政府日前邀請有意者提交意向書，競投位於洪水橋/廈村新發展區及元朗創新園附近的5幅多層現代產業大樓用地。預留約72公頃土地，用於推動產業發展和整合棕地作業，估計可釋出5至7倍的地積比，其中三成樓面將移交政府，提供特惠租金給受影響的綜地作業者，是為首例。其中3幅位於元朗宏福街，已納入本財政年度的賣地表，總樓面面積約182.99萬方呎，市場估價為每平方呎2800至3000元。
多層現代產業大樓，主要用作支援不同的工業用途，包括物流及港口後勤、車輛維修及保養、製造「組裝合成」組件及現代製造業等，雖然政府較早前向市場顧問索取報告，鑑於工業作業用途的特殊性，從而在建築設計及面積方面等「硬件條件」作周全考慮。不過除此以外，要吸引發展商招標競投，仍須作更多關於「市場條件」方面深入研究，否則儘管硬件優勝，市場競爭之下，仍難吸引作業者進駐，無法予發展商實現投資回報。
地處戰略位置 葵涌區有優勢
香港的進出口市場是重要的經濟基礎，亦是工業用地最主要的需求，目前經濟活動主要集中於傳統的葵涌區，區內市場租金表現也因為其優越的戰略位置，與各個港口，以及香港國際機場的良好連接性而優於其他地區。
香港具有優秀的條件作入口中轉站及內需市場，舉例而言，鮮、冷肉製品、海鮮、乳製品、蛋類和蔬菜的進口留存比例在71%至99%之間，優勢正在於其成熟的中轉處理能力，並具備高效的基礎設施和穩定的本地食品市場需求。其中冷藏倉庫的市場規模和需求，因此應運而生。
目前香港整棟的冷庫的總樓面面積約460萬平方英尺。已獲取牌照的整棟及非整棟冷庫的數量逐年增加，截至目前全港共有87間持牌冷庫，其中超過30%位於葵涌區。從投資角度觀之，傳統的葵青區一帶，以開設冷庫設備為例子，冷庫的資本化率範圍為3.0%至4.0%，成為投資市場炙手可熱的資產類別。
另一方面，翻看出庫及物流相關數據，2022年，香港的貨運市場以河、海運為主導，港口貨物總吞吐量約192.1億噸，佔據93%的市場份額。相比之下，公路和航空運輸分別僅佔據5%和2%的市場份額，當中60%由於香港葵青集裝箱碼頭處理，並有強大的集聚經濟效益，完整的資源生態圈，提供予作業者。即管把目光放置在內需的物流子市場，如中環區及新界西北，葵涌靠近主要交通樞紐和人口中心，整體運營和運輸成本也更低。
開拓市場空間 才能吸引租戶
綜合可見，新發展的元朗/洪水橋一帶多元產業大樓，比起長年累月建立的經濟基建配套、地利以及投資價值等多方面，均未能見到與傳統區域有明顯優勢。相對而言，對投標者而言，其風險系數會較強。即使決心優化北部都會區的整體硬件，亦不是一時三刻能夠實現價值，故政府若希望私人市場就此投資，重中之重故然是開拓新的市場空間，作為北都的經濟動能來源，方才有租戶願意進駐。另一邊廂，亦能考慮從土地的付款方法，作分期模式，以分攤資融成本及風險，或就新項目取消土地必須整體轉售的限制等政策誘因，以增加發展商的投標意欲。
作者簡介｜註冊專業測量師，深耕中國內地及香港地產行業12年，專責土地開發諮詢及物業評估。
