特首林鄭月娥在其任內最後一份《施政報告》提出要在20年內建造北部都會區。該計劃概念很好。事實上香港確實需要開闢大片新的工業用地，才能啟動香港的再工業化和發展前沿的現代工業。建議同時會提供大量的住宅單位，總數達92萬個。
在《施政報告》答問大會中，有人問整個發展計劃需用多少公帑，特首說沒有具體數字，但深信土地發展從來都是賺錢的一盤生意，投入期間可以發債。在收成期償還後相信會有盈餘。
樓宇供應急增 或存嚴重風險
特首又說，「明日大嶼」計劃不會受北部都會區計劃的推出而擱置。她說在交椅洲一帶填海造地，由於該處位置優越，因此「明日大嶼」絕非「倒錢落海」，而是極好的投資。
我是早前簽名支持「明日大嶼」計劃的經濟學者之一，但今天有鑒於中區甲級商廈出現頗嚴重的供過於求，而未來兩年寫字樓供應仍多，建議「明日大嶼」計劃宜分階段推出，並保留後續的階段或最終不獲推出的可能。這樣會比較審慎和安全。
特首說特區政府有責任改善港人居住條件，因此應假設將來人均居住面積要比現在高出兩成。筆者當然支持這願景，但需要指出任何改善港人居住條件的政策要審慎地循序漸進，避免引發嚴重的副作用。
雖然金管局發布《貨幣及金融穩定情況半年度報告》顯示，香港家庭2019年家庭資產淨值對負債比率，以及家庭安全資產對負債比率比大多數發達經濟體高得多，整體財務狀況穩健，但事實是香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率，最近升至91.8%，再創紀錄新高。
而且近年不少中產人士置業借貸比率高達樓價八成至九成，又往往把還款期延長至20到30年，一旦樓價大幅下跌，很多家庭會面臨負資產局面。如果經濟環境轉差，更有機會自己的住所遭銀主收去。中產家庭對任何一個經濟體都非常重要。一旦大批中產人士遭逢經濟厄運，整個經濟的活力就不容易恢復。
依靠私人市場 提供優質房屋
過去的歷史證明：預測人口變化絕不容易，而我們一直傾向高估了人口增長率。發展土地過往雖然「賺錢」，但往績不一定預示未來。如果樓宇供應急增，市場消化不了，樓價就會下瀉，繼而拖累地價。發展土地絕不應排除虧本的可能性。
筆者當然認同特區政府應改善港人居住條件。但一下子建造大量樓宇，若重挫樓價，其實反而會窒礙「換樓住好啲」的運作。業主所持「劣宅」價格下跌後，即使未變成負資產、若然出售亦恐怕不夠繳付「良宅」的首期。若然經濟不景，還可能面對失業的厄運。如何升級住好啲？
若然政府想改善港人居住條件，筆者建議先聚焦最惡劣的、最不宜居的住所，並向該等住所的住戶盡速提供只滿足基本要求的公屋。我會建議「換樓住好啲」的政策目標宜盡量依靠私人市場去完成。政府宜鼓勵發展商多建良宅，拒絕再建納米樓。一定要避免以量壓價破壞換樓階梯。這不是刻意抬高地價，而是小心翼翼避免好心做壞事。
原刊於港人講地，本社獲作者授權轉載。
