老友話有大行評論員講到，評論香港樓市如「食蛋糕一件」，利息升1厘，樓價就會跌一成，這是香港樓市的物質不變定律。我同老友講，如果不是大行評論員羞辱香港樓市評論員或者物業投資者，就是一言驚醒夢中人，只要利息升1厘，香港樓價跌一成，以後大家就不用理會香港樓市，只要關注美國聯儲局是否會加息。
加息對樓市的影響
現在形勢的確不佳，鮑威爾已經加了0.75厘息，只能將通脹率壓低0.2%，從8.5% 到8.3%。鮑威爾已經講明，在未來兩次議息各加0.5厘，在香港銀行體系結餘不斷下降的情况下，香港有可能要跟隨。換句話說，香港樓市會在短期內下跌一成，大家不得不小心。
加息對樓市的確有影響，大前提是在正常的利息情况下。不過，什麼是正常利息？我估計大約是P減2厘，或者3厘，在未到達正常利息之前，就算加息令樓價下跌，幅度亦不會很大，在貸款利息超過3厘，我真的同意大行所講，利息升1厘，樓價跌一成，但又不會利息升10厘，樓價跌至0。
沒太多人賣樓 樓價不會跌
樓價大跌的另一個大前提是樓價曾經大升，不少評論員都有一個錯覺，香港樓價升了很多，但最近有不少成交，業主在4、5年前買的新單位竟然要蝕讓才可以賣得出。雖然這是個別例子，但這些物業大多數是新樓盤，一個蝕讓代表一大堆單位要蝕讓。所以，樓價在過去的一段低息時間其實不是升了很多，樓市沒有大升，就算加息1厘，樓價亦不會跌一成。
樓價升跌的關鍵是如果太多人買樓，樓價就會上升，太多人賣樓，樓價就會下跌，大部分的香港業主只得一個自住單位，又怎可以叫他們賣樓。沒有太多人賣樓，就算現在利息升1厘，樓價不會跌一成。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
