內地樓市回春中小城市路仍艱

海外不少經濟和投資專家，對中國經濟前景較為悲觀，這反映在香港上市的內地企業有一個相對低的市盈率，他們認為中國有可能重蹈日本的覆轍，長期依賴信貸貨幣帶動經濟增長，最終導致資產樓市泡沫爆破，經濟崩潰，影響深遠，百業待興；因此，中國能否引以為鑑，有效控制樓市泡沫，是全球目光的關注點。

以往增長模式難一下子放棄

無可否認，自2011年起，中國政府積極通過逆周期措施控制樓市，措施傾向於提高樓市投資門檻，例如增加利息，限制銀行貸款，甚至推行房地產稅。

不過，自2014年起，中國經濟積極進行轉型，在這期間，經濟同時去槓桿化導致 M2（廣義貨幣）、社會融資總量增速減慢、通縮壓力增大，為了減少債務（或減慢債務增加的速度），令不少企業（尤其是負債過高的行業）承受較大壓力。

內地政府欲改革經濟結構，經濟增長由固定投資轉為靠內需拉動，而現時股市暢旺亦提高消費者信心，但靠拉動消費及內需，經濟轉型較慢；再者整體經濟和房地產關係太大，為了保障經濟，不好一下子失去增長動力，看來內地政府暫時不可能一下子放棄依靠以往的增長模式。

事實上，為了抵銷這些負面現象，於是，央行在六個月內兩次減息降準，同時，銀行也推出住房補貼基金，鼓勵家庭買房，刺激內地樓市，不少人出動睇樓買樓。表面上內地樓市開始回春，事實上是否如此呢？

根據國家統計局發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格報告，一線和部分二線城市的一手及二手住宅價格都有上漲，絕大部分三線城市的房價仍然呈下跌勢頭。

投資樓市仍是中產家庭選擇

除了供求關係之外，始終內地資金出路有限。國內投資者主要進行六方面的資產投資，包括銀行存款、股票、樓市、理財產品、政府債券和公司債券。在為數不多的投資選擇中，中等家庭被鼓勵將存款的40%投入樓市，他們不僅需要考慮物業的潛在資本收益，也需要考慮物業的淨收益。如果有更多的投資選擇，購置物業的機會成本會更高。

據估計，國內家庭的總存款收入達到人民幣16兆，這些家庭都在尋找最優回報率的投資。監管部門應該繼續進行金融領域改革，放寬資本帳戶以緩解國內的貨幣壓力。

絕大多數市民願意將他們的積蓄放入銀行，雖然在過去的九年回報率為負2.7%。根據西南財經大學的一項關於家庭資產的調查，只有不到10%的接受調查者擁有股票（當然，過去一年A股大牛，應該會改變這個數據；中國政府為了經濟長遠發展，更樂見市民將資產投入股市而非樓市，因健康的股市能夠促進有競爭力的企業融資），不到5%的回答者有投資基金，不到1%的回答者有債券或其他金融衍生品。調查結果亦顯示，90%的接受調查者擁有一處物業，23%擁有一處以上物業。

幸好，與香港樓市持續高漲的情況不同，內地樓市雖然經歷了高峰和低谷，卻始終保持在一個較持平的水平；從全國數據來看，平均樓價由2011年每平米9,500元（人民幣，下同）至1萬元的水平，升至2015年約1.05萬元至1.1萬元的水平，升跌幅度不算大。

相對於內地股市，是一個有趣的比較，2011年至2012年國內生產總值（GDP）高速增長期間，股市下跌，現時 GDP 增長速度放緩，股市卻開始高歌猛進。內地樓市是否會重現同樣情況，繼股市之後發力呢？

成都消化房屋儲量需70個月

照現時情況來看，內地樓市追回之前的落後並非不可能。當然，一線城市和二三線城市樓市狀況並不相同，從數據來看，北京消化目前的房屋儲量需要16個至17個月，上海、深圳只需要6個至9個月，成都卻長達70個月。

不過，這不代表樓市沒有希望。股市已經上升，樓價卻沒有上升，財富效應並未充分發揮效果，而且一線城市目前面臨的問題和香港樓市一樣，即優質地皮愈來愈少，一幅土地變成住宅用地的過程愈來愈複雜。目前大部分城市已經撤銷房屋限購令，買賣自由度相應增加，樓市看來已經愈來愈活躍。

另外，人們往往關注房地產市場中的住宅狀況，而往往忽略另一部分 ——商業地產。商業地產投資約佔中國房地產市場投資的30%，銷售額佔市場總銷售額的20%。

和住宅市場類似，商業地產市場亦隨着城市的不同而情況各異，例如北京和上海的每平方米價格拋離全國平均價格。在過去幾年中，上海的商業面積持續以9%的速度穩步增加，而重慶、成都、瀋陽、無錫和長沙等二線城市，卻出現空置率高達40%的供大於求狀況。由於和民生的直接的關係不大，中央政府並沒有發布太多與商業地產相關的逆周期措施，致使商廈市場對央行頒布的減息降準措等寬鬆政策更加敏感。

近期全國的商業地產供應都有所增加。在2005年至09年期間，商廈的建造數量和兩年後的出售數量大致相若，然而從2010年開始，新商廈的建造數量逐漸超過銷售數量，商廈的未售出佔地面積在2013年達到了巔峰。雖然這一情況在2014年有所放緩，但商廈的儲備量（尚未賣出）仍然在上升。