據金管局的數字,今年第三季末,住宅按揭貸款中,抵押品市值跌低過貸款額的(俗稱買資產),已達11123宗,較第二季末的3,341宗,按季增加了2.3倍,直逼2022年第四季度錄得的12164宗水平,屬2005年第一季以來的次高水平。
由於10月份中原城市領先指數還在進一步下跌,單月跌幅達2.5%,相信負資產的數字還在增加,不用到第四季度末,已會超過2022年第四季度水平,成為2005年第一季以來的最高水平。
為何會出現負資產
出現負資產的原因是:抵押品的價值會因市況而波動,但貸款金額卻不會因樓價下跌而減少。想貸款額減少,唯一方法就是靠還款。當樓價下跌快過供樓還款時,做抵押貸款的人就會遲早變成負資產。
在香港,用住宅做抵押貸款,最高可做樓價的九成(資助性樓宇除外);所以,當樓價跌超過一成時,就有部分按揭貸款者陷入負資產的境地。如果樓價進一步下跌,陷入負資產境地的人就會愈多,而且惡化的速度會愈演越烈。
理論上,根據抵押契約的條文,當用作抵押的樓宇市值跌低過銀行肯接受貸款佔接價的比例時,銀行有權要求貸款者補差額。如果貸款者沒有能力這樣做,銀行就可以把抵押樓宇出售。若售樓所得仍不夠還款的話,銀行會繼續向貸款者追差額。貸款者不但失去了已付出首期的樓宇,還要繼續償還銀行的欠款。
香港銀行通常做法
幸好,香港的銀行一般只會對以商業樓宇做按揭的貸款者這樣做,卻甚少會對用樓宇作自住的貸款者這樣做。不過,如果是買住宅收租,而且數量多的話,銀行就有可能視此為商業行為,一樣會逼倉——補差額。對一般買樓自住的貸款人,銀行十分明白,他們大都沒有財力去補差額,若然強拍他們的樓宇,只會產生惡性循環,把樓市推得更低,對銀行沒有好處。
因此,對買樓自住的貸款者而言,銀行會更注重貸款者的還款能力。只要貸款者按時繼續供樓,沒有拖欠;即使用作抵押的樓宇市值已跌低過貸款額,銀行也不會向他們逼倉。這樣,供了一段時間之後,貸款的金額就會日漸降低,貸款者就可以慢慢擺脫負資產的境況。但這樣需要一段很長的時間不斷供樓才能達致,更快的方式是政府出招救市,讓樓價回升;這樣才可以大批地助負資產者「浮出水面」。
或許有人覺得,貸款人應自己承擔貸款的風險,怎可以要求政府出手救市來幫助他們擺脫負資產?這對未買樓的人不公平。然而,負資產除了會增加社會的金融風險外,還會破壞社會的內需,令經濟停頓不前。最終導致未買樓的人亦一併受害,變成無力買樓或不敢買樓,並加入要求政府救市的行列。亞洲金融風暴之後,香港就曾出現過這種情況。社會最後選擇叫政府救市,因為這樣成本較小,收效最快。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。