2015與2016年間本地樓價下跌約4% ，卻隨即在2016年底出乎意料地重拾升勢，發展商迅即抬高售價，推出大批預售新盤（俗稱「樓花」）應市；政府亦迅速增加懲罰性印花稅稅率，以防炒賣熱潮再起。 此舉顯然錯判形勢，其實市場上已再無投機者或短中期投資者，只剩下真正用家與資金充裕的長線投資者。今時今日，買家所關心的是能否負擔樓價，而非短中期內的升值潛力。 近期樓價回升，受兩個因素影響，其一為市民大眾對日後經濟的看法及對應否置業的影響。第二個因素，亦是令地產商急於把住宅單位以高價發售的原因：大量政府規限使樓花市場消失。 經濟前景考量 整體而言，2016年內充斥加息之說，市場上普遍預計，自2003年以來的樓價升勢應告一段落，逐步向下調整；美國聯儲局亦已先後四次預期加息，只因環球經濟依然疲弱，並未有付諸實行。 近10年來，本港樓市屢呈跌勢假象，期間每因歐羅危機、新興市場表現不穩、油價暴跌，以及憂慮中國經濟崩潰，對經濟復蘇的樂觀預期一掃而空。另一邊廂，美國經濟縱然持續增長，總不免受到逆風阻滯；及至2016年底，在美國經濟增長的同時，世界各地恢復增長的勢頭，則漸見有跡可尋。 對中國生產力過剩及人民幣貶值的顧慮，亦逐漸減退。從日本至歐洲，南韓以至巴西、俄羅斯，環球經濟陸續再現生機，足以證明Carmen Reinhart 與 Kenneth Rogoff所言非虛，兩位教授曾就百多次銀行危機進行研究，結果顯示，往往須經八年時間，方可回復至危機以前的收入水平。 聚焦香港，社會大眾亦能覺察到即使經濟學者亦持審慎態度、諱莫如深。近期美國宣佈加息，更印證過去八年來各國資產負債表已經整頓，貨幣政策保持寬鬆，加上適當地推行財政刺激方案，全球經濟正穩步回升。復蘇步伐也許不一，但回復增長之勢則殆無疑問。 本地有意置業者，可資參考的宏觀經濟指標有幾方面：失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢。 失業情況足以影響個人按揭貸款的償還能力。近八年來，在人口急劇老化，勞動力日減的形勢下，勞工市場異常緊絀，失業率偏低，鮮見人浮於事的現象。 內地的經濟表現直接影響香港，眾所周知，其增長穩定性對本地、鄰近地區以至全球同樣有利；經常往返內地的港人，都會看見內地發展，對此更是心中有數。縱然意見各有不同，至少有部份人會認為整體經濟正在好轉，因而在香港樓市投資，隨着內地個人、機構的投資日增，港人更無須憂慮樓市的發展。 投資者其實並不擔心經濟增長前會加息。美國持續八年實行量化寬鬆措施，並未造成通貨膨脹，他們所接收的信息始終如一：利率只會隨預期通脹與蓬勃經濟變動，在經濟復蘇之前不會有所變動。我認為如此看法可算明智，相信輕微加息亦足以預防通脹，而不致威脅或拖累經濟復蘇。 正如上文所述，時至今日，市場上只剩下真正用家與資金豐厚的長線投資者；買家只關心能否負擔樓價，而非樓價短中期的升值潛力。失業情況、中國經濟表現、未來利率走勢三大因素，足令本地有意置業者有信心在2016年底入市。 事實上只要有能力負擔樓價，香港有意置業的家庭甚多。1986至2015年，香港累計婚姻達1,744,737宗，其中704,890宗（比率達40.4%）為跨境婚姻；在香港註册的再婚則有301,850宗（比率達17.3%）。在香港註册的再婚之中，又有140,797宗（比率達50.3%）為跨境婚姻。2015年，全港共計56,937宗婚姻之中，有24,255宗為跨境婚姻，17,546宗為在香港註冊的再婚。 1986至2015年的30年間，新落成住宅單位合共1,571,659個（未扣除已被拆卸的單位數字）；2015一年內建成單位則達22,753個。房屋供不應求的程度實在令人咋舌，正是樓價與租金同時飆升的部份原因，亦引致劏房大行其道，估計目前私人市場上有20多萬個單位。 規管樓市效應 樓價因供不應求而高踞不下，市民自然深感不滿，怪責政府；回顧歷史，各地政府面對有關情況，例必將樓價暴升歸咎於炒賣者，為求壓抑樓價，透過加稅懲罰交易，雖令樓宇買賣活動減慢，有助阻延升勢於一時，但供不應求的情況依然存在，樓價上揚只是遲早的事。 已故發展商霍英東先生於數十年前開創預售樓花，旨在分散風險和提供資金周轉。樓花可以買賣，早期免繳印花稅，交投更見活躍。由於樓花市場難以識別炒賣者與用家，所有交投往往一律被視作炒賣活動。 不過，發展商可利用樓花炒賣活動中的價格資訊，為隨後分批推出的新盤釐定售價。對於須短期內於單一地點售出大量單位的發展商，可藉樓花市場的炒賣活動分散風險。 為壓抑炒賣活動，印花稅適用範圍延伸至樓花市場。懲罰性印花稅（包括額外印花稅與雙倍印花稅）令炒家對樓花市場卻步。此外，政府又要求發展商以抽簽形式，將預售單位分配給買家，是以不易將樓花售給已知炒家。 取締樓花市場，亦會削弱價格發現（price discovery）過程。單位定價之後，實際價格經買賣過程中浮現。目前發展商雖仍可預售新盤，但樓花市場現已消失。炒賣活動遭禁絕，市場交投轉趨淡靜，發展商用以準確定價的參考數據亦隨之減少。 現時發展商一見買家反應踴躍，就會即時抬價，將大批單位推出市面。在競爭激烈的壓力下，發展商無法將樓花售給炒家暫時持有，唯有急於將新盤售給用家。市場規管過度，導致價格波動，定價失誤也就在所難免。 大型發展商可於一手市場，為資金不足的買家提供折扣優惠和融資安排，結果令售出單位的名義價格再漲；相比之下，二手市場的賣家難以匹敵，二手市場交投因而大減（圖）。在懲罰性印花稅與高首期的雙重效應下，提升一手市場單位的名義價格之餘，亦同時令二手市場的交易宗數減少。二手樓市於2011至2016年的每年交易由73,582宗下降至37,908宗，同期一手樓市交易則由10,880宗增加至16,793宗。 圖 樓市一手市場與二手市場物業交易宗數 影響所及，買家唯有將目標從二手市場轉向一手市場，形成二手市場的單位總供應量出現人為減少現象。懲罰性印花稅令買家的選擇減少。 規管物業交易縱然有助短期內減慢樓價增長，為政客臉上貼金，但既然供不應求才是樓市瘋狂發展之源，短暫壓抑樓價根本無濟於事。猶記得2012年末至2013年初，實施懲罰性印花稅之際，不少論者曾聲稱此舉可為炒賣現象降溫，有助防止樓市硬著陸。 四年半下來，雖然炒賣活動已告根絕，但樓價升勢未減，也難望大跌。環球經濟正逐漸復蘇，雖然是否能夠真正回覆蓬勃仍屬未知之素，但我深知，買家的選擇已隨二手市場萎縮而減少。樓花市場這個源於霍老的偉大發明，時至今日已遭扼殺，竟然有人認為此乃藉得慶幸的成功政策，實在令我百思不得其解。
