同人唔同命，同場唔同價。夜場，男女收費不一；商場，大小租金有異。Ladies’ Night 優惠女士，為吸引人流到夜場消費；Anchor Store 優惠名店，為吸引人流到商場購物。這邊廂，Club Legend 被定罪歧視男蒲友；那邊廂，領展（823）被狠批趕絕小商戶。有人質疑平機會濫用公帑陷商界於不義，有人要求政府回購領展還公屋居民公道。都是利用兩個市場需求互補關係做到蝕頭賺尾，同一經濟邏輯究竟幾時不義、幾時公道？
先旨聲明，我沒有看過領展的租務資料。只是輿論批評領展趕絕小商戶言之鑿鑿，而 Anchor Store 在外國可能比 Ladies’ Night 更普遍（有政黨不滿法庭裁決，指 Ladies’ Night 並非香港獨有，但其實非法也不是香港獨有，美國個別州份 Ladies’ Night 是非法的），領展對所有租客一視同仁反而出奇。不肯定領展有否偏袒知名大商戶，唯有先參考外國經驗。
偏袒大財團合乎經濟效益
讀書時有老師做過一項研究，發現美國各地每個大型商場平均有近4間 Anchor Stores，它們包括高級時裝百貨店、知名連鎖百貨公司等。這些名店佔用商場面積過半，交租卻只佔總租金收入一成。更誇張的，原來有七成 Anchor Stores 是不用交租的。而即使交租，它們付的租金呎價亦只是其他商戶邀交的七分之一左右。知名大商戶佔地過半，分明趕絕過半小商戶？近半有得留低的小商戶被迫捱貴租，大商場擺明偏袒大財團？又未必，邏輯就如 Ladies’ Night 帶挈男蒲友不用成晚自己飲，Anchor Stores 亦可帶旺小商戶不愁整日拍烏蠅。數據更顯示，大商場有效地做到蝕頭賺尾，大小商戶邊際上所佔面積帶來收入相若。所謂「偏袒大財團」，在市場競爭之下其實合乎經濟效益。
蝕頭賺尾，領展被狠批趕絕小商戶，經濟學上不難理解。但這不代表領展所做也必合乎經濟效益，更遑論對屋苑住戶公道。領展商場與美國一般商場有兩大不同：其一，領展商場的經營手法往往影響附近居民；其二，領展商場附近居民所住物業大多不是私產。
說過了，夜場以低入場費吸引女客，內化了女客吸引男客的界外效應。同理，商場較低租金吸引名店，亦內化了名店吸引人流的界外效應。問題是，特別在較偏遠的社區，有壟斷性的領展商場運作明顯影響附近居民生活，但兩者業主不同因此無法直接內化這些影響。依靠市場交易的話，屋苑非私產又往往要面對高昂的交易費用。
最近日出康城快餐店的成功爭取和領展停車場的慢駛抗議，怎樣凸顯商場與居民間的矛盾？解決方法又如何？下次再談。
原刊於《am730》，作者授權發表。
（封面圖片：Pixabay）
