北部都會區（北都）佔地面積約300平方公里，該區人口急速增長為地產市場注入動力。根據2016年中期和2021年人口普查，北部都會區（主要包括元朗和北區）人口上升5.2%，遠遠高於全港整體增長的1%，預計升勢持續之下，對住屋、商業和其他地產項目帶來巨大剛性需求，機遇有增無減。
傳統上，北部都會區大部分範圍以農地為主，如今推動發展的關鍵，正正是把農地轉變換為住宅和商業用途。為滿足住宅需求，政府推出「原址換地」政策吸引發展商出手，發展商能把之前相對較低價格收購的農地，通過換地來提升價值。
翻閱由北都概念帶動的3宗換地個案，同為從農地轉換為住宅用地。其兩宗更進一步籌劃，目標是提升地積比率，假如成功的話，將來有望釋放出約240萬平方呎的額外住宅建築總面積，當然，發展商是需要為此補地價。
新換地補價遠低於「標準金額」
就補地價細節上，有發展商採用原有補地價計算方式，並不適用地政總署上年推出的「標準金額」，原因是其位置不在相關新發展區界綫内。但當我們仔細分析政府收取的補交地價，較標準金額爲低。舉例而言，最近的換地個案──丈量約份第83約地段第2435號──距離粉嶺北新發展區邊界僅500米，地主為換地支付7,600萬港元，惟如用「標準金額」計算，開支足足要支付1.795 億港元，高出超過130%。
隨着北部都會區愈趨成熟，預計會為周邊地區的土地價值帶來刺激作用，鼓勵更多地主申請換地。無論是農地或住宅商業用地，毗鄰北部都會區的土地升值潛力亦值得看高一線，投資者宜早着先機，主動出擊，例如恒基地產年內推售，位贏粉嶺北馬適路的”One Innovale”，正正位處北都之內，銷售理想，對市場具牽頭作用。
同時，房協亦將進軍北部都會區，並購入粉嶺一幢工廈改建為地區辦事處。房協目前有多個發展項目，重點是3個專用安置屋邨，包括粉嶺、洪水橋及古洞北，預料2024年分階段落成。毫無疑問，發展商和投資者正覬覦北部都會區，換地項目進行得如火如荼。如果北部都會區發展順利，將有望大量增加住宅供應，紓緩本港房屋嚴重短缺的問題，亦足以容納的當區增長人口。
作者簡介｜註冊專業測量師，深耕中國內地及香港地產行業12年，專責土地開發諮詢及物業評估。
