團結香港基金針對土地房屋政策發表研究報告，提出推動新界大規模城鎮化，透過基建連接政府已規劃的新發展區，以鞏固香港國際樞紐地位。此外，報告建議九個潛在發展區供港府考慮，以建立「文化及科技走廊」、「現代物流與商業圈」、「 樂活與休憩空間」三大主題區域。
香港發展仍欠9000公頃土地
由經濟學家黃元山領導的研究報告推算，未來30年香港需要至少9000公頃土地， 但按政府目前規劃，即使「明日大嶼願景」及其他已有新發展區如期落實，最多亦只能夠提供約5000公頃土地。報告指出，香港目前只有20%的陸地為規劃完善的市區， 城市化程度遠遜深圳的47%和新加坡的73%。基金認為政府需以宏觀視野全盤規劃， 大幅加快香港城鎮化的步伐，建議政府善用「明日大嶼願景」打通新界與港島的交通命脈的契機，同步構建「宜居新界發展藍圖」，產生協同效應。
政府除了可將「明日大嶼願景」填海規模從1700公頃增加至2200公頃， 並考慮建造長洲南人工島以重置葵青貨櫃碼頭之外，亦可透過大幅加快城鎮化步伐，大規模開發新界， 多管齊下建立土地儲備。另外，擴充四個已規劃新發展區，形成洪水橋擴展區、錦田南擴展區、古洞北擴展區，以及新界北擴展區。此外，報告提出另外五個新的發展地點，涵蓋元朗東南、北環線走廊、古洞南及粉嶺南、錦田北、林村，可提供超過3000公頃土地。
發展新界三大領域解決發展滯後
研究小組提倡的三大主題區域，可以解決現有房屋問題，以及工住地不協調的情況，減低交通等經濟成本：新界北可設立「文化及科技走廊」。目前政府已在落馬洲河套區、古洞北及香園圍等新發展區預留土地，興建創科園及工業邨等設施。
另外，深圳方面亦預備在皇崗福田一帶， 發展深港科創合作區。報告建議把握兩地發展機遇， 引入更多科創企業和學術院校進駐。與此同時，配合中英街、 龍躍頭等文化遺產保育以及藝術政策支持， 將新界北塑造成一個配套完善、富有活力的創新社區。
再者，洪水橋鄰近深圳前海， 目前已被定位為新界西北的區域經濟及文娛樞紐， 建議進一步擴大洪水橋的發展範圍，並開發元朗東南， 將新界西北打造成現代物流與商業的區域性中心。
最後，針對香港房屋需求殷切，政府目前已在屯馬線錦上路站附近，規劃了大型的房屋發展計劃。基金會建議進一步發展錦田南北及林村一帶， 為未來的房屋發展計劃提供擴容空間，打造優質生活圈──「樂活與休憩空間」。
港府需要超前規劃新界對外連繫
過去，香港的新市鎮發展，由開始規劃到第一批住戶遷入，平均只需7年半時間。相較之下，近年的新發展區卻動輒需要17年時間。 報告將原因歸納為「基建供應不足」、「持份者利益衝突」以及「 程序效率低下」三大難題，並提出多項加快城鎮化的務實建議。
報告建議加快落實各項已規劃的運輸基建，以超前規劃改善新界的對外連繫。道路方面，報告建議興建新的南北走廊和東西走廊， 縱向紓緩現時非常擠塞的新界東北幹道，橫向貫通主要新發展區， 並接駁跨境口岸。
鐵路方面， 報告建議興建一條新的南北線路，連接蓮塘/香園圍口岸至「明日大嶼」鐵路網；並延伸北環線，分別接駁到東面的蓮塘/香園圍口岸及北面的皇崗口岸；同時在洪水橋站興建接駁深圳的跨境鐵路。
發行「土地債券」減少閒置土地
為減緩棕地營運者、寮屋居民和農戶抵觸發展計劃， 報告建議政府可為每個受影響類別人士， 提供具針對性的重置及賠償方案， 並透過政策支援有關人士升級轉型，鼓勵自願搬遷，達致雙贏局面。此外，報告亦建議政府善用市場力量，提供合適的機制與誘因， 例如由政府發行「土地債券」，鼓勵業權人交還閒置土地；又或參考外國廣泛應用的「土地重整」機制，以促進公私營合作等發展模式。
現時大規模的土地發展計劃，均需經過冗長繁瑣的行政程序。 報告建議政府積極檢討現有的諮詢、環評和法定規劃程序， 精簡組織架構，以壓縮土地發展的時間。為避免政出多門，報告建議政府參考以往新界拓展署的方式， 成立專責部門領導新發展區項目，實施成效為本的管理模式， 訂立明確績效指標和問責機制，以加強監督。
未來5年需要12萬個公屋單位
除了建立長遠土地儲備之外，基金會認為， 政府亦需正視眼前日益嚴重的房屋危機。基金會按實際數據預測，2 021至2025年的公私營房屋落成量只有約18萬個， 假如要填補過去八年的供應缺口，未來五年至少要額外增加12萬個單位。
為了在短期內追回相差的12萬個單位，基金會認為， 關鍵在於政府簡化繁複的行政程序， 以加快落實已規劃多年的新發展區項目如古洞北／粉嶺新發展區、東涌新市鎮擴展區等，並加快土地改劃的步伐， 將原訂於未來六到十年間（即2026至2030年）落成的23萬個單位，部分提前供應。
此外，若政府採納基金會早前的建議，發展兩幅位於西貢十四鄉的「未劃分山地」，還可額外提供多2至3萬個單位， 有助進一步在短中期增加房屋供應。
