承接前文：〈釋放海上居所潛能 改革新界發展模式〉
中期供應方案：私人參建特種資助房屋
筆者於2022年2月倡議一個創新的「私人資助房屋計劃」，由私人財團斥資購入私人土地，併合周邊官地，百分百用作興建「特種居屋」，讓合資格港人，特別是年輕人，以市價的50%價位購入資助房屋，其出發點是以非牟利形式協助港人上車，發揮以私營房地產商向私人收購私有土地，相對政府收地在出價及補償方面更為靈活進取的優勢，藉以縮短發展流程。倘遇到有冥頑者不願意出售土地，政府可行使尚方寶劍協助收地。
建議土地的收購及住戶的補償由私人財團出資進行，私人土地周邊的官地將併入總發展地塊範圍。在獲得規劃批准後，私人財團將與政府商訂補地價金額及土地官批條款。根據與政府簽訂的公私營合作協議，私人財團必須按約定，在一定的時間內交付該些特種居屋給房屋協會出售，商業設施交房屋協會出租，以及其他社區設施交相關部門使用。
樓宇成交時，買家只須承擔購買單位樓價一半的按揭，首期為樓價的5%，其餘樓價的50%在10年後一次過付清或分期供款。此類特種居屋10年內不可以在自由市場上轉讓，只能按規定轉售給其他合資格人士；10年後，此等業主可選擇按既定機制補足地價給政府，才可以在自由市場上轉讓給其他合資格人士。故此，特種居屋不會衝擊私樓市場。
筆者已初步物色了數塊合共約3平方公里面積的土地，適用實施上述建議，倘一切順利，5至7年內將可提供約120000個特種居屋的資助房屋單位，可提供300000人居住；正好填補未來5至10年資助房屋供應的部分缺口，亦間接紓緩政府鋭意為縮短公屋輪候時間，而須在5年內趕建額外120000個租住公屋單位的壓力。
讓300000個合資格香港人購買此等特種居屋，讓他們可以安居樂業，增添對國家和香港的歸屬感；民心回歸，其經濟和社會效益無法估量。再者，按計劃進行，特區政府將可在特種居屋出售後的10年後，獲取一筆可觀的補地價收入。
長期供應方案：海上飛地與明日大嶼同行
可發展土地供應不足，嚴重制約了香港社會經濟發展。特區政府向來重視全港發展策略，分別於2001年及2015年啟動了《香港2030》和《香港2030+》的規劃願景與策略研究。後者清楚指出，未來兩個策略增長區為發展「東大嶼都會」及「新界北」。其間，團結香港基金於2018年8月，更提出了《強化東大嶼都會》計劃，建議在大嶼山東部水域填海造地22平方公里。
其後，特首林鄭月娥又在2018年10月《施政報告》中提出「明日大嶼願景」，建議在交椅洲和喜靈洲附近水域填海興建人工島，填海面積達10至17平方公里，計劃又包括大嶼山北周邊水域的近岸填海工程，以及興建策略性交通基建及升級現有道路等工程。可見政府與民間智庫都為解決香港土荒問題費盡心思、互動共參。
筆者於2017年11月建議在現時香港版圖南端，向南伸展約35至75公里的海面，在屬於珠海巿行政區範圍的伶仃島、擔杆島和萬山群島一帶，在3個現有島嶼及海域上填海造地約120平方公里，建立「海上飛地」。
海上飛地首階段工程建成初期，交通以水路連接中環、尖沙咀、啟德、將軍澳、屯門等地方；最終則以鐵路和公路連接中部水域的交椅洲及南丫島北部，再通達大嶼山、港島及其他區域。預計由中環出發，前往各島嶼車程僅需35至75分鐘。
擬建的海上飛地，概念類似澳門特別行政區使用珠海橫琴島上約1平方公里土地，作澳門大學校舍用途，其實施安排是根據2009年6月27日全國人大常委會的決定，授權澳門特別行政區對該用地範圍，依照澳門特別行政區法律實施管轄。
這個項目的發展方案，可由香港特別行政區向中央人民政府提出。經過國家發展和改革委員會立項審核，由中央政府委派專責小組協助籌建。填海造地以及基建配套設施完成後，由珠海市或廣東省人民政府批租給香港特別行政區作城市綜合發展用地。
香港特別行政區將以租賃方式取得該填海得來的120平方公里土地的國有土地使用權，租賃期限自填海造地工程完成交付日起的70年為止。租賃期限屆滿，經全國人民代表大會常務委員會決定，可以續期。海上飛地範圍將行使香港特區法律。時機成熟，海上飛地連同周邊水域約共1300平方公里區域，可考慮劃入香港特別行政區範圍。
項目實施方面，建議由中港企業合組財團牽頭，然後再組合以央企為核心的聯合體，分別帶領各建設板塊的建設施工協調。計劃基本上不需要動用香港特别行政區的財政儲備。
再者，如果要更好地配合國家戰略發展的「一帶一路」倡議、粵港澳大灣區和創新與科技產業發展，甚或考慮到香港東南端對開水域新發現的石油天然氣田，以及軍事用地等；在有需要時，海上飛地可擴大至500平方公里的規模。
港府推出的「明日大嶼」願景，整個計劃不僅包括了在交椅洲附近建造10至17平方公里的人工島，還包括了多個位於欣澳、小蠔灣和龍鼓灘的近岸填海工程；以及興建連接屯門、大嶼山和港島的策略性道路及鐵路網絡。
這些新建和改善的道路鐵路網絡，打通香港東西南北的經脈，東連中環商業核心區、西九龍文化區，西連香港國際機場以至港珠澳大橋，北連北大嶼、屯門，以至洪水橋和跨境至前海，南連將來香港南部水域的新發展。交通網絡完成後，將增強全港各區的通達性，大量釋放土地的發展潛質，極具戰略意義。東大嶼都會區位優勢不容置疑。
然而，與其他香港大型基建一樣，明日大嶼的規劃審批、工程審批、環評審批、財務審批等需時冗長，又經常遇到反對及司法覆核。再者，面對未來10年，香港極可能出現結構性財赤，由港府庫房全資承擔萬億工程支出是有一定難度。加上香港的建築成本往往比珠海的高3至5倍。故此，在策略性交通基建投入的同時，也要關注高昂成本最終轉嫁到地價和房價上。但最關鍵的還是其所產出的土地規模，不足以應付香港長遠可持續發展的土地需求。
基於以上，筆者認同明日大嶼的必要性和迫切性；唯在審視其財務可行性的同時，將有可能對其內容和規模作適度調整。海上飛地具備規模、成本和進度優勢，應與明日大嶼作整體考慮而同步進行，並肩各自發揮優勢，解決長期困擾香港的土荒問題。
國家主席習近平於2017年6月30日，在慶祝香港回歸20周年活動致辭時，也曾鼓勵香港要探索發展新路向、尋找發展新動力、開拓發展新空間。為謀劃香港未來，要有穿透未來的眼光，要有創新戰略的思維，要有海納百川的胸懷，要有排除萬難的堅毅。筆者希望，海上飛地能與明日大嶼同行，為香港未來締造一個創新、綠色、開放、共享、和諧的可持續發展世界級智慧大都會。
總結
土地是人類一切經濟、社會、文化活動的載體，是人類賴以生存必不可少的物質基礎。房屋在物質層面上是現代人居住的載體，在心靈層面上更是「家」的載體。香港特別行政區是中國境內唯一實行普通法的司法管轄區，有利締造一個西方社會熟悉和信賴的營商和生活環境，擁有許多獨特的制度優勢。
一個能提供足量土地的靈活策略性規劃框架，將有利於短期解民屋荒之困、中期發展經濟新引擎、長期利用適切人口與人才政策，實現國家走向復興之路。政府在「北部都會區」發展策略文件中正確地提出了「四新精神」，包括「空間拓新」、「觀念更新」、「政策創新」和「機制革新」。
香港正處於大時代轉折點。自回歸以來，香港實行一國兩制、港人治港和高度自治。在實踐過程中，遇上不少新情況、新問題、新挑戰，出現不少矛盾和衝突。適逢國際政治環境急劇變化，中美博弈又似乎無法逃離「修昔底德陷阱」的宿命。與過去美俄冷戰時期不一樣，基於種種原因，美國走下坡勢頭已初步形成。
美國一旦失去世界霸主地位，其美元霸權優勢、科技創新優勢、金融制度優勢將不保，勢必令美國陷於萬劫不復的境況。中美於是在貿易、金融、貨幣、科技、人才、制度，甚至意識形態等領域展開角力，香港正處身兩國戰略博弈的棋眼中。美國很自然地拿香港作為牽制中國崛起的長遠考量，香港多種優勢進一步被削弱。
香港回歸25周年在即，第6屆特區政府應該本着這「四新精神」，跳出框框，一方面進行制度革新，糾正官僚的積習與因循，提昇行政效率、縮窄貧富懸殊，另一方面謀劃長遠未來，調整戰略定位，積極融入國家發展大局。面對複雜的國際環境和本港累積已久的深層次矛盾問題，新一屆政府在維護國家主權、安全和發展利益的前題下，必須有大破大立的革新氣魄，釜底抽薪，重新出發，改善民生，振興經濟，共譜香港新篇章。
筆者希望，以上提出解決土地與房屋的短、中、長期供應方案，將有助特區政府突破發展瓶頸。
解決土地與房屋供應的「博匯方案」 2-2
