「棕地」泛指新界⼀些經平整的農耕土地，用作工業、儲物、物流及停車等用途。放眼整個新界，現時棕地主要分布於新界西北及新界東北各地。其中，位於洪水橋、元朗南、古洞北及粉嶺北等新發展區内的棕地，則佔總棕地土地面積近三成。政府近年銳意發展北部都會區，預期未來4年收回200公頃土地建屋造地，位於新發展區界線内的現有棕地作業者需另覓土地搬遷。
有鑒於此，城規會今年4月審議、修訂了有關新界棕地的規劃指引編號13G「擬作露天儲物及港口後勤用途而按照城市規劃條例第16條提出的規劃申請」，將24幅合共約321公頃土地（相等於17個維多利亞公園），由「不優先考慮」作棕地作業用途申請的類別，改為「有機會獲批」。在這些土地上重置相關作業，受影響的棕地作業者可通過提出規劃申請，城規會若批出臨時性質的規劃許可，大多附加各項管制條件。這樣的安排旨在確保相應的棕地用途不會對附近地區的環境、排水、交通和其他方面造成不良影響。
三成樓面歸政府 推動產業發展
與此同時，為達致推動產業發展及以具土地效益的方式整合棕地作業的雙重目標，政府於洪水橋及元朗南新發展區預留約72公頃土地，用於發展工業用多層現代產業大樓。首批5幅用地位於洪水橋和元朗，主要用於物流及／或車輛維修保養，預計於2023年第四季起陸續推出作公開招標。根據政府披露的主要賣地條款，發展商需要把不少於三成樓面面積無償移交政府，並由政府委任的代理機構管理，出租予受政府項目影響的棕地作業者。通過發展多層現代產業大樓，可以更有序和具效益方式地整合和容納對本地經濟有貢獻的棕地作業。
就上述5幅用地，政府於6月底起邀請有興趣人士提交意向書，並於7月中召開簡介會。簡介會上，與會者多關注無償移交政府樓面的相關細節，例如安置的棕地作業者行業類別，移交樓面面積的計算方式，日後物業管理費用分攤，可否增加發展商回購等靈活性安排，以及長遠的地塊重建等事宜。由此可見，業界對於這5幅用地興趣濃厚，但對於無償移交政府樓面的部分存在不同程度的疑慮。此次意向書邀請是一次新穎且有意義的嘗試，政府可以在敲定招標文件前參考市場意見，以達致雙向溝通的目的。希望政府在聽取業界聲音後，正式的招標文件可以釐清這些疑慮 。「地盡其用」，這也是政府長期以來堅守的土地供應政策原則。
作者簡介：
註冊專業測量師，深耕中國內地及香港地產行業12年，專責土地開發諮詢及物業評估。
