上周五公布的中原城市領先指數，按周回升了0.23%，報153.94點。這次反彈終止了過往四周的連續下跌，讓人對樓市會逐步轉強，重抱一線希望。
上周五公布的中原城市領先指數，反映的是10月23日至10月29日期間所簽訂的臨時買賣合約成交價錢；而政府的《施政報告》恰好是期間(10月25日)發表的。因此，今次發表的指數已在一定程度上反映了減辣的實際效果。
減辣政策的影響和市場轉變的動力
情況一如我們之前估計，減辣是有實際效果的，只是影響力非常有限，除多了一些受益於「先免後徵」的外來人才出來買樓外，其他外地投資人與本地收租客大部分都按兵不動。不過，無論如何，市場上還是多了一些成交，並令樓價也比前站穩了一點。這是中原城市領先指數出現輕微反彈的主要原因。
由於在新政策下的確會有某部分人獲得實利，這項利好因素今後還可以繼續發揮作用。只是由於這種政策只有削減阻力的功能，並沒有增加動力的功能，所以很難期望市場會出現戲劇性的轉變。樓市如果能夠在下一階段轉好的話，動力亦不會是來自減辣措施，而是更有機會來自美息見頂，有逐步回落的機會。此外，若然中國經濟能夠重新開動，並令香港可以受益的話，香港樓市才會有持續改善的機會。
其實，踏入11月以來，除了二手市場樓價有站穩的跡象外，一手市場在交投量方面亦有明顯的改善。10月份，一手市場的交投只有361宗，但11月份單是頭半個月已做了整個10月的成交(368宗)，是上月同期的3.2倍。成交量明顯多了很多。
不過，11月份一手市場的成交量增加，動力主要不是因為減辣措施所致，而是因為開發商開盤多了。在《施政報告》之前，開發商大都期望《施政報告》會推出很多有利樓市的措施，所以都押後開盤的時間。到《施政報告》之後，開發商雖然覺得救市措施力度不足，但再等下去也沒意思，所以才紛紛開盤。開盤量多了，成交量自然亦增加了。
開發商對新政策持懷疑態度
然而，如果我們去檢視一下新盤的訂價與銷情，情況其實並不樂觀。《施政報告》後開的新盤，訂價大部分都是往下調的，幅度往往不只一成。可見開發商並不覺得新政策可以為後市帶來太多的助力。
另一方面，訂價雖然減了，但銷情依然不太理想，大部分新盤在開盤第一個星期都沒法賣出一半的推出量，以致庫存(貨尾)不減反增。可見《施政報告》並沒有令發展商的處境有實質的改善。
現實是發展商之前投入的資金現在都沒法及時回收，令資金鏈變得很緊張。這叫他們何來餘力去買政府新推出的土地。少了賣地收入，政府的財政就會出問題。在這樣的壓力下，政府將不得不考慮推出第二輪的穩定樓市措施。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
