日前政府統計處發布了一系列最新的人口及住戶統計與推算至2046年的數字，普羅大眾對此的認知可能主要是本港出生人口將持續減少而急劇老化，其實面對這堆推算香港未來客觀形勢的數字，政府、商界、社福及其他公營服務機構負責人今天便要好好思量和規劃如何在政策和營運層面上應對有關人口轉變帶來的挑戰。
住宅用地 仍是要繼續尋
香港長久被居住單位「貴、細、擠」問題困擾，原因之一是「金」，雖然近年有移民潮，加上政府大力鼓勵年輕人到大灣區發展，有人認為因人口流失與自然增長減慢，房屋需求對土地供應的壓力減退，毋須花錢建交椅洲人工島，不過統計處推算香港的人口會繼續由2021年年中的741萬增長至2046年年中的819萬，而家庭住戶數目期間由267萬增至308萬，故此樓還是要繼續起、加上政府推行最低單位面積的政策，更多的住宅用地仍是要繼續尋。假若不填海、不考慮郊野公園邊陲土地、只靠改變棕地用途和收回租用政府地作私人休閒活動場所、增加地積比和放寬建築高度限制，是否可以解決香港長遠的土地需要？
至於住所細和擠，由去年2月底開始，所有政府賣地項目、鐵路物業項目、市區重建局項目，以及私人發展商的換地及修訂地契的申請，均已訂明每個單位的實用面積至少要達26平方米，防止私人項目的納米樓擴散，房委會和房協亦為新建的公屋和資助出售房屋採用類似的單位面積「封底」措施。另一方面，根據官方推算，家庭住戶每戶人數3人或以上佔全港住戶數目的比例將會逐步下降，而獨居及2人戶的數目和所佔的比例則穩步上升，由2021年的130萬個及49%，增至2046年的170萬個及55%。如此看來，擠的問題可望得以透過家庭結構的改變得以紓緩。
新興的退休房屋商業
對全港日增的銀髮一族，房子最重要是住得安全和舒適。統計處數字顯示，只有長者的家庭住戶數目將由2021年的53.6萬及佔全港家庭住戶的20%，激增至2046年的99.6萬和32%。就算今天的長者戶有幸是夫婦相隨，一旦老伴先走留下另一半獨居也是常見之事。現時大部分住宅單位的硬件和設施未能符合長者，尤其是獨居長者，日常家居生活的需要，既然現在已預見未來長者的住屋需求，去年行政長官《施政報告》亦聲言要貫徹「居家安老為本，院舍照顧為後援」的方針，政府、房委會、非牟利社會服務機構、以至發展商及其他商業機構，都要考慮發展多一些設計符合長者日常生活要求的非院舍住宅單位。
在這方面，香港房屋協會已早着先鞭，發展了專為不同經濟能力的長者而設不同檔次、只租不賣的4個長者屋項目，私人房屋市場方面，近日亦有商人在跑馬地投資以經濟能力較佳長者為對象的「富貴長者」長租式住宅。香港不似外國其他城市，沒有條件興建佔地甚廣，服務中上階層長者的退休村，這類新興的退休房屋商業遠景應該不錯。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
