香港人無屋住的根本原因在「地產投資」

香港很奇怪，經常有人提出向郊野公園要地，我和其他愛護郊野的人提出反對的話，媒體和互聯網總有人罵「環保分子」摟住郊野公園不放，阻礙基層市民上樓，其實有人無屋住的根本原因在「地產投資」，與郊野公園毫無關係。

正如2013年發展局局長提出這個議題後一樣，今年初話題再起時，地產界重量級人物便跳出來，要郊野公園交出土地供地產用途，當年提出1%（註2），今次見氣氛「良好」立即加碼到「1%至2%」（註3），我以前稱向郊野公園要地建私樓的想法是「思想癌細胞」，就是針對這種得寸進尺，步步進逼的瘋狂。地產商在香港賺了三、四十年的「容易錢」，逐步取得香港人生活多個方面的壟斷，慣了指點政府做事，已經不用掩飾他們的意圖，也慣了為了自己賺錢而誤導市民，不斷散播「郊野公園建樓，樓價就會下降」的煙幕。

政府和地產界不斷向市民灌輸片面的信息，只談土地問題令樓宇供應不足造成價格高和上樓難，而絕口不提需求方面的調節，必須指出：目前的高樓價，源於人為的囤積和炒賣，加上美國亂印銀紙和貸款利率長期超低，炒家借錢成本極低，使惡劣的情況火上加油。

樓價方程式

根據經濟第一課，貨物的價錢由供應和需求在推拉的平衡中得出：

供應 ← 價錢 → 需求

如果供求平衡，價錢會找到合理的水平，但是香港回歸20年來，出現了供應萎縮和假需求增加，把價錢推至不合理的高水平。

首先2002年後，方程式左方出現以下情況：停建居屋，減建公屋，政府停止以前有秩序和穩定地逐年把土地推出拍賣，以及把土地供應權「喪權辱國」地以勾地表方式拱手送給地產商。在地產商的精心設計下，勾地少，建屋少，私人樓宇供應下降，價格隨着飇升，方程式變成：

市場供應萎縮 + 政府供應萎縮 ← 價錢 → 需求

在此情形下，愈來愈多的人負擔不起遠高於收入水平的樓價，市民於是要求政府多建公屋，結果錢由地產商賺了，市民的居住問題卻變成政府負擔，實質上等於納稅人透過政府津貼地產商的盈利！

其次，20年來方程式右方「需求」也出現複雜化，隨着香港和內地不少人經濟富裕，多了閒錢，加上超低利率，誘使他們貸款用來購買住宅，收取租金，賺取相對高的利息，或者任由空置，搏取升值，從槓桿操作中獲取巨利，香港的樓宇成為他們的獵物後，以上的方程式變成：

供應萎縮 ← 價錢→本地住戶需求 + 本地投資者需求 + 外來投資者需求

額外的「需求」把香港的樓房市場變成不是以本地居民居住需要調節的市場，而是要面對以賺錢為目的的「投資者」的市場，結果市場得出遠高於香港人收入的不合理樓房價錢，不足為奇，只是苦了真正需要住所的香港本地中下層市民，更慘的是他們眼見空置的單位其實不少，可望而不可即，因為投資者實在太有錢，他們寧願空置也不會減價租出或賣出。

抑遏「假需求」

極端自由主義libertarianism的信奉者會說，人有投資（實質是投機）的自由，但是我們活在真實的世界裏，住屋是人生在世的最基本要求之一，政府有責任作出保障，在樓價高到傷害眾人利益時，必須採取行動把價格控制下來，正如去年底中國中央經濟會議所說：「房子是用來住的，不是用來炒的」，回應的手段是「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」（註4）。

解決中下階層市民的住屋需要，只顧方程式左方「供應」的工作，過度強調佔用郊野公園土地是徹底的失焦，是忽略全局，政府應該同時做方程式右手方的工作，世界各地抑遏與真正住屋需要無關的「假需求」的方法很多，包括：限制外地人買樓（一手與二手），執行空置稅和資產增值稅等，既增加政府收入，又釋放樓房供應給本地人居住，一舉兩得，唯一蒙受損失的人可能是個別以高槓桿借錢炒樓的人，不過炒賣者沒有理由要求只賺不蝕。

今屆政府做了「供應側」工作，已經把建屋量帶回上升的軌跡，此刻下決心在「需要側」下苦功，才是解決香港人住屋難問題的正道。

單向郊野公園要地是錯誤用力，內地的房屋多到排山倒海，鬼城處處，而房屋價格高企如一，足證只在供應側做工作是徒勞無功的。