屋類型：一、SOHO單位：現今許多年輕人都屬於斜槓一族（slasher），沒有固定受僱於某一公司，以及有部分人已習慣居家工作（work from home），這類人士對居住面積應有額外的要求，這類屋型類似SOHO（Small Office Home Office）。二、全幢業權而只租不分層出售的服務式住宅，適合本地以及海外上班一族租用，而這類房屋亦可作為機構投資者的投資工具選項。三、長者公寓；隨着人口老齡化的步伐加快，提供長者在市區交通方便地點的長者公寓需求持續強勁，建議政府在出售土地或批地時預留一部分作長者公寓用途。

而私人房屋的類型應細化為傳統私人樓宇如豪宅、普通屋苑、丁屋等以人口計佔私樓的85%、另外新增類型如SOHO佔5%、服務式住宅佔5%和長者公寓佔5%。

政府資助房屋方面，亦建議撥一部分作長者公寓以及為特殊產業配套的人才公寓【圖1】。

彈性公私業權是活門

資助房屋方面，過去政府因應不同時段的社會經濟環境變化，實施了許多不同品種的資助性房屋如居屋、夾屋、中等入息家庭房屋、私人參建、長者安居樂、租置屋計劃、置安心、綠置居、白居二、過渡性房屋，以及最近的簡約公屋和樂建居，林林總總，眼花繚亂；而只有少數人如中六合彩般抽到這些資助性房屋。

本着「不患寡而不均」原則，筆者建議政府按人均面積更合理的25平方米標準大量興建資助性房屋（簡稱「新居屋」）。

因應不同家庭的收入水平，讓他們在首年購買新居屋時可選擇購置不同的業權比例；例如，他們可以按自身能力選擇購置20%至80%業權，餘下的業權仍由政府持有。這些業主可選擇在購入新居屋後的第二年開始，回購政府持有的業權，唯需付每年2%的增值。例如新居屋在購置時樓價是100萬元，新房屋業主購入時先付了20萬元，即擁有該新居屋的20%業權。一年後，假如新居屋業主欲增購10%業權，他便要付10.2萬元；餘此類推【圖2】。

而政府持有該些新居屋的餘下業權資產，可以「打包」成「資助房屋資產基金」，並發債券讓市民認購，賺取長期穩定的回報。

筆者亦建議，此類新居屋，在首30年只能售回給政府讓合資格人士認購，然後只能在30年後才可在市場自由轉讓該單位。

據此構想，資助房屋樓價從此與私樓樓價脫鈎，分成雙軌運行。

如此做法，以首年認購的業權份額去靈活調節配合不同收入家庭的負擔能力，從而讓相當部分人（人口的25%）盡快上樓，免卻從前經常提出不同品種資助房屋的亂局。中短期內讓二人家庭月收入低於3萬元家庭入住公屋，讓二人家庭月收入3萬至6萬元的家庭購入資助性房屋。私樓方面，則由政府調控推出土地的節奏，讓私樓價值保持平穩向上。事實上，如果經濟搞活了，一個富裕的香港也樂見更多人負擔得起購買私樓，這才體現香港人勤奮拚搏的精神。

另外，從印花稅方面，筆者建議對二手樓齡較高的私人房屋提供優惠，並給予適當的額外按契擔保，從而盤活二手樓市場，不再政策高度傾斜一手樓的銷售。為了私樓市場的健康發展，印花稅方面，針對不同情況如豪宅、SOHO、二套房、三套房、非港人購置等，應該有不同的收費系數【圖3】。