房屋問題探完又再探

特首在最新一份《施政報告》，聚焦房策，提出以20年時間建設北部都會區，全面規劃新界北及全力開拓基建，並以「明日大嶼」發展為配合。在今次《施政報告》所顯現的新房屋政策，我們在大方向上應全力支持政府施政，而在相關的技術細節，當然有很多選擇和優化空間，政府必須聆聽社會各界人士的意見。

智庫學會多番提出建議

在此之前，中聯辦主任駱惠寧在國慶前夕落區，包括探訪劏房和籠屋戶。基層市民希望盡快上樓，公屋輪候平均時間已增加至5.7年，直迫政府現有政策目標的兩倍。在回應中央官員的關注和領導下，各大地產商和智庫都即時作出回應。

例如，新世界最近成立了全新非牟利房社企「新世界建好生活」，冀結合商界及民間力量，以創新思維解決困擾香港的住屋問題；新鴻基更建議釋放綠化地及檢討濕地潛力，認為釋放10%綠化地已可興建120萬個公屋單位。此外，近年新成立的「香港新方向」，成員有土生土長本地人和內地人士，亦提議政府動用約3000億元財政儲備，購買或收回新界約2600公頃荒廢農地，預計可提供100萬個住宅或青年社區單位。

再者，測量師學會促請政府將1950至1960年代興建的公屋重建，並增加樓層至50層，以增加25%的供應量。當然，立法會議員也不能缺席，例如劉業強議員就建議釋放祖堂地，以增加香港房屋土地供應。這些建議五花八門，似乎是各盡所能，各取所需，有其積極性一面。

政府如要尋求共識，極不容易；如果各方勢力各持已見，結果會是繼續蹉跎歲月，一事無成；如果各方只是虛晃一招，社會大眾則會是失望再失望。

房屋政策持續性成疑

回歸以來，房屋政策一直是各屆特首政策中重中之重：由董特首高髙舉起，而及後無以為繼的「八萬五」，到曾特首停建居屋和推行「勾地表」政策；再到身為測量師，當然是對房屋問題很有認識的梁特首（曾推出多項措施打擊住房作為炒賣和投資工具，有關措施至今仍執行）；以及今屆由2018年的「土地大辯論」開始，至今總結出建設北部都會區方案和啟動「明日大嶼」的林鄭特首。

香港的房屋政策，各界特首在面對不斷變化的內部和國際政經形勢下，其持續性是極具挑戰性，似乎這並不是某一屆特首可以說了算的。

近10多年來，多項房屋政策指標（包括公屋平均輪候時間、市民買樓負擔能力、公共房屋落成數量等）都不能回應社會的期望，這是政府不作為？還是形勢比人強？筆者在這篇短文並不是嘗試分析房屋政策這個大問題，而只是簡單論述一下劏房和青年置業難這兩個課題。

劏房經濟學

根據報章在10月8日的報道，特首林鄭在回應記者提問有關劏房問題時，回應說：「劏房是個人選擇，有些年輕人想要更多私隱就會選擇……」筆者不清楚報章報道是否有斷章取義？但林鄭對劏房問題這樣的理解，一定不能反映事實的全部和最關鍵的部分，估計中聯辦領導人亦一定不以為然。

筆者在70年代在美國讀書，及後回到在中文大學經濟系教書時，「都市經濟學」（Urban Economics）就是負責主科之一，課程包括都市房屋、都市貧窮等課題。劏房是香港都市貧窮最具體的表現，但這也是一盤生意。

現在買樓正常收租的租金回報率就只約有2.5%，如果把在交通方便地區的一層兩房一廳舊樓，改成為5至6間劏房，其租金回報率就可上升到4%至5%，再加上承做按揭貸款的資本回報放大效應，就算舊樓不升值，回報率就有6%至7%。這相對於在銀行的港元存款不足1%的年利率，肯定是一門低風險的好生意。

因此，經營劏房的業主也不只是一些擁有舊樓多年的老業主，一些專業人士（包括會計師、律師、測量師等）也有參與這業務。事實上，根據新聞報道，現任財政司陳茂波，在回歸前也曾經營劏房。

劏房作為一個市場，除了供應者業主外，需求的租客是誰？他們為什麼要租劏房？劏房的特性是什麼？有關的因素可包括租金比較便宜、交通方便、生活方便、好的校網區等。劏房租客當然都是基層市民：有單身家庭、退休年老夫婦、低薪市民和青年等。筆者認為香港只要繼續有較為貧困的基層巿民，在市區交通方便的劏房是會永遠存在的；有機會搬離劏房上樓的市民，其劏房又將會有其他基層市民搬入。