「棕地」泛指新界鄉郊私人擁有的荒廢,且被破壞並轉為其他用途農地,大多數與貨櫃碼頭作業有關,包括停泊、修理貨櫃車、物流作業、露天儲物、廢料回收、建造機械及物料儲存等。
「生發案」致棕地大增
1972年葵涌第一個貨櫃碼頭落成後,政府未能為貨櫃業提供足夠後勤用地,業界於是各出奇謀,開始改變新界農地用途應急。政府面對此等違法行為,依賴集體官契注明限制作為農作地用途條款,規定除非經申請、批准及繳交有關費用,不得以農地用作其他用途,違規運用土地將被回收。
1981年,生發地產投資有限公司申請租用於掃管笏的荒廢農地擺放建築鋼條,但被政府拒絕,生發不服提出訴訟。經過初審、上訴,甚至上訴至英國樞密院,各級法院都裁定政府敗訴。主要原因就是法院一致認為集體官契附表中,列出地段用途只是「描述」性質,不構成對土地使用的限制,若非如此,官契內根本不須注明不能未得批准而建屋。換句話說,只要發展不包括任何建築物,地段擁有人可以把土地用作農業以外的用途,有利於用作露天儲存及作業基地。
「生發案」後,貨櫃後勤基地數目大增。根據官方資料,1983年時只有23個港口後勤基地,佔地28公頃,586個露天儲物場,佔地276公頃。時至今日,新界已經遍地開花,大部分未發展用地都被用作為棕地。但這些棕地多呈不規則形狀及大小,當中夾雜了不少寮屋、常耕或休耕農地、植被群或山丘等。要發展棕地就要進行大型整理地盤工作。
提高棕地使用效率
未來10年,當填海用地尚未能派上用場之際,政府應該更為進取,規劃土地及預留建築樓面面積,進而興建有關設施,用以支持仍有經濟需求但要遷離的棕地作業,確保有關作業可持續發展。記憶所及,洪水橋/廈村及元朗南新發展區分別已預留土地作物流設施、港口後勤、儲物及工場等用途。而龍鼓灘近岸填海工程項目,當中建議亦包括提供集中、有序及更具土地使用效益的場地予棕地作業。
我冀望政府善用時機,盡快加緊落實有關項目以收一石二鳥之效,一是騰空土地以供發展更多新市鎮,二是整治環境,大幅度改善居民生活質素。
原刊於《am730》,本社獲作者授權轉載。