財政司司長陳茂波日前表示，正考慮引入空置稅。
以徵收空置稅作為一種遏抑樓市的措施，我在上世紀90年代中已率先建議政府考慮。因為這樣可以增加投資者持貨待升的成本，驅使他們及早把手上的物業出租或出售，減少珍貴的房屋資源浪費，有助於房屋問題的解決，只是當時的港英政府認為並不實際，效果有限，反會予人不尊重私有產權的印象，影響香港的某些國際評級，所以拒不接受。
陳茂波今次表示願意考慮，顯示本屆政府在思想上比以前開放，應該值得表揚。唯在今天的環境下推出空置稅，並不合時宜。原因是現時香港的空置率只有3%至8%，可謂低到世界少有，能透過徵收空置稅而釋放出來的房屋資源會非常有限。
讀者可能聽聞過，有空置率比香港低的地方；但這是因為外地對空置率的定義與香港不一樣。外地很多地方用的都是自住空置率，只計用作自住的單位有沒有空置；不像香港那樣，把出租空置率與發展商手上的空置率也一併算在一起。
空置稅成效存疑
用作自住的樓宇，一般只會在業主要換樓的時候才會空置。小業主換樓，很少真的直接互換，甲買了乙的樓，並不代表乙也會喜歡甲的樓；變成乙需另外再去物色自己合用的物業；導致甲的物業不得不空置一段時間等別人來買。再加上入住前，樓宇還得裝修一下，空置6至9個月在所難免。因此，自住樓宇的空置率，常在每年二手市場轉換率的一半至四分三水平。在香港，5%的空置率會被視作正常的自然空置率。現在只有3.8%，可被視作偏低。
此之所以，陳茂波今次也不打算打小業主主意，而是準備向發展商開刀。按陳茂波的數字， 截至去年底，有9,500伙新樓已建成而未推售，相較過往4,000至5,000伙有顯着增長。陳茂波大概以為，若向這些單位徵收空置稅，會驅使發展商及早把這些單位推出市場，可藉此紓緩市場上供不應求的情況。
不過，我擔心徵收空置稅未必會達至這麼好的效果。首先，政府並沒有說這9,500個單位已空置了多長時間。因為，按外國慣例，空置稅是不會一空置就立即徵收的，一般都有一段通融期，譬如六個月。因此，政府應先了解一下，在樓宇建成六個月後，還有多少單位沒有推出市場發售。這個數字一定少過9,500個。因此，即使空置稅真的有效，社會的得益可能也不會太多。再者，空置稅並不能真正增加供應，它只能避免發展商把供應延後吧了。
此外，空置稅的功效還視乎徵收的稅率。以外國一般每年只收樓價的1%來推算，對發展商的阻嚇力不會很高。香港一年樓價的上落，10%左右都不為過。如果來年樓價明顯看升，那發展商可能寧願交空置稅，也不一定肯提前開盤，以免整體的收益變得更少。因此，發展商未必會因怕交空置稅就不考慮時機而提前開盤。徵空置稅的實際效果會是增加發展商的開支，並令政府有更多的收入與盈餘。至於能否令香港的樓宇減少空置，希望將十分渺茫。但由於徵收空置稅可以讓政府擺出一個不會維護發展商利益的姿勢。政府選擇徵收空置稅的動因仍是存在的。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
