辣招失靈自有因正本清源解困局

封面圖片：初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等，好比過關斬將。（亞新社）

去年末政府大幅提高物業買賣印花稅，官民樓價指數卻創新高，顯示「加辣」措施已失效，未能遏抑樓價攀升。回顧過往四年多，政府出盡六壬，樓市依舊大漲小回。為何辣招不絕卻再三失靈，未能扭轉大局，更弄巧成拙？香港房地產如何走出縲旋困局？

2008年環球金融海嘯後，美國大幅減息及放寬銀根，力挽狂瀾。港元掛鉤美元，必須同步減息，穩定匯率。不過美元泛濫，香港首當其衝，熱錢湧入穩賺負利率下資產升值潮，也看破美港經濟循環有別，掛鉤美元不穩妥，隨時生變，投機港元轉錨人民幣兼升值賺匯價，一舉兩得。銀行清算結餘比率即時飆升，從活期存款（支票加儲蓄賬戶）1%正常水平跳升至最高10%，而且長期偏高。

游資熱錢來犯，影響社會民生，政府在2009年實施按揭分級管制成數，遏抑投資需求，冷卻炒賣熱潮。翌年更實施特別印花稅，先繳後退，針對短炒倒賣。不過政府未積極釋放供應配合，尤其恢復公開拍賣土地無期，耽誤戎機。炒賣收斂，投資仍熱，政府在2012年換屆時，樓價較三年前上漲50%之多。新班子坐言起行，供求雙管齊下，尤其針對外來投資者。不過遠水不能救近火，有賴「管理」需求措施降溫，緩和局勢。政府界定居民初次置業最優先，其他一慨讓路，更「加辣」配合，遏抑本地投資需求。

附表是辣招一覽，對照樓價指數及中文大學香港亞太研究所民意調查。照理稅務辣招之下，炒家絕跡，外來投資裹足，本地投資觀望，樓市應該是用家主導，按供求規律，樓價應該下調，卻是大漲小回。美國加息塵囂多時，終於2015年底實現，香港樓價回穩卻未回落。去年底政府終按捺不住，突然在11月初調升劃一置業印花稅，但師老無功，樓價續創新高。其實香港亞太研究所隨後民意調查已露端倪，一年內樓價看升者較前增加近一倍，並不尋常，顯示大眾市民對新措施不抱有期望。

發展商支配樓市辣招如隔靴搔癢

為何辣招藥石無靈？既然人人讓路初次置業，為何樓價不跌反為升？所謂辣招，分為稅務措施及按揭措施兩部份。稅務措施是寓禁於徵，排斥投機炒賣，內外投資，讓路予用家，特別是初次置業，此措施在當下環境無可厚非，我們沒有異議。按揭措施是優先分配置業信貸，物業愈高檔貴價愈嚴苛，愈低檔平價愈寬鬆，即是優惠初次置業，此措施出發點不壞，唯結果則弄巧反拙，必須撥亂反正。

扼要地說，置業按揭雖然有抵押，物業市值卻非借貸關鍵，因為住房是人生最貴重資產，不到山窮水盡，絕不輕言放棄。銀行考慮點是就業及負擔為先，按揭成數為次，主要條件是負擔不超過月入五成，成數不高於估價七成。按揭特性是每月還本付息，息隨本減，而且負擔能力隨升職加薪而提升；所以置業按揭之風險系數是正常一半，即50%。遇上利率起跌，通常是調整還款年期，維持每月還款不變，待換樓提早清贖時結數，所以實際年期是十年以內，風險有限。

按揭措施變本加厲顯然是財金官員對金融風暴猶有餘悸的反應，以為這樣既能消除負資產債務之患，也可減低銀行業系統風險之憂。所謂「逆周期措施」：四成首期、壓力測試、年期設限、債務設限等關卡重重，已荒腔走板，令置業者望門興嘆，換樓者有心無力。美國風潮禍根，是銀行左手置業按揭優惠以支持社區重建，右手發行按揭證券以對沖信貸風險，衍生多層金融投資工具，散落零售投資市場。客觀環境突變遷，按揭拖欠牽一髮而動全身，產生骨牌效應。香港按揭證券市場未成氣候，不會重蹈覆轍。

必須指出的是按揭措施變本加厲，加重換樓成本，打斷換樓鏈，癱瘓轉手市場，成交萎縮，無從發揮配對供求、議價平衡等功能，發展商反客為主，每年落成新盤約2萬，等於私營房屋5%，成交卻佔三成之多，更左右市場定價。原因何在？其一、轉手市場低價單位供應銳減，初次置業大多投向新盤市場。其二、發展商備有二按資助買家支付首期，繞過按揭管制，促銷新盤，而轉手市場業主礙於現實，無從仿效。此消彼長，主客易位，發展商有力支配樓市，為買家度身訂造樓盤，變相抬高樓價不跌；故此近月利淡因素彌漫，民意反憂慮樓價上揚。

稅務措施理應扭轉樓市，變成用家市場，卻事與願違，變成發展商市場，皆因按揭措施變本加厲，妨礙置業。初次置業雖有優先，卻為四成首期惆悵，首期在手又為壓力測試煩惱等，好比過關斬將。按揭措施之弊在於以個案為本而非組合為本，規管準則變成審批條件。正本清源，應大刀闊斧改弦易轍，讓轉手市場重拾主導。其實香港銀行經營穩健，按揭經驗豐富，風險管理成熟，即使亞洲金融風暴及「沙氏」瘟疫雙重打擊下，呆壞賬損失也有限。財金官員何必越俎代庖，不自量力規管個別按揭？