一直以來，香港的樓價被視為全球之最，很多人認為，這其中有土地用途管制這一個不可或缺的因素。這些管制實際上對樓價產生了多大的影響？
美國的土地用途管制
美國的多個例子都提供了一些啟示。許多研究都指出，當土地使用受到限制時，建築成本的上升是必然的，尤其是在需求旺盛的地區。
紐約作為美國的經濟和文化中心之一，一直面臨着高樓價的壓力。其對房地產的需求一直很高，但由於土地用途管制，許多潛在的發展項目受到了限制。這不僅限於曼哈頓，即使在布魯克林和皇后區，也受到了相應的影響，使得樓價持續上升，對中低收入家庭造成了更大的壓力。
20年前哈佛和賓州大學的幾位經濟學者在一篇名為《Why Is Manhattan So Expensive？Regulation and the Rise in Housing Prices》的論文中就研究過，紐約曼哈頓的土地用途管制如何增加當地樓價，而加州尤其是洛杉磯和舊金山等海岸城市，由於土地有限和嚴格的環保法律及建築法規，長期以來也面臨高樓價的問題：「在我們研究的21個市場中，有12個市場的典型住宅價格不超過物理結構和土地總成本的110%。然而，在波士頓、紐約市、諾福克、紐波特、鹽湖城和華盛頓特區等都會區，建築成本和房價之間的差距在10%到33%之間。在洛杉磯、奧克蘭、舊金山和聖荷西地區，這個差距是典型房屋價值的三分一到二分一。」
香港的土地用途管制
回到香港，我們如何量化土地用途管制的嚴格程度呢？最近我在統計處的網站上找到了一組有趣的數據。該數據顯示了發展商的發展計劃地段面積，以及完成後的樓面總面積。利用這兩組數據，我計算了一個粗略的「地積比」。
由統計處的數據可以看到，近年來，香港的「地積比」一直在下跌，這可能意味着發展商在相同面積的土地上所能建設的樓面面積減少了。這一指標反映了政府對土地使用的管制愈發嚴格，從而可能導致新樓盤供應減少。結果，這增加了樓市的需求壓力，使得物業價格不斷上升。
不過，從數據也可以觀察到，近兩年的「地積比」有所上升。這是否意味着政府在感受到樓價下跌的壓力後，開始考慮放鬆土地使用管制呢？或者，這只是一種市場調整的現象，與政策無關？這仍然是一個待解的問題。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
