面對細價樓節節上升的火熱現象，金管局早前推出逆周期措施，如（1）700萬元以下自用住宅物業按揭成數由七成降為六成；（2）調低相關利率壓力測試至四成；（3）同時調高銀行按揭貸款的資本要求，從而迫使按揭利率上調，引導銀行貸款去其他領域；（4）因財務公司不在金管局的管轄範圍內，金管局採用「迂迴戰術」，即市民向銀行貸款買樓之時，如果銀行知道該單位同時有向財務公司借債，銀行就要收緊該筆貸款。
加強規管財務公司有難度
最近較多人討論是關於細價樓和財務公司的問題，一旦財務公司或是向這些財務公司貸款的業主爆煲，會給香港樓市帶來多大影響，是否會像美國一樣引發次按危機？
筆者認為，其實情況並不是那麼悲觀，因為透過財務公司按上按所佔比例較低，而財務公司和整體金融系統的關聯性不高，應該不會出現火燒連環船。至於城中有聲音呼籲加強對財務公司的規管，這方面有一定的難度，因為財務公司基本上是民間貸款，只要拿到放債人牌照就可以做生意；試想想，要監管所有的私底下及民間的所有貸款（例如親戚朋友間的貸款）並不容易。
不過，除了私人資金外，財務公司有部分資金是從銀行體系的貸款而來，又再轉貸出去，使整體經濟體系的金融槓桿提高。這部分的銀行貸款，尤其是被轉貸出去進行樓市相關的槓桿操作，筆者認為，金管局在這方面，其實應該進一步收緊。
事實上，關注這些較弱的一環（即所謂的 tail risks），是應該的。慣常提到樓市危機，大家會拿平均數字做比較。例如現在市民拿出收入的六成供樓，相比1997年高峯期的120%低好多，從而得出樓市不會爆煲的結論。其實這個平均數並無太大意義，最緊要的是看整體樓市的weakest link。
另一個 weakest link，就是轉按的例子。雖然現在有六成的住宅業主已經供完按揭，但是不少父母為了子女能上車，就算本身按揭利息已經很低，也願意轉按套現，作為子女買上車盤的首期。
對於香港樓市的意見分歧，是因為正反兩面的因素並存。正面的，是香港金融體系和香港市民本身較保守，槓桿不高；而更重要的，是住宅供求長期失衡。經過了過去幾年的盲搶地，中短期或許可以暫時扭轉每年供不應求的現象。
倘走資 去槓桿添風險
不過，過去十多年累積和積壓了需求，仍然要慢慢消化；而最大的問題是，如果不能找到大幅土地發展新區，相信長遠的供求關係仍然看不到平衡的一天。照目前環境，發展新區難度比重建舊區可能更大，但重建舊區供應卻有限。
不過，香港的樓市泡沫（定義：資產價值上升快過收入）肯定存在，但未必會即時爆破。樓市深受槓桿和信貸影響，其槓桿最重要的因素其實是流入的資金。當大型周期性回調，導致資金大量外流，整個金融體系就會被迫去槓桿化，這個問題，值得關注。
本文原刊於《蘋果日報》，獲作者授權發表
