恒基和新世界等香港地產股本來看似不受監管風暴影響，但於9月20日也分別急挫13.2%和12.3%，港股真的全面慘跌。
共富政策含糊 投資望風而逃
目前的問題之一是政策透明度不足。首先是政策的突如其來，其次政策到底要怎樣執行也並不明朗，例如香港地產商要怎樣做來「支持國家的利益」？不肯定。其實大陸的科網公司面對共富也一樣，不太肯定要怎樣做，那就自行猜度，覺得先作巨額捐款就好；也許香港地產商效法起來就是捐地、捐單位了。
由於不肯定政策會怎樣實行，下行風險就無法估計。根據Bloomberg[1]，中國證監會、中國人民銀行等代表上周四與高盛、Citadel等華爾街巨擘開會三小時，解釋政策並非要扼殺私人巿場。其中貝萊德的Larry Fink在會中就點出問題的癥結，希望當局能確保長遠政策有連貫性，並且具透明度，那才能建立信心。
在不肯定下行風險之下，很多投資者對港股望風而逃。以近日兩篇談論阿里巴巴的Seeking Alpha文章[2]、[3]為例，作者Ahan Vashi從數字上對該股作出大量樂觀分析，但卻反高潮地說不會買入，因為風險太高。
他寧可進行其他投資例如買Amazon，增長同樣強勁，但卻無須承受政策風險；另一位作者Julian Lin則說阿里巴巴無疑盈利能力驚人，但卻不代表這些盈利會流入股東手中，因為它既不派息又沒有積極地回購股票，反而作巨額捐獻，而這捐獻可能還成了先例，那或許只是一個開始。
Julian Lin的文章教我們反思兩個問題，我們平日首先會問：公司是否有盈利？這本來也不能保證，有一定猜度成分。可是現在還有第二問：假如有盈利，這些盈利是否屬於我的？甚至這些盈利帶來的會否是禍不是福？這個可能更難分析了。
擔心牽連恒大 投資氣氛憂慮
其實恒大的問題也是透明度攸關。根據Bloomberg[4]，渣打大中華及北亞首席經濟師丁爽指出，目前市場的憂慮在於不肯定政府會不會救恒大，因為它對此保持沉默，也未見重大行動。他期待政府至少作一點口頭上的支持，緩和巿場情緒。
當緩兵不至，人們就連帶對其他地產股、保險股、銀行股等也感到憂慮，擔心會受恒大牽連，於是一併沽售。事實上恒大的部分理財產品已無法兌付，那樣看來恒大也不一定有資金償付債券甚至利息，危機深重；它以往經常靠好友渡過難關，但現在連友好也加入沽貨行動，恐怕就只有政府能夠救它矣。
而假如一家企業連債券也還不起，股東就更沒有資格領回任何資產（破產的時候，債券持有人比股東優先領回剩餘資產），所以當有股民還問恒大會否由2元回升至20元，那其實是最不重要的一個問題，至少它的某位友好告訴你她並不樂觀。
不可作出假設 尚待確認就是
返回香港的地產股，那不能與恒大相提並論，因為並沒有承受恒大般的天文債務，不像會倒閉──儘管我一直不敢過度看好新鴻基地產，因為它借了一定的資金發展西九高鐵站上蓋的寫字樓，而我不知道落成後租金是否仍然堅挺。
無論如何，其負債比率仍是低的。然而，近月的發展，也教我們不能作出任何假設，最極端地一家企業可能要變非牟利機構，甚至還要說樂意遵從，雖然大家都不認為會極致至此。
對於地產股的未來估值，不同的人實在有太多不同的想像空間。而如果政策是希望樓價下跌，到最後受損最多的應是業主而非地產股的投資者，畢竟業主有做槓桿，而股民一般沒有，所以業主輸起來也是倍數地輸。這會引發什麼經濟後果，難以想像，儘管國內的樓市也已難言樂觀。
一切都可能發生，就只看有關當局的意思，而這個並不明朗、尚待確認就是。我們從來無權越俎代庖，僭越當局的決定──我們日前可是連投票的資格也沒有。不過施永青在9月20日的專欄[5]倒有嘗試分析，他說「有人希望風浪總會過去，世界很快可以回復之前的樣子。從種種宏觀的大環境來分析，中共已重回社會主義道路，這個概定方向，他們不會輕易改變。」也許他可以為你的思考空間添上一筆素材。
[1] https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-09-18/china-defends-tech-crackdown-in-meeting-with-wall-street-chiefs
[2] https://seekingalpha.com/article/4454833-alibaba-baba-stock-lifetime-opportunity-tragic-mistake
[3] https://seekingalpha.com/article/4455563-alibaba-stock-forecast-dropping
[4] https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-09-20/market-contagion-tests-xi-resolve-on-evergrande-property-curbs?cmpid=BBD092021_OAS&utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_term=210920&utm_campaign=openasia
[5] https://www.am730.com.hk/column/%E6%96%B0%E8%81%9E/%e4%b8%80%e5%88%87%e7%9a%86%e5%9b%a0%e4%b8%ad%e5%85%b1%e8%a6%81%e9%87%8d%e6%95%b4%e8%87%aa%e5%b7%b1%e7%9a%84%e8%b7%af%e5%90%91-285529
