香港房屋問題向來「複雜」,本屆政府提出興建「簡約公屋」,令問題變得更複雜!
興建簡約公屋的本意,是協助改善劏房戶及長期輪候公屋但未能上樓的基層家庭。本意雖善,然而「魔鬼在細節」,到計劃漸次落實時,先有立法會議員質疑房屋局「先斬後奏」,起初要求為整個簡約公屋項目撥款320億元,但議員所得資料十分有限,每個單位的造價成本又過高;到選址公布後,又有批評指幾個地點都在新界區,吸引力偏低。
房屋問題涉多重利益 非光憑善意就可推行
最新風波,是其中位於啟德世運道的簡約公屋項目引起區內私樓居民反對,區內私人屋苑業主指政府未有諮詢市民、規劃不符原有方案,於是發起網上簽名,並計劃到政府總部請願,及考慮申請司法覆核推翻政府決定。
房屋問題牽涉太多持份者利益,每一項政策都動輒得咎,不是光憑善意就可以推行的!上屆政府提出過渡房屋,由社福團體負責興建或復修舊樓,為劏房戶提供較佳居住單位,改善他們的居住環境。但社福團體資源有限,興建、管理、維修房屋等工作都涉及大量專業技能,非社福團體可一力承擔。
本屆政府取態更積極,行政長官李家超在其第一份《施政報告》內公布興建3萬個簡約公屋單位,租金只為公屋的九成,租戶入住年期可較過渡房屋長,是「升級版」的過渡房屋;項目由政府主導,社福機構只擔任輔助角色。
任何政策都有金錢以外的社會效益
雖然換了名稱,但簡約公屋本質上仍屬過渡性質。據房委會數字,截至2022年9月底,輪候公屋的平均時間為5.6年,遠超過政府平均輪候時間為3年的目標。加入簡約公屋之後,未來「上樓」的輪候時間將會縮短,情况好像有改善;但如果「真公屋」供應仍然不足,基層市民的住屋問題其實仍然未得到徹底解決!歸根到柢,房屋問題的要害是土地供應不足,公屋供應始終追不上需求。
覓地寸步難行,政府唯有絞盡腦汁另闢蹊徑,以過渡房屋紓緩公屋輪候時間──說得清楚些,其實是以「金錢買時間」。現在簡約公屋單位的平均造價近90萬元,有批評指造價高於公屋的平均65萬元。上屆政府提出建過渡房屋,撥款逾110億元,供應不少於2萬個單位,每個單位成本也需55萬元,貼近公屋造價,但遠比簡約公屋低!
有質疑指簡約公屋造價高,是否物有所值?事實上,任何社會政策都有金錢成本效益以外的社會效益,簡約公屋可以改善基層市民的住屋條件、走出劏房的惡劣環境,彰顯了香港社會的關愛和公義,誰曰不宜?啟德的私人屋苑業主接受訪問時,也說不是反對簡約公屋,只是不滿政府沒有諮詢區內市民意見、違反了當初啟德規劃的原意。
啟德突加新計劃 政府須向當區業主解釋
政府以沒有改變啟德原有規劃為由,繞過城規會改變用途,在啟德地皮建簡約公屋。雖然未必「違法」(如果業主申請司法覆核,就要由法庭裁定),但道理上欠說服力,因為即使沒有改變原有規劃,但「臨時加插」另一個新計劃,而且前後持續起碼5年,原有規劃進展肯定受到影響!政府必須跟啟德業主溝通及詳細解釋,以平息他們的怨氣。
明明是「霸王硬上弓」,但為何政府仍然堅持要在啟德建簡約公屋?我想主要理由之一,是簡約公屋如果建在新界區,其受歡迎程度可能大減,屆時政府建了屋但入住率偏低,簡約公屋就會淪為「大白象工程」!
劏房現象是房屋問題,其實也是就業問題。統計處資料顯示,目前約六成劏房(包括籠屋和板間房)在九龍區、兩成在港島,即合計共八成劏房都在市區。究其原因,是市區工作機會多,且交通方便,上下班交通時間較短,車費開支也較低。劏房現象非香港獨有,所有大城市都如是,日本的所謂「棺材房」,正是給打工仔收工後「就腳」休息的居所,省卻舟車勞頓之苦。換言之,除非新界區未來能夠提供足夠就業職位,否則市區出現劏房是無法根除的「必要之惡」,即使興建更多過渡屋甚至公屋,都無濟於事。
政府最初發放的文件顯示簡約公屋選址在屯門、元朗及上水,都是遠離市區的新界地。當時一些關注房屋團體已表示選址並不理想,後來政府才把啟德地皮納入,正是因為地處市區。
過渡房屋的經驗清楚顯示劏房戶不願遷往新界,這也許可以解釋政府為何堅持要「徵用」啟德地!
鄧家彪議員在他的文章〈對簡約公屋的評與比〉中說得很清楚:「我們要坦誠面對一個真實現象,位於新界的過渡性房屋入住情况沒有出現『搶手』和『爆滿』,元朗同心村已滿一年申請期尚未滿額,而只有123個單位的屯門三聖邨前校舍改裝住宅逾半年仍有空置……簡約公屋有5個項目落戶在新界,如何打動劏房也包括其他惡劣住房的市民入新界『暫住等上樓』,是成敗關鍵。」
坐落新界區的過渡房屋反應未見熱烈,正好反映了市區劏房為何有市場!改善居住環境和方便返工,往往不能並存。過渡屋即使條件較好,但遠離市區卻令其吸引力大減。有先例可援,就可以明白政府為何堅持要在啟德「去馬」。
過渡屋簡約屋互相競爭 虛耗資源
對簡約公屋提出質疑的,除了啟德的業主,還包括有議員指目前尚有2萬個過渡房屋,還有逾萬個隔離設施「空置」,簡約公屋有何迫切需求,甚至是否真有需要?
也有營運過渡房屋的團體擔心,推出簡約公屋之後,過渡房屋可能難以吸引市民入住。有報道指新社聯營運、預計今年9月落成的1000個過渡屋單位,可容納2800人,但其位處新田攸潭尾,設施亦不如簡約公屋(因資金未如政府充足),故此負責興建的團體擔心如果入伙期跟簡約公屋相近,他們興建的過渡屋可能無人入伙!兩類同屬過渡性質的房屋互相競爭,其實是虛耗資源,造成浪費!
政府充分運用現有的過渡房屋,加上大批隔離設施可以改建利用,如果在興建公屋上再加快流程,各種方法合起來,同樣可以加快令劏房戶上樓改善環境。現在耗用大量資源,卻引來各方批評──這些批評都有根有據──假如日後簡約公屋主要建在新界而不受劏房戶歡迎,政府最終可能白忙一場,落得各方不討好的結局。
集中精力建「真公屋」不是更合算嗎?
政府官員在去年10月26日立法會會議上透露,根據2022年9月的預測,第一個5年期(即2023/24至2027/28年度)傳統公營房屋建屋量會增至約12.8萬個單位;而「一般公屋申請」則有135,500宗,第一個5年期的供應已可滿足大部分要求(尚有99,100宗為「配額及計分制下非長者一人申請」,政府一向都不作優先處理)。此外,政府也提出落實「公屋提前上樓計劃」,讓公營房屋項目能盡早分階段落成,加快公屋申請者上樓。如果政府的承諾能夠落實,雙管齊下,未來5年公屋供應量大致可滿足需求,而簡約公屋最快都要3年後才推出單位,其實際成效到底有多大?
政府官員解釋為何不直接在簡約公屋用地興建永久公屋,答案是由土地平整至興建,起碼要6至7年才可供入住,而簡約公屋興建速度特快,有信心可在5年內建3萬個單位。如果政府集中精力在未來5年加快興建公屋流程、縮短建屋時間,再運用新式建築法(組裝),盡量加快增量提供「真公屋」,這樣不是比大費周章再搞一類簡約公屋更合算嗎?
原刊於《明報》,本社獲作者授權轉載。