撰文：零多多
二手樓市開始降價，10月22日特首梁振英在香港立法會答問大會上稱，香港一級市場和二級市場的房屋價格都開始下跌，政府遏制價格的措施正在顯效，香港樓市泡沫即將破滅。瑞銀、摩根大通等紛紛預測香港樓市即將下跌。11月3日上午特首梁振英出席行政會議前，會見媒體再談樓市。
梁振英表示，影響樓市樓價的因素有兩個，一個是需求，另一個是供應。早幾日政府公布最新一個季度就未來三、四年一手私人住宅單位的供應量預測。這個數字現在大家知道是86,000個。這是自從2004年9月，亦即是11年前開始，每季定期公布的私人住宅一手市場供應統計數字以來的新高。該86,000個單位的組成，包括5,000個已經落成但未賣出的貨尾單位，55,000個正在興建的樓花單位，亦有26,000個已經批出土地、可以隨時動工的項目，所能夠提供的單位。
需求方面，在遏抑外來需求、炒賣需求和投資需求方面，政府會繼續執行措施。而影響需求的另一因素，是香港包括特區政府控制不到的，即是外圍的利率變化。如果外圍利率上升，香港的利率亦跟着上升，有可能會進一步削弱需求。所以所有這些因素，都請有意買樓的市民多參考。
香港樓價貴絕全球
實際上，香港房價持續多年不斷攀升。2003年至今，香港房價已經上漲340%。近年來，香港甚至名列全球住宅最貴城市。
日前，世邦魏理仕發布《全球生活報告：城市指南》，探討全球最受歡迎的31個居住城市樓價，發現香港樓價每平方呎約11,044元，次席倫敦每平方呎約7,995元，而美國紐約則排第三。香港樓價高出第二位38%之多，反映樓價正處高峰。
據悉，新加坡平均每間住宅價值694萬元，但住宅面積平均約1,100餘平方呎（約110平方米），較香港及倫敦大，呎價約6,318元，排全球第五位。另外，報告同時調查各地住宅租金，倫敦平均每月租金約25,311元，而香港排名第七，月租約16,357元。
香港樓價過往幾年均有雙位數增長，去年亦有13.5%升幅，現時每間住宅樓價平均約618萬元。
樓價已見頂？
報告一方面總結香港房價處於高峰期，另一方面也預示高峰終將結束，過了峰值，定會開始下行。
世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平指出，目前香港樓價已乏上升空間，畢竟年尾有可能加息，以及環球經濟不明朗，買家搶入市的氣氛已降，近期漸見有個別減價賣樓的個案，相信樓價略有調整，約5%至10%。
不過即使樓價或回調，相信跌幅有限。因為市場預計美國加息幅度不高，香港仍處低息環境，加上現時買樓上車人士，要通過銀行壓力測試。一旦加息，業主仍有能力應付，故樓價大幅下挫機會不高。
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照撰文評論，本地樓市經過接近七年的牛市，似乎已在今年9月上旬見頂了。近幾個星期，本地樓市的確出現了很多微妙的變化。關焯照認為有幾個要點，包括中國內地經濟放緩對於香港的影響；近期地產商不斷推出「劏房樓」，顯示他們希望盡吸市場的剩餘購買力，也顯示地產商對市場潛力的預判已接近飽和；今年及未來三、四年，新樓供應創新高；美國聯儲局已作好準備，啟動加息周期的訊息，對樓市投資者來說，其心理影響絕對不能低估。
這幾點，都是利淡樓市的因素，預示香港樓價進入一個較大的調整期。
未確定樓市轉角 政府未定「減辣」
香港金管局總裁陳德霖表示，近期樓市有轉市跡象，但還需要更多時間觀察，才能確定樓市何時進入下行周期。近期新作按揭成數主要為五至六成。90年代樓市泡沫時，置業人士承造的按揭高達九成。相較之下，現時樓市周期有更大的緩衝空間，借貸人負資產的風險較低。
他表示，支撐香港樓市上升的因素或出現變化，除了上文總結過的加息、經濟放緩、供應量增加以外，陳德霖還提出近期內地居民的港樓購買力下降。這些因素衝擊香港樓市，造成影響。若確認下行趨勢，會適度放寬按揭。
財經事務及庫務局局長陳家強同樣表示，還不需要這麼快談到政府「減辣」。現時政府的一套政策，令樓市依然可控。「我們一直很堅定的是，當有風險時，會有潛在的風險管理措施，令金融體系穩健；第二是需求管理；第三就是一直增加供應。我看不到現時有任何因素要改變我們的政策。」
樓價會暴跌嗎？
據悉，二手樓狂劈價，市場驚見「唔使」（不用）100萬元的屋苑式單位成交。屯門公屋建生邨有高層住戶，過去兩個多月連降逾40%終沽出，第二市場成交價僅93.8萬元，低市價達20%，重返去年初水平，港媒紛紛關注「跌穿百萬」。
面對香港的房產泡沫話題，傑富瑞投資銀行（Jefferies & Co.）26日的最新報告指出，「基線情境預期指數」最近出現30%的下挫。如果出現硬着陸，房價跌幅可能高達50%。
瑞銀（UBS）更預測香港房價將在2017年底下跌25%至30%。之前關於香港經濟放緩、隨即失業率上升的問題，都是瑞銀如此預測的重要原因。
里昂證券（CLSA）近日發布的報告預測，未來27個月，香港房價調整幅度將累計達17%，分別會在今年第四季、明年和後年再跌2%、10%和5%。
另一方面，有業界人士預期本港樓價短期不會大縮水。中原地產創辦人施永青昨在一個研討會上指出，雖然本港租金上落和樓價存在很大落差，但現時香港樓宇的供應量，未足以令業主放盤，因為放盤後不容易以相同價錢購入，單位買入賣出的交易費用仍然偏高。與此同時，由於世界多國仍以量寬政策解決債務問題，貨幣增長迅速，持有物業相對有利，收租至少有兩厘回報率，較放在銀行收息為佳。
綜上所述，政府目前還將房價下跌列為政績，部分香港民眾也拍手叫好，但如果房價跌幅過深，民眾財富縮水過多，可能又會是另外一番局面。金管局重申，已經多次推出相關措施減慢信貸膨脹的速度，希望增加置業者的抗震能力。未來數年樓市的縮水程度，目前仍難預測，呼籲市民置業量力而為。
原文刊於零傳媒獨家評論微信平台，原題為〈香港樓市開始大跌了嗎？跌多少？〉，本社獲授權發表。
（封面圖片：Pixabay／CC0）
