灼見名家第二屆財經峰會2020年1月8日舉行，今屆的主題是「2020環球經濟新格局」。本屆峰會其中一環節為關於地產巿場展望的專題討論，嘉賓包括：中原集團主席施永青先生、紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士，以及惠記集團副主席及行政總裁單偉彪先生，並邀請香港浸會大學財務及決策系副教授麥萃才教授擔任主持。以下為討論內容擇要：
麥：麥萃才
湯：湯文亮
施：施永青
單：單偉彪
麥：我們先回顧一下去年的預測，施老闆，大家都對中原城市領先指數馬首是瞻，去年你預測樓市會下跌，一年過去了有什麼感受？
湯文亮：納米樓其實是「衣櫃」
施：我已多次警告聽眾，對於未來無人可準確預測，即便是量子力學也會有不準之處，因此我只能保證「我口說我心」，將我真實想法跟聽眾分享。解釋已成定局的事情很容易，但對於預測未來我的說法是「姑且信之」，僅作參考。
麥：湯先生，你對納米樓看法如何？
湯：我跟去年買樓的朋友說，如果可以把錢退回，當作沒有買過，十中有九都會叫好，所以我去年用盡方法勸喻聽眾別入市亦未嘗不是正確的。
納米樓只是一個噱頭，滿足想當業主的人的虛榮心。新加坡500呎的單位已叫「鞋盒樓」，香港所謂納米樓應該叫「衣櫃」。政府有機會放寬逆周期措施，不過最重要是買適合自己的樓，而下半年將是買樓的好時機。
單偉彪：「明日大嶼」可行
麥：單先生，你很熟悉房屋政策，早前政府於施政報告放寬首次置業人士按揭成數，能否幫助人上樓？
單：政府部分措施，如綠置居、白居二等只有裝飾作用，對增加樓市供應沒有實質作用，唯有空置稅有些許作用，唯它只有短期效果，長期空置率又將反彈。唯一好的建議是提供更多地方興建房屋，如就棕地、農地進行公私營合作發展項目，以及撥地興建更多公屋。
麥：香港房屋問題源於土地供應不足。政府早前辦土地大辯論，當中不少討論方案極具爭議性，如明日大嶼願景。我本人也是聯署聲明撐「明日大嶼」的38位學者之一，結果被罵得體無完膚。單先生，你又覺得大辯論當中什麼方案可行？
單：作出評價前，我先定義成為好方案的條件。第一，地點很重要，如交通是否方便。第二，地方愈大愈好，因只有20%土地會用來興建房屋，其餘則要留作商業用途及發展周邊設施。第三是成本因素。最後是時間性，能否有效收地也是關鍵。
先論「明日大嶼」，第一，交椅洲的地點不差，處中環與機場中間，反觀棕地、農地卻位於交通不便的地方。第二，大面積的填海不可避免，政府提出要填海1000多公頃，跟收地有很大差異。第三，談一談成本，以東涌填海為例，不用900元一呎，所以不是「倒錢落海」，收回農地起碼要1300元一呎，貴與否是相對的。第四，只論建築期只需五年，我相信「明日大嶼」起動後整個建築期亦只是六至七年，況且收回農地、棕地還需考慮安置與賠債的問題。
麥：那是否代表填海成本沒有想像中高，以及收地其實比想像中貴？
單：我估計以客觀標準來看，填海成本不會有嚴重超支。另外，填海還有另一好處：有填海作額外選項下，政府與棕地農地地主談判時更添籌碼。
湯文亮：樓上鋪受重創 投資也有「五大訴求」
麥：湯先生，政府房屋政策，包括放寬首次置業人士按揭上限對整體樓市有多大影響？住宅、寫字樓、車位哪個表現較好？
湯：除住宅外，社會運動影響致整體樓市下跌。甲級商廈、商廈與鋪位無一倖免。受挫最嚴重的除納米樓外就是樓上鋪。樓上鋪空置率較高，因為樓上鋪的出現正正是因為地鋪供不應求。現在消費力不足，所以當地鋪開始丟空時，樓上鋪租戶紛紛搬回地鋪，因此樓上鋪的業主反而是首當其衝的受害者。
中環甲級商廈租金下調10%-15%，但空置率卻不會太高，因為周邊租戶見租金下調將會回流。反而九龍東商廈因原有租戶回流中環，空置率將上升。
面對樓市下跌，業主有兩個心態，一是減價求售，二是減價吸引租客。現時後者發生居多。至於應否投資，我則認為現時多留現金較妥當。買樓要「等、忍、狠」，「狠」的部分留待年底或明年。
麥：不同投資產品都有隱憂，投資者應避開哪一樣？
湯：投資者要考慮價錢及產品的品質。市況不好，投資者更應選擇優質產品。投資也有「五大訴求」：一是需求；二是「不可遇可求」，要主動尋找優質筍盤；三四五訴求是”location, location, location”，地點要合適、優質商廈，以及高層單位為上。「缺一不可」其實是「缺『一球』不可」，沒有一百萬都是癡心妄想。
麥：若樓市持續下滑，政府應撤哪些「辣招」？
湯：樓市正下行，所以放寛按揭成數其實十分危險，借八、九成的業主會充當炮灰。政府實應放寛按揭成數較低的業主，由三成放寬至五成已有大幫助，如急需1000萬周轉應急的中小企，而且中小企能守住生意對樓市亦有好處。
施永青：失業率上升不會影響樓市
麥：跟施老闆也談一下，你最近創立了新網頁House730.com，為何要設立新網頁，而網頁又能怎樣拓展生意呢？
施：中原網已營運多年，但始終局限於推廣自己的樓盤。新網頁主要讓其他中小型地產代理可以放樓盤上網，匯聚樓盤資訊。提高網站流量後，自然會增加客源。中原要緊貼最新步伐，投入足夠資源，以免線上客源被截。中原認為要保持香港龍頭地位網上客源至關重要。
麥：過去七個月發生很多社會事件，社會氣氛一般，失業率亦似乎會上升。這兩大因素對樓市有多大影響？
施：暫時我認為心理因素影響較大。現時樓價已跟一般購買力脫節，分析一般人對樓市的看法沒丁點作用，因為他們根本不是潛在買家，他們失業與否不會對樓市造成影響。分析樓市要根據收入頭二成多的人的取態。
另外，我認為分析樓市不應只看GDP增長、收入增長等數據。過去數年樓市與經濟表現脫節，未來亦是如此。如何配置社會上積累財富相比如何運用新增財富更為影響樓市，例如債券一向有較高資金流量，如果有小部分資金轉往股票、房屋市場，變化是巨大的。香港樓市相對金融市場小得可憐，因此內地有心要撐樓市並不會是難事。
麥：那內地會怎樣撐樓市？
施：內地當然不會說「撐」。政策明示不能讓資金流入內地樓市，但「河水會滲透入井水」，全世界也是如此，在「放水」。「水」向低流，可是香港樓價接近歷史高位，所以資金應該會更多流入樓市外的市場，因此我認為今年股市表現會較樓市好。整體氣氛不佳，宏觀不利因素較有利因素多，但略好於去年。
麥：施老闆未來的投資組合比例？
施：我傳統分配是4321：40%物業、30%股票、20%債券、10%貴金屬。去年我則買多了黃金和債券，現在的比例是35%物業、25%股票、25%債券、15%貴金屬，今年亦會保持此比例。
湯文亮、施永青、單偉彪：樓市跌勢有限
麥：最後問一下大家今年對樓市的展望？
單：我認為今年變化不大，大家心態都是觀望為多，除非外圍環境改善，否則跌勢不會太大。
湯：社會氣氛不好，我認為樓市會先跌後升，樓市跌後政府會推更多「辣招」，如金管局放寬逆周期措施，樓價將有上調趨勢，可以說樓市會呈「剔號」狀。
施：今年樓價有機會下跌5%至10%。自住的中小型單位會有較多交易，投資性物業交投會減少，不排除會有內地資金買豪宅。商廈、鋪位一向擁有者與使用者不同，投資氣氛不佳下，鋪位業主會較住宅業主受更大壓力。
