從事舊樓收購幾十年,經常接觸發展商、投資者及小業主,可謂走在市場最前線,不經不覺香港政府推出樓市辣招已有十載,隨着疫情及加息等因素影響下,過去一年住宅樓價下滑約一成半,炒家已近乎絕跡市場。
政府在10年前針對打擊炒樓而推出的一系列措施,是否應該作出撤銷,以令市民及發展商重拾對樓市的信心?否則樓價再持續滑落的情況下,物業估值亦相應下調,對本港金融體系構成衝擊,產生骨牌效應,勢將動搖香港作為國際金融中心之地位。
窒礙收購意欲 減慢重建步伐
事實上,當年推出樓市辣招時,一刀切地向所有以公司名義購入單位的人士/公司實施30%的稅款,窒礙了發展商收購舊樓的意欲,減慢了市區重建的步伐。眼見香港舊樓處處,未有善用地積比率,加上政府近年積極增加土地供應,但覓得的土地似乎偏重於供應資助房屋,私人發展的住宅土地供應愈來愈少,若政府不趁目前樓市周期逆轉之時,撤銷辣招,吸引發展商協助收購舊樓用以市區重建,當經濟回復增長活力,政府在私樓方面的土地和樓宇供應不足情況下,樓價勢將再度攀升,這對香港來說是否健康?政府應認真考慮撤銷樓市辣招。
再者,以公司名義購入舊樓作收購需付30%的稅款,為發展商構成財政壓力,不利中小型發展商,造成不公平現象。雖然當拆樓時,發展商可獲退還多付的25.75%稅款,但始終資金被押在庫房,不能動用又無利息,確實打擊發展商協助參與舊樓收購、改善市容的意欲。加上在處理稅款退還方面,增加了發展商和政府的工作量,結果是市民、發展商及政府三輸。政府應該檢討應否繼續堅持這個不利社會發展的政策。
新盤貨尾積存 明年割價潮勢出現
另一方面,疫情緩和,與內地通關在望,經濟似有好轉跡象,但在加息的陰霾下,有銀行的調查指出,51%受訪者看淡未來一手樓市。而差餉物業估價署數據顯示,10月份全港私人住宅樓價指數降至352.4,按月跌2.41%,連跌5個月至近5年低位,按年則跌11.01%,而代理的數據估計,全年樓價將跌15%。
樓價下滑,加上大量積存的新盤貨尾仍未推售,《星島日報》估計,2022年新盤貨尾量達18331伙,較2021年的13640伙按年上升35%,而翻查資料,2018年9月的僅約6000伙,即多出兩倍有餘。同時,2021年有14584伙樓花新盤推售,97%已推出市場,但2022年地政總署共批出36個住宅項目的預售樓花同意書,涉及20554伙,僅得16個開售,涉及8861伙;其餘20個尚未推售,涉及11693伙,即可供發售的樓花全新盤連貨尾量有30024伙。若政府未能適時撤辣,釋出置業購買力以挽救樓市,這3萬多個住宅單位明年海嘯式推出,在買家稀少情況下,發展商為求減債或急於套現,割價求售潮勢將出現,樓價勢必拾級而下。
樓價下滑,不是只有小業主或投資者有所損失,發展商們對此都感到憂慮,故早前地產建築商會亦曾提出撤辣要求。事實上,資產價格下跌,物業估值亦會相應下調,要知道大部分置業人士都會找銀行承造樓按,若資不抵債,銀行就會call loan,銀主盤或會飇升,將危及金融體系,故若政府仍不出手挽救,歷史的經驗告訴我們,日後需要付上雙倍甚至更大的力度,才能重拾市民的置業信心,屆時得不償失,故希望政府認真考慮我們業界的建議。