富不與官爭

10月6日林鄭特首宣讀她本屆任內最後一份《施政報告》，房屋土地政策成為最矚目的焦點，不少人都想知道，特首會否如一些評論所言，以「打地主」方式獲取土地建屋，解決香港人住屋難的問題。

香港住房問題上升到中央領導層次

《施政報告》前夕，最落力「深入基層、聽取民意」的，竟然是中聯辦官員：主任駱惠寧及幾位副主任連續幾天落區，探訪劏房戶，到天水圍與創業青年交流，到北區見市民、商戶等，動作頻頻，是否以行動「預告」《施政報告》內某些重要內容？特區政府的問責官員沒有在《施政報告》前大規模落區（只有幾位在駱惠寧之後探訪基層家庭）為特首造勢，反而中聯辦高層空群而出，到底是何原因？

京官議論港事，近年愈趨頻密。港澳辦主任夏寶龍今年7月在《港區國安法》實施一周年研討會上大談房屋問題，指未來不會再有籠屋、劏房，年輕人可以告別「住房難」的問題。經中央大員點題，房屋已不再是民生問題「咁簡單」，它實際上已經提升為政治議題。

中聯辦主任駱惠寧在國慶日前夕訪劏房戶，更公開表明「中央領導多次強調，要加大力度來解決住房問題」。上升到中央領導的層次，林鄭特首如果要爭取連任，她在10月6日的《施政報告》內，對房屋問題就必須提出突破性而又具體可行的方案。

房屋問題困擾香港多年，政府一直束手無策，近年公屋輪候時間愈來愈長、劏房戶數目不減反增、私人樓市則湧現一大批納米樓，香港人不但上樓難，連居住條件也每况愈下。令問題更複雜的是，因供應不足，樓價節節上升，令有產者財富暴增，未上車的「無產階級」處境則日益艱困，有樓與冇樓之別，成為貧富懸殊差距不斷拉大的根源。房屋和土地成為香港深層次矛盾，已是人盡皆知，但到底問題出在哪裏？

有人認為，問題出在地產商，他們「控制」了房屋供應，又坐擁大量土地，物業市場的供應方幾乎被地產商壟斷，他們當然樂見樓價上升，受苦的卻是普羅大眾！路透社在9月17日引述消息，指北京在一個閉門會議上下達指示，要求「將資源和影響力用於支持北京的利益，並幫助解決可能破壞穩定的住房短缺問題」。報道還引述「接近中央官員消息」稱，發展商被告知「遊戲規則已變」，中央不願意再容忍「壟斷行為」。

香港地產建設商會在9月24日正式回應，指商會各會員「定必繼續全力支持特區政府增加土地房屋供應，改善經濟民生」。對於路透社的報道，地產建設商會澄清從未聽聞有關消息。

雖然當事人否認，但路透社的消息出街後，「香港將會『打地主』」的傳聞不絕於耳、言之鑿鑿，很多評論認為傳聞「有道理」，因為內地近幾個月也大力「修理」房地產商，首當其衝的地產巨企恒大集團命運仍懸而未決，有消息指中央可能要它分拆成幾類業務。對房企巨頭嚴厲而絕不手軟，被認為是習近平主席倡議「共同富裕」核心政策的重要一環，目的是試圖收窄內地最富與最貧民眾之間的嚴重財富差距。

內地政府整治房地產商只贏不輸

中共起家，靠的就是「打土豪、分田地」；中共發展壯大的過程，最重要一個主題就是土地革命。解放戰爭前夕，中共中央召開會議，討論土地問題，毛澤東認為，「國民黨統治地區人多，有大城市，有外國幫助，他大我小。但是，國民黨有一大弱點，即不能解決土地問題，民不聊生」，「解決土地問題，是一個根本的問題，是一切工作的基本環節」。

結果，中共在解放區進行土改，重新調整了土地關係，重新分配了社會財富，並因此而得到絕大多數農民支持，最後取得政權^（註1）。

改革開放之後，大陸農村推行「家庭聯產承包責任制」；十八大之後，習近平主席提出承包地「三權分置」， 2019 年對《中華人民共和國土地管理法》作了第三次修正，在土地的統籌安排和規劃方面形成更規範的制度，目的是希望令土地分配和使用更加公平^（註2）。

大陸是社會主義體制，離不開「共同富裕」這個目標，除了房地產商，過去幾個月受整頓的還有互聯網、教育、網上遊戲等大企業，矛頭都是對準那些利潤豐厚的大型民企。但跟其他企業不同，房企牽涉的是最基本的民生問題，打地主、遏抑房價、在住房問題上更公平，這些政策都必定受民眾歡迎，政府整治房地產商只會贏不會輸！

不信北京會「授意」港府「打地主」

問題是，大陸針對地產商的手法，會否「移植」來香港實行？現在特區政府在大政方針上必須緊跟中央，對房地產企業的整治手法，香港是否也需要「京規港隨」？

我沒有內幕消息，但不相信北京會「授意」特區政府以打地主的激烈手法，處理香港的房屋土地問題；私底下「警示」地產商應該配合特區政府施政、合力解決香港的深層次問題、維護香港長期繁榮穩定等等──所謂閉門「下達指示」，相信大抵不外如是，應視之為「提示」而非「警告」！

香港房屋供應不足，原因是土地短缺，但其實香港可供發展的土地不少，缺地只是「表象」，真正問題是政府可以控制並供開發的土地太少，開發土地經常受制於地主和業主（舊區重建），政府無法支配土地的使用權，跟地主和業主磋商開發則往往曠日持久，令房屋供應長期嚴重不足。

我們經常說新加坡房屋政策成功、政府做得好，之所以如此，是因為新加坡土地大部分為政府所有，屬國有土地；在獨立前，新加坡國有土地的數量約佔國土總面積的約60% ，獨立之後，新加坡通過強行徵用私人土地，擴大了國有土地資源，全國私人佔有的土地面積則從獨立前的約40%，下降至20%左右。

至於徵地制度，為了排除私有權對土地開發和利用的影響，私人土地所有權在新加坡不具有憲法權利，即不屬於公民基本權利^（註3）。

政府須擁土地資源絕對支配權

香港要解決房屋土地問題，同樣道理，政府必須掌握土地資源運用的絕對支配權，各項房屋和建設計劃才有機會順利推展。

按《基本法》規定，香港境內土地和自然資源屬於國家所有，特區政府負責管理、使用、開發等等；政府可以使用《收回土地條例》收地發展公共房屋，也可以填海造地、修改祖堂地規定、開發綠色地帶等，增加土地供應；這些做法雖然極具爭議，但政府有權可以這樣做。

樓市亦如是，政府可以利用稅制，及制定各種行政措施影響樓市、遏抑樓價上升；換句話說，如果中央支持，特區政府不用「打地主」，但仍然可以在房屋土地政策上迫使地產商和政府合作！

富不與官爭，大地產商富可敵國，但政府掌控權力，可以制定政策，也可以改變遊戲規則，到最後地產商都只能選擇與政府合作。香港的房地產政策如果出現轉變，也將會是由政府運用權力積極介入開始。事情是否這樣發展，今天的施政報告應該可以提供答案。

註1： 參考中共中央黨校黨史教研部教授羅平漢：〈土改與中共執政地位的確立〉，《二十一世紀雙月刊》，2009年2月號

註2： 參考徐麗華：〈中國共產黨土地改革的歷程及成就〉，雲南省社會科學院， 2021年9月3日

註3： 參考土地資源網：〈新加坡土地制度歷史沿革及土地房產投資攻略〉，2017年

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。