特區政府新一份《財政預算案》於2月29日提出，原定於2025年開展的交椅洲人工島填海工程將延遲2至3年。筆者相信這是政府綜合考慮了各項因素而作出的決定。
交椅洲人工島的緣起
回顧交椅洲人工島填海計劃的規劃過程，始於2001年及2015年啟動的「香港2030」和香港「2030+」的規劃願景與策略研究。後者清楚指出，香港未來的兩個策略增長區為「東大嶼都會區」和「新界北」。建基於團結香港基金於2018年8月提出的「強化東大嶼都會」計劃，時任特首林鄭月娥在同年10月的《施政報告》中提出「明日大嶼願景」計劃，建議在交椅洲和喜靈洲附近水域填海興建約10至17平方公里的人工島。
計劃還包括了多個位於欣澳、小蠔灣和龍鼓灘的近岸填海工程，以及興建連接屯門、大嶼山和港島的策略性道路、鐵路網路和升級一些現有道路工程。
其後，政府於2021年6月把「明日大嶼願景」的核心項目中的「中部水域人工島」的發展規模擬定為10平方公里，主要集中在交椅洲附近水域填海，交椅洲人工島的初步規劃方案在2022年12月21日出台。
重檢定位和發展參數
筆者一直認為，交椅洲人工島項目中的策略性運輸基建設施，對未來全港發展格局至關重要。它將大幅提升維港都會區與北部都會區的鏈接，鞏固大嶼山連接世界級大灣區及其他城市的「雙門戶」優勢，此等設施在條件許可的時候，是必不可少的策略性運輸基建。筆者分別於2023年1月和2月發表文章，針對性地指出對該項目的成本效益和財務可行性存疑。主要原因是項目本身的定位不清晰，以及目前方案的發展參數存在一些根本性的問題。
首先，公私營房屋比例硬性定為7:3並不合理，如此比例的公屋置身於CBD3（第三個核心商業區）顯得格格不入，而只有30%建私營房屋，明顯地是沒有可能產生合理的經濟回報。
另一方面，筆者認為，合共500方米的商業面積，相對CBD3的定位和50萬人口的規模，實在有點過多。
儘管政府的項目經濟效益分析顯示售地收入將達7500億元（基於300萬方米私人住宅樓面面積和500萬方米的商業樓面面積），其假設是平均樓面地價接近每方米10萬元，而所有的商業樓面面積能全數出售。由於售地收入時間節點遠比開發支出滯後3至7年，如果政府將工程開支和賣地收入以「付款當日價格」按預計發生時間節點列明，並以「現金流折現模型」表列相關數字，不難發現項目在財務可行性上是「計唔掂數」的。
財務可行性至關重要
如今，交椅洲人工島項目的實施計劃將推遲至2027至2028年，我們應該好好利用這段時間進行如下工作：
一、繼續讓規劃和工程顧問完成手頭合約約定的餘下工作，以及環評報告和場地勘探工程等。
二、重新考慮項目的定位和發展參數，從而制定不同的方案情景。
三、繼續讓六大專業團體參與項目的各項設計。
四、檢視鐵路系統貫通A、B、C三島的可行性。
五、為項目的定位、發展參數、財務可行性、概念性規劃方案作國際設計招標。
六、保留C島和策略性交通基建由政府興建，但必須嚴格檢視此部分工程的財務可行性。如果計算出的內部報酬率，（IRR Internal Rate of Return）達不到合理水平，政府可考慮成立專項建設投資基金，由政府注入足夠的資金去達致市場可接受的投資回報率，如每年5%。政府投入的資金可分攤在多個年度財政預算中的基建開支。設立基金讓市場認購，遠比發債劃算。
七、開放A島和B島給國際或內地財團作「片區開發」招標，讓他們在配置一些必不可少的設施和符合規定的城市設計原則前提下，有一定的自由度去就該島的定位、發展內容、發展參數和規劃設計等提出替代方案及投標價，讓市場決定項目定位，讓私人參與項目投資，藉此減輕政府的財政負擔。這兩個島嶼極有可能吸引中東國家作特別投資項目。
能用好這3至4年時間，深化專業團體的設計參與，充分利用市場反饋最適切定位，用好私人企業的投資融資安排，與財團作深度交流；相信在時機成熟時，交椅洲人工島定能重新華麗登場。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
