香港政府自回歸後一直強調「中港融合」，特別在中國5年計劃的經濟規劃架構下，積極推行的新產業政策配合，例如曾蔭權就提出的「十大基建」、「六大產業」政策，而林鄭月娥就推動「再工業化」。這一方面可以協助國內的發展，也期望可加強香港在國家發展中的重要性；中央最近更提出香港「八大中心」的任務。
中共中央經濟工作會議於去年12月15日及16日召開，總書記習近平提出要大力提振市場信心，防範和化解重大風險；同時，副總理劉鶴在一個公開場合表示，房地產是國民經濟支柱產業。巿場認為這是非常正面訊息，中央對房地產的調控政策會轉向以穩定為主，並推動市場復甦。
2022年香港地產市場大幅下滑
在2022年，香港私人住宅樓房價格平均下跌約14%，不少屋苑的價格已跌超過20%，回到約5年前的水平。但樓價回落並沒有刺激樓房成交量上升。據土地註冊處資料顯示，2022年截至12月14日只錄得35484宗二手住宅註冊，較2021年的60332宗減少約41%，創自1996年有紀錄新低，這完全在市場和政府預測之外。
2022年香港房地產市場大幅下滑，財政司司長的「逆周期」措施完全忽略了房地產業的重要性，及其風險究竟有多大。其實在疫情持續下，美國大幅加息，加上移民潮下拋售樓宇對市場造成衝擊，政府都是可預先作出更好的風險評估，並制訂相應的紓緩措施。但政府並沒有作事前部署，現在市場已進入寒冬，信心持續低迷。
自回歸以來，政府官方文件都未提及過房地產業為香港支柱產業，這是香港經濟和產業政策上一個重大奇案、不解之謎，似乎政府長期對房地產業有嚴重誤解。政府在以往10年來，更採取措施打擊市民和企業投資房地產，這在全球大都會的經濟政策上，差不多是絕無僅有的；這更與中央最新支持房地產業的政策大方向背道而馳。
正視房地產業為香港支柱產業
房地產業一定是香港的支柱產業，是重要而具國際競爭力的「產業集群」。在亞洲金融風暴中，房地產業首當其衝，樓價在6年內大幅回落約65%，政府和不少市民都對這個產業產生極其負面的印象，這對政府及日後制訂房地產政策可能已鑄上深刻的陰影。事實上，房地產業對香港經濟一直作出重要的貢獻，這包括：
- 地產業和建築業對整體經濟的供獻超過10%（大大高過旅遊業的約4%）；
- 其地產業對基建和公共服務的需求也非常重要；
- 其為專業人士、技術工人和非技術工人，創造大量就業；
- 住宅樓宇是香港約一半家庭的最主要資產（這資產價值在2022年已下降約15%），支持消費，及其退休生活保障；
- 房產是中小企業主要創業資金的來源和向銀行借貸的擔保；
- 房地產業的技術和專業服務是重要出口服務，香港地產商近年積極投資到國內及全球其他地方，有關專業人士亦受惠；
- 房地產業在正常和旺盛時，具有龐大吸引外資的能力；
- 房地產的第二市場，是房產業非常重要的一部分，為其他行業（包括金融業、其他專業服務、家居設備、搬運和裝修等）創造業務和就業；和
- 房地產業是政府重要收益來源之一，這包括賣地、補地價、印花稅、政府投資收益、地產公司的盈利稅、差餉等（在正常時期超過政府總收益30%）。
香港的經濟周期和波動，其實就是房地產市場的周期和波動。
《基本法》保障原有制度
自2010年至2013年，政府分別執行了多項新的房地產交易印花稅，這包括新印花稅（New Residential Stamp Duty）、買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty）和特別印花稅（Special Stamp Duty），以減市少私人樓房的炒賣和投資為主要政策目標；並進一步大大收緊銀行對房地產物業的信貸，而後者以維持金融穩定為主要目標。這兩大類措施對房地產市場都有深遠影響，至今政府並不同意作出重大調整。
筆者支持政策打擊樓房短期投機炒賣的原意，但不是為了增加政府稅收。現在樓房短期炒賣活動已絕跡，維持政策的意義是什麼？市場現時的實況，與多年前制訂政策時的原意，很可能已有極大不同，政府必須盡快作深入檢討，以加強市民和企業對房地產市場和政策的信心。事實上，立法早期已有法律學者質疑，新的印花稅項是否有違反《基本法》第6條和第105條。
從更宏觀角度，讓我們再看看香港《基本法》對這政策有沒有相關指導性的條文？香港《基本法》第5條清楚訂明，香港特別行政區不實行社會主義制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式，50年不變。筆者認為香港市民和企業不受政府不合理地打擊投資房地產（甚至容許樓房短期炒賣），一定是香港「原有的資本主義制度和生活方」的重要內涵之一。「原有」這兩個字，究竟我們應如何理解？
至於短期投機炒賣活動，有經濟分析證明其有促進市場效率的正面作用。在證券市場方面，香港政府是不斷完善其短期投機炒賣機制和監管，而並不是以加重稅積極打擊短期投機活動。政府對不同投資市場採取極為不同的政策，會嚴重扭曲各市場的正常活動。
再者，香港《基本法》第119條強調，香港特別行政區政府制定適當政策，促進和協調製造業、商業、旅遊業、房地產業、運輸業、公用事業、服務性行業、漁農業等各行業的發展，並注意環境保護。特區政府多年來有沒有促進和協調房地產業？筆者是有疑問的。政府政策應因時制宜，不可落後於形勢；香港房地產市場在2023年仍存在極大隐憂，市民和企業的信心是脆弱的。
