特首去年6月宣布六項房屋新措施，包括開徵俗稱「空置稅」的一手樓「額外差餉」，希望促使發展商加快推售已落成的住宅單位，杜絕囤積居奇，增加短期房屋供應。筆者當時已撰文表明，支持任何有助壓抑無理樓價升幅、有效增加或加快土地房屋供應的建議，但同時提醒當局必須小心研究開徵空置稅的各項執行細節，避免出現反效果和不良副作用，以及防範有人「走法律罅」避稅。
政府近日就空置稅的具體立法建議諮詢立法會議員，提出向獲發「入伙紙」（佔用許可證，Occupation Permit，簡稱OP）達12個月但從未售出的一手住宅單位，徵收相當於應課差餉租值200%的額外差餉。若發展商能證明有關單位在過去12月內，曾以市值出租超過6個月，也可豁免繳交空置稅。
以入伙紙「起錶」恐減慢供應
筆者早前已指出，以入伙紙作為「起錶」計算應否徵收空置稅的基準，可能反而會減慢建屋速度，短期減少單位供應。因為12個月的限期太短，發展商為了迴避繳交空置稅，或會採取分期建築策略，甚至有意無意拖慢或押後向當局申請入伙紙，減少在短時間內落成大量單位，增加賣樓或出租的壓力。
在另一邊廂，一手住宅單位必須取得「滿意紙」（合約完成證明書，Certificate of Compliance，簡稱CC）才能完成買賣合約，正式「交樓」，而發展商必須先取得入伙紙才能申請滿意紙，兩者有時存在長達數個月的時差，原因之一是有關當局審批需時。因此有發展商認為，以入伙紙作為「起錶」基準並不公道，建議改由獲發滿意紙起計算「空置期」。
豪宅單位難於12個月限期內租售
入伙紙與滿意紙的時差問題，在豪宅單位特別顯著。由於豪宅的售價和租金高昂、客源較少、準買家及準租客對單位素質的要求亦較高，以致發展商在獲批入伙紙後，仍須進行大量裝修執漏、會所設施、公共空間和園藝布置工程，往往在好一段時間才能開始推售或招租。
此外，一般租客都不會願意在大廈未完成裝修、「冇得睇樓」，以及未能確定起租及交吉日期下簽訂租約。因此不少發展商都已預計，旗下部分新建或擬建的豪宅單位，可能無法於獲發入伙紙後12個月內成功出租或出售，需要繳交最少一年、甚至更長時間的空置稅。
豪宅發展商需否繳交空置稅，看似與一般基層及中產市民無關，但其實這可能會影響政府的地價收入。發展商在競投豪宅地皮時定必更加審慎，在擬訂入標價時將空置稅的影響計算入內。
地王流標疑與空置稅有關
200%應課差餉租值的空置稅，以現時租金回報年率約2.5%計算，一年的空置稅大約等於樓價的5%，兩年就等於10%，由於建築費用及利息支出是固定的，5至10%的樓價差距，反映為地價可能相等於兩成。這個考慮很可能就是去年底一幅山頂豪宅地皮，因入標價未達政府估算而流標的主要原因。建議中的空置稅徵收方法，對政府賣地收入的影響不能忽視。
其實開徵空置稅的原意，是針對較多市民有能力購買的中小型單位，並非針對只有極少數人可負擔的豪宅。再者，豪宅地皮的數目、面積及可建單位數量都不多，去年新落成的近21000個私人住宅當中，就只有564個、即約2.6%為面積超過1700平方呎的豪宅單位，對整體單位供應影響不大。
故此，對於有發展商要求對豪宅單位採取較寬鬆的徵稅準則，例如延長12個月的租售限期或改以滿意紙作為計算基準，從實際運作角度或公共財政角度看都不無道理，政府可再研究考慮。
