編按：健靈慈善基金舉辦「你我的香港 Our Hong Kong Forum」講座早前邀請教育學博士陳美齡女士主持講座主題為「增房闢地 專家獻策」，邀請鄉議局當然執委林國昌律師、土地研究員葉文祺先生、工程師學會前會長陸宏廣博士、紀惠集團行政總裁湯文亮博士，以及立法會地產及建造界石禮謙議員進行討論，一同為香港土地問題，發表意見及提出建議。
團結香港基金葉文祺：大嶼山東部建人工島
現時香港有三個住屋問題：貴、細、擠。樓價貴不用說。
居住面積細小。現時香港人均居住面積是170平方呎，比一個半的車位更細小。新加坡的人均居住面積是275平方呎。若果香港要追上新加坡，需要增加60%住宅用地，共3,500公頃。
居住環境擁擠。全港只用了24%土地，當中只有7%土地用作住屋。香港人口密度每平方公里有27000人，全球第二，僅次孟加拉（每平方公里有4萬多人）。
現時的土地選項多是已發展的地方再建屋，令居住環境更擁擠。如果將人口密度降低，令居住環境寬敞，應在已發展的土地上，找得新的土地。
香港有40%是郊野公園，8%是非郊野公園的保育區，共有一半的土地是不可發展的。
政府需要4800公頃的土地。但我覺政府沒考慮人均居住面積。我們基本會覺得未來30年香港需要9000公頃土地，等於3個沙田的土地。
除了興建住宅，需要均衡發展，還建其他配套，例如運動場、學校、醫院等。若果說香港有200多公頃土用用作住宅，其實真正需要的，不止200多公頃。
我們需要找新的土地來源。收棕地不會反對，但你們看看香港很多地方都是移山填海得來的。我覺得在維多利亞港以外大規模填海是最有效、最長遠的方法，將會有一大片土地。
香港山多平地少，新加坡山少平地多，哪個地方需要填更多土地？理論上是香港。事實上，新加坡有20%土地是填海得來的，相反香港只有6%。新加坡人均居住面積是300多平方尺。想擴大香港人均居住面積，填海是最好方法。
政府有18個土地選項，包括東大嶼都會，在大嶼山和香港島興建一個人工島。我建議擴大填海範圍，從水深、水流、環境影響和交通配套，建議在大嶼山東部興建一個2200公頃的人工島。
人工島是一個數以億計的項目。根據工程師估算，單是填海每平方呎需要約1360元，加上道路配套要650元，再乘2200，即約5000億元左右。
填海比收地更划算。填海每平方呎需要約1360元。如果要新界收農地，每平方呎特惠補償金1248元。如果土地上有建築物，再加25%，即1560元。
立法會議員麥美娟：東大嶼填海 新界西北交通便
現今房屋問題太關乎利益，解決土地先要解決利益集團，但政府沒有魄力和決心。
土地大辯論創造不少就業機會。各土地持份者，透過公關公司包裝，推出不同土地方案。透過辯論能否得到共識，拓展土地，我充滿疑問。
樓價上升，人們照樣入市，因為他們看不到政府有決心解決房屋問題。政府需要告訴市民有解決問題的決心。
有人說等關鍵時候才填海，我覺得現今香港正處於關鍵時候。2013年，政府曾建議在大嶼山以東，香港島以西的交椅洲填海。當時梁振英政府行政立法關係惡劣，不敢向立法會批准申請。
東大嶼填海不但能增加土地供應，興建房屋，而且處於策略性位置。新界西北交通一向不方便。東大嶼填海能把新界西北有更多道路到達香港島。
紀惠集團湯文亮：地產商補地價是最簡單方法
最近政府成立土地專責小組，我只會稱呼它作「找地小組」，還有一個外號「棧道兵」，明修棧道暗渡陳倉，一方面舉行土地大辯論，另一方面就收棕地、填海。
填海不是香港政府的範疇，而是屬於國家主權。過去政府一直沒有主張填海，直到兩個月前林鄭月娥與國務院副總理韓正會面後，就開始主張填海。
雖然新加坡有20%土地是填海得來的，但其實過去失去不少國土。現時有20%新加波土地給美國駐軍，美國用了20%新加坡土地，就給回等同份量的土地予新加坡。
用郊野公園興建房屋問題，現時有444平方公里。其實郊野公園只是一個名稱，是一個土地儲備的名稱。沒有發展的地方，就稱作「郊野公園」。
最簡單解決土地辦法，就是地產商補地價。地產商手上最多農地。例如會德豐地產現時的土地儲備可以建900個單位，600呎一個。政府一定要與地產商合作，一是地產商補地價，一是向地產商購買土地。
地產商要考慮一件事。去澳門賭場有泥碼，一定要輸掉才行，因為它不會變回金錢，贏了才有金錢。現在地產商的農地土地儲備，正如澳門賭場的泥碼，是有期限的，香港只是50年不變，如果在限期之前沒有補地價，過了50年限期，到時的政府是有權收回那些農地，毋須付出任何賠償，所以我認為地產商要積極補地價。
政府向出價最高的地產商批准興建房屋，變相政府一定要供應土地。以前政府財政儲備不夠，不敢亂花錢。
任志剛曾說過要不斷大量供應土地，直到樓價下跌為止。如果政府還限量供應土地，樓價不可能下跌。
關於大灣區政策，表面上香港政府要香港人到大灣區居住，實際上是為內地人而設。很多內地人來港，現在設立大灣區，內地人領取大灣區居住證，毋須來港也有香港的待遇，間接令香港土地問題解決了。
王于漸教授於短片中提議推出開闢公屋及居屋租務市場，紓緩住屋壓力；李嘉誠退休時，建議政府興建多些公屋。為何地產商老闆有如此建議？市場上的小型單位的購買力來自公屋居民，因為第一代公屋居民居住後，家庭有錢時就遷出。如果地產商私人樓宇數目足夠，公屋居民買私樓，市民輪候公屋的時間就會縮短。
政府房屋計劃錯誤多時。最初問題源於勾地政策。初期方向正確，後來政府將土地供應的主導權交給地產商。對地產商來說，愈少供應愈好，賣得更高價錢，因此樓價上升。
但政府沒有懲罰地產商，反而懲罰投資者。我曾寫過文章要取消勾地政策，以拍賣或者招標替代，增加土地供應，樓價才下跌。2010年推出額外印花稅政策，買家購買物業後，兩年後才能賣出，否則要賦稅10%，無形中不要投資者賣樓，結果供應更少。
阿仙奴前領隊雲加說過：「如果你讓蠢人成功，不會令他們變得有智慧，只會讓他做更蠢的事。」政府推出印花稅後，樓價下跌，之後推出一連串辣招，結果都是壓抑需求。辣招後，才取消勾地表和增加供應。
我覺得現在政府走一條正確的方向去做，比以前好。因為樓價上升，源於供應不足，現今政府終於明白問題所在。政府設置新樓空置稅、娥六招等措施，期待政府能否提供更多房屋供應。特首很大機會連任，負責未來十年的房屋供應。
工程師學會前會長陸宏廣：無須大規模填海 可高空發展
如果想解決房屋的問題，現時來說土地不是問題，我很尊敬袁隆平，用原有的土地，種四五遍水稻，為何香港土地政策不考慮這點？根據我的初步設計，一個公頃可以建100層的高樓，可提供8400個單位。4個人住1個單位，就能居住3萬多人。如果建設4個高樓，加一個小社區，就能解決香港的住屋問題。
只要用起300多公頃的棕地就可以建很多大廈。填少許沿岸土地就可以。不須興建很多高樓，在現有的土地興建數座就可以解決。既可以用作居屋，又可以用作中小型房屋。住屋問題不是地的問題，是政府思維問題。我的建議，技術上是可行的，只是政府願不願意去分配。填海就表示政府沒有其他增加土地方法。
如果香港有1000萬人口，才真的考慮在大嶼山以東填海。如果是為了興建房屋而填海，我覺得是倒錢入海。顧問說填海要4000億，做完可能就要8000億，甚至更多。與其你花1萬億去建人工島，不如支持習近平一帶一路，他的亞洲開發銀行只是1000億美金。1萬億不如用在教育、扶老等更好。
我們有很多雞、鴨、鵝可以吃，無需要殺鳳凰、孔雀、仙鶴；我們有大量柴枝可用，無須煮鶴焚琴。
要香港安定繁榮很簡單。公屋應該免費或租住，居屋就按照業主收入而分配，平定中等和基層家庭，香港就安定。餘下的土地興建豪宅、寫字樓等高價值物業。再廢除辣招，鼓勵投資者買樓。銀行、保險公司多點事做，投資者賺了不少，皆大歡喜，就會繁榮。香港和中央政府樂意看到安定繁榮。
「增房闢地 專家獻策」三之三
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