有一段時間，我沒有寫文章，這是因為我花了所有的時間研究人工智能（artificial intelligence）。現在我很高興，因為我終於掌握了人工智能基礎知識，並找到了打開潘多拉盒子（Pandora’s Box） 的鑰匙。當我開始構建這篇文章框架、結構和內容時；一開始就好像忘記怎麼寫作。這真的讓我很害怕。
2024年展望與分析的精神
那麼用什麼一句話來概括2024年展望與分析呢？
這是很重要。今年將是香港經濟定位、金融領導和社會結構進入下一階段的分水嶺。它提供了機遇，也帶來了危機。如果我們處理不當、香港就會走上災難性的道路，結局可能是劇烈的是悲慘的。
筆者預計2024年香港房地產市場將面臨多項挑戰，主要原因有兩方面，一是利率上升削弱市場需求，二是2023年房屋存量過剩。這導致了房價下跌，預計跌幅將達10%，豪宅樓價也將下跌15至20%。至於辦公室租金，受累於利率上升和經濟增長放緩，租金將下降5至10%。
香港樓市明年下半年才受惠
除此之外，讀者還需要考慮其他的重要的提示：
筆者估計美國聯儲局將在2024年減息，但減息的時間和幅度，會根據不同的情況而有所不同，這將會影響香港樓價走勢。
《福布斯》暗示，美國聯儲局將在2024年有節制地減息，行動重點放在下半年。換言之，香港樓市要到2024年下半年才可能受惠。
市場一般預計聯邦基金目標利率將由目前5.25至5.5%，至2024年底將減息約1%。這意味着到2024年12月短期利率可能下降至4至5%。這將輕微影響香港樓市的定價。
Morningstar預測2024年將進行6次減息，到年底將比目前水準降低150個基點。這將使聯邦基金利率從5.25至5.5%的範圍降至3.75至4%目標範圍。
《今日美國》報告稱，聯儲局官員預計2024年將聯邦基金利率下調75個基點到4.5至4.75%的區間，這一幅度超出許多經濟學家的預期，但低於一個百分比點的降幅預期。
其他的提供了各種預測。瑞銀預計減息將於今年3月開始，但同時也預期經濟將大幅下滑。如果這種情況發生，房地產價格的影響是否會變得更加不穩定？
Pershing Square Capital Management創辦人Bill Ackman預計聯儲局將在2024年第一季減息。Commonwealth Financial Network則認為，首次減息將在聯儲局7月或9月會議之後進行，總體而言，儘管聯儲局將在2024年減息已成為共識，但專家和市場預測的具體減息時間和幅度存在差異。
Bill Ackman估美聯儲第一季減息
綜上所述，預計2024年香港樓市將面臨多項挑戰，主要因素為高利率及房屋存量過剩。這些挑戰可能會導致房地產價格下降和負資產案例增加。
讓我們回到2022年底：似乎每個人都在為即將到來的經濟衰退，制定投資組合遊戲計劃。在摩根士丹利，看空股票策略師麥克威爾森（Mike Wilson）迅速成為市場寵兒，他預測標準普爾500指數即將暴跌。在幾個街區外的美國銀行，梅根·斯維伯和她的同事告訴客戶為國債收益率暴跌做好準備。在高盛，包括Kamakshya Trivedi在內的策略師正在談論中國資產，因為中國經濟終於從新冠疫情封鎖中復甦。一時間賣美股、買國債、買中概股成為華爾街的風尚。
摩根士丹利策略師麥克威爾森（Mike Wilson）因為看空美股一度成為華爾街寵兒，他預測標指即將暴跌，但隨後美股暴升讓他非常尷尬。（Shutterstock）
去年華爾街專家所作的預測幾乎全錯了，估計美國經濟將進入衰退，股市本應下跌，債價則上漲。一切都並沒有像分析家預期的那樣。那是2022年底，整個華爾街，無論是股票櫃枱還是債券櫃枱，無論是大公司還是小型公司，情緒都很低落。似乎每個人都在為即將到來的經濟衰退制定遊戲計劃（game plan）。
這種估錯市的經驗不僅發生在2023年，如果專家猜錯得那麼嚴重； 我們一般人會有什麼機會？
考慮到所有這些：最好不要對整個2024年進行預測：我們應該對所出現的經濟狀況做出反應。 3個月的分析會比較合適。事實上，我很少做3、4個月分析。接下來的考慮到2023年的經驗和未知的經濟影響以及政治動盪：在此情況下我們採取短期的觀點會更好、更合理。所以從2024年開始，我的寫作將包括對香港房地產市場的短期金融和經濟分析，當然也會考慮到季節性影響和波動。這是我的第一次嘗試，希望透過這樣做，我能以更合適的方式反映市場。
揭開減息周期序幕（一）
